Ak by sme nestavali, zarobíme viac

Cestou do sídla firmy ukazuje na susedný pozemok. Aj ja som si taký objednal, komentuje veľký bilbord s nápisom Vlastníctvo banky. Na obrovský pád španielskeho trhu s bývaním bol podľa vlastných slov pripravený. Nové aktivity stopol pri prvých náznakoch blížiaceho sa prasknutia bubliny v roku 2005. O rok nato prišiel na Slovensko, kde má ako jediný španielsky investor aj dokončené projekty. Šéf malej stavebno-developerskej firmy Construcciones Posca z Valencie, Bruno Navarro.

Zatiaľ čo najväčšie španielske firmy z rebríčka developerov krachujú, malá sa drží. Boli ste od začiatku taký opatrný alebo to prišlo až s prvými problémami v krajine?

Firma od svojho začiatku študovala ako prípravu na akýkoľvek projekt aj jeho okolie. Hlavný dôraz kládla na sociálnu a ekonomickú situáciu svojich klientov a ich spôsob života. Verili sme v princíp, že zisk sa tvorí prácou. V momente, keď sme zbadali, že sa situácia mení a zisk sa tvorí nečinnosťou, čiže špekuláciou, začali sme si robiť vážne starosti o vývoj a budúcnosť trhu.

Menili ste pripravované projekty?

Nie, pretože byty orientujeme na strednú pracujúcu vrstvu. Zmenil sa však rozbeh projektov. V roku 2005 sme si uvedomili, že trh tu skôr či neskôr s takým rozkvetom musí skončiť. Padlo rozhodnutie, že žiadne nové projekty nebudeme začínať. Tie, ktoré už boli naplánované, sa dokončili, po roku 2006 sme nič nové nezačali.

Na jar tohto roka padla developerská spoločnosť Martinsa Fadesa. Dve spojené firmy spoločne nevydržali ani rok. Zapričinila to gigantickosť firmy alebo prirodzený dôsledok trhu?

Analýza je rovnaká pre číslo jeden i stopäťdesiat na developerskom rebríčku. Problémom bola nenásytnosť, kto jeden rok urobil projekt s 10 bytmi, na ďalší rok chcel 500 a na ďalší 2 000. Tieto firmy do ponuky šli aj so 40-tisíc bytmi. A to všetko založené na predpoklade 100-percentného úverového financovania. Problém bol aj vo veľkosti projektov, aj v schopnosti trhu absorbovať tieto projekty. Aj v biznis plánoch.

Kedy sa eufória z nových bytov a prílev špekulantského kapitálu zastavili?

Až do roku 2006 to bolo šialenstvo. Hypotéky boli dostupné každému a každý, čo i len trošku mohol, kupoval a predával. O rok nato sa začal výrazný pokles záujmu, pretože ceny boli už prehriate. Celé sa to zastavilo v roku 2007, ale zabrzdenie záujmu sa podarilo dobre zamaskovať. Až do augusta 2008. Potom vybuchli americké problémy s nekrytými hypotékami, stopnutie bankového financovania. Vtedy sa aj tu naplno prejavili problémy s dopytom a ponukou.

Prepady teda nespôsobil nasýtený trh, ale skôr strop cien, nad ktorý už kupujúci nešli.

Áno. Ale nielen ceny bytov, aj ceny pozemkov. Boli nedostupné pre väčšinu ľudí. Keď niekto chcel bývať, nedokázal ponuku ufinancovať. Teda určite cena, ale aj previs ponuky nad dopytom v obrovskej miere. Nikto to nevie presne vyčísliť, ale odhady hovoria o tom, že v Španielsku je vyše milióna dostavaných prázdnych bytov. Postavené s takými nákladmi, že sú pre klientov nedostupné.

Prenájmy boli tiež neatraktívne?

Prenájom je v Španielsku výnimkou. Neberieme ho ako jednu z možností, je to pre nás to posledné. Bytov na prenájom je preto relatívne málo. Navyše, ak pri nových sa výška mesačného nájmu určovala z kúpnej ceny a rentability, prenájmy vychádzali také vysoké, že to nikto nebol ochotný zaplatiť. Až v tomto roku sa možnosti rozširujú a ceny sú rozumnejšie.

Na Slovensku si kúpim byt a prenájom spláca časť hypotéky. Kupovali sa španielske byty len s tým, že sa predajú so ziskom?

