Diskusia

Ak by sme nestavali, zarobíme viac

Bezútešný scenár zo slnečnej krajiny Slovensku nehrozí, hovorí španielsky developer

30.11.2009 / Ľuboš Mistrík

Diskusia (20 reakcií )

Pekny rozhovor

30.11.2009 / El gato con botas / Reagovať

Najma ta cast o smiesnych bonusoch, co sa snazia pridat k bytu namiesto zlavy. A zda sa, ze v tomto ludia reaguju rovnako ako Spanieli. Uvidime, co za akcie sa zjavia po novom roku, ked toto nezabera.
zaujimave

30.11.2009 / riksa / Reagovať

hlavne ta sekcia kde sa pise o tom ze uz v roku 2007 sa nic nepradavalo t.z. ziadna financna kriza ale v prvrom rade prehriatie trhu, financna kriza bola len dovod preco to prasklo. ak sa pozrem na slovensko resp konkrete do ba tak by to pasovalo, vetsina projketov zacatych v roku 2006/2007 nie su predane resp maju malo predaneho.
30.11.2009 / zvedavecpo / Reagovať

Španielsko a Slovensko sa v tomto vôbec nepodobajú. Produkcia je úplne inak zameraná. Vaša krajina sa nemá prečo spamätávať tak dlho ako Španielsko.

Ako mam tomu rozumiet? Mysli si ze uz na buduci rok pojdu ceny bytov pekne hore? Alebo, ze banky by mali podporovat projekty uverovanim?
- Re:
  
  30.11.2009 / omgkacica / Reagovať
  
  "Áno. Ale nielen ceny bytov, aj ceny pozemkov. Boli nedostupné pre väčšinu ľudí. Keď niekto chcel bývať, nedokázal ponuku ufinancovať. Teda určite cena, ale aj previs ponuky nad dopytom v obrovskej miere. Nikto to nevie presne vyčísliť, ale odhady hovoria o tom, že v Španielsku je vyše milióna dostavaných prázdnych bytov. Postavené s takými nákladmi, že sú pre klientov nedostupné."
  
  "Analýza je rovnaká pre číslo jeden i stopäťdesiat na developerskom rebríčku. Problémom bola nenásytnosť, kto jeden rok urobil projekt s 10 bytmi, na ďalší rok chcel 500 a na ďalší 2 000. Tieto firmy do ponuky šli aj so 40-tisíc bytmi. A to všetko založené na predpoklade 100-percentného úverového financovania. Problém bol aj vo veľkosti projektov, aj v schopnosti trhu absorbovať tieto projekty. Aj v biznis plánoch."
  
  "Až do roku 2006 to bolo šialenstvo. Hypotéky boli dostupné každému a každý, čo i len trošku mohol, kupoval a predával. O rok nato sa začal výrazný pokles záujmu, pretože ceny boli už prehriate. Celé sa to zastavilo v roku 2007, ale zabrzdenie záujmu sa podarilo dobre zamaskovať. Až do augusta 2008. Potom vybuchli americké problémy s nekrytými hypotékami, stopnutie bankového financovania. Vtedy sa aj tu naplno prejavili problémy s dopytom a ponukou."
  
  Neviem ci som jediny, no ja tam paralelu zo Slovenskom vidim. Navyse si ten clovek gratuluje k prichodu na Slovensky trh v roku 2006 co je tesne pred meganafuknutim a splasknutim realitnej bubliny. Ak predstavuje "spicku" vo svojom odbore je to naozaj smutne a developerov cakaju tazke casy.
  - Re: Re:
    
    30.11.2009 / martin33 / Reagovať
    
    Nie si jediny, tie paralely su tam jasne, ale developerska firma, ktora potrebuje predat byty, predsa nikdy neprizna, ze su tie byty predrazene.
    Uz som to raz pisal, za rovnovaznu cenu priemernej novostavby v Bratislave, ktora zohladnuje kupnu silu ludi na jednej strane a primerany zisk developera na druhej strane, povazujem 1000 €/m2 bez DPH. Pricom tato cena je "nekrizova", takze "krizove dno" moze byt este nizsie.
    - Re: Re: Re:
      
      30.11.2009 / Filip Glasa / Reagovať
      
      1200 s DPH je podla mojho nazoru skor ta krizova cena, ktora ak bude, tak bude kvoli viac menej nutenym predajom. Naklady na vystavbu aj pozemky by museli hodne spadnut na to, aby pri cene 1000 EUR/m2 zostal developerovi (v BA) vobec nejaky zisk.
      Pri uz postavenych, je to ine vzhladom na to, ze tam nepojde o zisk, ale o minimalizaciu strat. Cize cena moze klesnut aj pod naklady.
      Ale do novych projektov sa nikto nebude hrnut s tym, ze ide stavat so stratou, alebo takmer nulovym ziskom.
      Statne zakazky (dialnice, tunely, stadiony, hrady) zase neumoznia, aby spadli stavebne naklady tak nizko, aby sa sen o bytoch za 1200/m2 splnil. Mozno tak niekde na okraji Bratislavy.
      Slovensko bolo prehriate a