Mnoho ľudí kupovalo byty preto, že ich považovalo za najlepší spôsob uloženia peňazí na starobu. Kúpili ich pred niekoľkými rokmi a veria, že keď pôjdu do dôchodku, predajú ich so ziskom. Dokonca viacerí ho radšej majú zavretý, ako by ho ponúkli na trhu prenájmov. Teraz napríklad robíme jednu rekonštrukciu vo Valencii, ten byt má 28 rokov. Prestavba bude stáť aj 30-tisíc eur, a to tam nikto nikdy nebýval.

Na základe čoho ste v roku 2005 prišli na to, že to už ďalej nepôjde?

Priebežné analyzovanie spoločnosti a našej činnosti. Ilúzií nás zbavil jeden náš projekt obytného domu, kde sme chceli kupovať pozemok na druhú fázu. Keby sme ten rok a pol, čo sme stavali prvú fázu, nerobili vôbec nič, bez zodpovednosti a bez starostí, len na pozemku by sme zarobili viac než na celej budove. Tento šok nás donútil zastaviť sa a zamyslieť nad tým. Logicky to nedávalo žiaden zmysel. Keď sme sa potom rozhliadali po nových projektoch, pri prepočtoch, kam sa dokážeme s cenou bytu dostať, si ani najnižší výsledok nemohol dovoliť ani najlepšie zarábajúci človek v celej firme. Vtedy sme si povedali, že toto už nie je zdravá situácia.

Mohol by španielskemu trhu pomôcť návrh Európskej komisie, aby sa hypotéky poskytovali najviac na 40 percent hodnoty bytu?

Ak by sa toto schválilo, Španielske kráľovstvo by v momente skrachovalo. Celý finančný a daňový systém s obrovským vplyvom na nezamestnanosť by padol. Avšak celý návrh sa mi nezdá správny. Nemali by sme primárne ochraňovať banky. To, čo by malo byť regulované, je požičiavanie, a to na základe výšky príjmu. Centrálna banka napríklad vydala nariadenie obmedzujúce financovanie len do 80 percent hodnoty nehnuteľnosti. No všetky bankové domy to obchádzali a podvodne nafukovali znalecké posudky. Reálne stále požičiavali 100 až 110 percent kúpnej ceny. Čiže ak by únia niečo také schválila, v Španielsku už vieme, ako na to.

Druhá vec je vzťah banky a developera. Celková hodnota pôžičiek sektora v roku 2008 tvorila polovicu HDP po dvojnásobnom raste v predošlých rokoch. Napriek tomu, že už v roku 2005 hovoríte o prehriatí. Prečo sa pokračovalo v úverovaní?

Chamtivosť. Fungoval koncept nelimitovaného rastu, jednotlivé pobočky si dávali každým rokom vyššie ciele. Každý sledoval svoju malú parcelu či projekt, ktorý prefinancováva a musí sa mu dariť. Nebolo dosť ľudí s globálnym pohľadom, aby si z toho vyvodili dôsledky. Banky navyše študovali viac históriu než aktuálnu situáciu klienta. Napríklad firma prišla v roku 2005 do banky a dávala si schváliť projekt, finančné výsledky boli z rokov 2001 až 2003. Tie z 2004 sa ešte robili. Banka skúmala čísla ešte z najvyššieho rastu, ktoré boli veľmi lákavé.

Ďalší málo spomínaný fakt. Niekedy okolo roku 2005 urobili aj španielske banky balíčky hypoték, ktoré predávali zahraničných investorom za úrokovú prirážku. Tým získali gigantickú likviditu. Natlačili ju naspäť do nových rezidenčných projektov a sektor sa nesmierne nafúkol.

Ako veľmi pomáhali projektom? Pomerom úveru k nákladom.

Mali sme obdobie zhruba pol roka. Niekedy v roku 2005 sa išla naša sekretárka zblázniť z telefonátov šéfov pobočiek bánk a zástupcov projektového financovania. Ponúkali financovanie akéhokoľvek projektu. To bolo neúnosné množstvo každodenných telefonátov bánk, ktoré developerom peniaze vnucovali. Napríklad sme kúpili pozemky, kde náš vlastný kapitál zodpovedal iba dani z pridanej hodnoty. Robili sme aj projekty, kde 99 percent peňazí dala banka.

Čo sa deje teraz? Odďaľujú ešte banky splatnosť úverov alebo už na ne tlačia?

Sú dva typy operácií. Pokiaľ sa kupoval pozemok za cenu, ktorá dávala zmysel a nestihlo sa na ňom stavať, banky rozšíria financovanie tak, aby dokázalo pokryť úroky a nehnuteľnosť držia. Čakajú, čo sa udeje v budúcnosti. V prípadoch, keď bola nafúknutá aj cena, aj pomer úveru k hodnote, si uplatňujú záložné právo.

Priznávajú svoju chybu.

Áno.

Ak aj banka ten projekt zoberie, komu ho predá? Alebo len vyvesí bilbord a čaká?

Banka ani nič iné, ako vyvesiť ten bilbord a čakať, nemôže spraviť. V súčasnosti ani nie je tá správna chvíľa čokoľvek robiť.

Stavebná asociácia žiadala vládu o pomoc padajúcemu trhu. Čo robí španielska vláda dnes?

Už od roku 1996 fungoval systém, v ktorom vláda vychádzala v ústrety stavebnému aj developerskému sektoru. Ale keď vznikla táto situácia, nepodnikla žiadne reálne kroky, ktoré by ho mohli zachrániť. Trhu ani nemá zmysel pomáhať. Postavilo sa toho tak veľa, že neexistuje reálne východisko. Jedinou cestou je dať tomu čas. Urobilo sa síce zopár programov na pomoc likvidite developerov, väčšinu prostriedkov však zobrali banky.

Kuriozitou je štátny program podpory bývania. Štát spolu so samosprávnou oblasťou stavia byty do vlastníctva, ktoré majú byť zvýhodnené. Vo Valencii sa tieto byty predávajú približne o 30 percent drahšie než bežné byty na trhu.

Obdobie áut zdarma a 40-percentných zliav je už za vami?

Fantastické ponuky sa začali okolo roku 2007. Kompletné zariadenie bytov, autá, dovolenky, čokoľvek. Zľavy z ceny, aj keď boli, nie sú také výrazné. Štyridsať percent určite nie. Ale nemalo to skoro žiadny efekt. Ak niečo nemá zmysel, nepomôže ani, keď to obhádžeme kvetmi. Ak sa za dom v radovej výstavbe pýtalo aj 500-tisíc eur a ponúkali k tomu malé auto v hodnote možno 10-tisíc, povedali ste si, no a čo. Obrovskou chybou marketingu je, keď si mýli bývanie s produktom bežnej spotreby. A aplikuje prvky fungujúce pri odbyte potravín.

Na Slovensku podobné akcie prežívame teraz. Máte tu dva projekty. Prečo ste sa rozhodli pred troma rokmi práve pre Slovensko?

Je to malá krajina a v Španielsku úplne neznáma. Veľkým omylom najväčších firiem bolo, že hľadali obrovské trhy pre obrovské projekty podobné tomu španielskemu. Primárne sa ich záujem sústreďoval na Poľsko, následne Maďarsko, Rumunsko a Bulharsko. Do istej miery aj Česká republika, o malom Slovensku sa nehovorilo vôbec. Z mentality malej firmy Posca vychádza to, že sa dokážeme adaptovať na podmienky malého trhu. Slovensko dokázalo poskytnúť dostatočné právne a ekonomické istoty na to, aby sme investovali svoj kapitál.

Prišli ste sem na začiatku najväčšieho boomu po tom, čo ste si už doma povedali „nie“. Aká bola podoba medzi španielskym a slovenským trhom?

Od začiatku sme sem išli s vedomím, že španielska situácia je neopakovateľná kdekoľvek inde. Vtedy, keď sme prišli na Slovensko, podmienky v developmente vrátane bankového projektového financovania nasvedčovali, že španielsky model sa nebude môcť zopakovať. Bankový systém na Slovensku je omnoho opatrnejší v tom, komu a za akých podmienok poskytne prostriedky. Banky sú lepšie chránené a v lepšej kondícii ako tie v Španielsku. Rokovania v zlých časoch však vo všeobecnosti nie sú komplikované ani zložité. Buď banka dá viac času, alebo si nehnuteľnosť jednoducho nechá. Viac možností tam nie je.

Zo západnej Európy prichádzajú optimistické správy. Zo Španielska nič nepočuť. Kde je dno?

Niekde na konci roku 2010. Tam sa to ustáli na rovnej línii a niekde okolo 2012 až 2013 by sa mohol hrubý domáci produkt krajiny oživiť. Španielsko v posledných rokoch vyvinulo obrovské úsilie, aby sa vyrovnalo ťahúňom celej Európy. Žiaľ, v poslednom roku sa z rastúceho trendu odpojilo a vyzerá, že sa vráti na svoje miestečko medzi krajinami ako Portugalsko alebo Grécko.

Od príchodu poklesu až po nárast to je šesť, sedem rokov. Bude to podobné aj na Slovensku?

Španielsko a Slovensko sa v tomto vôbec nepodobajú. Produkcia je úplne inak zameraná. Vaša krajina sa nemá prečo spamätávať tak dlho ako Španielsko.

Foto - Maňo Štrauch

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.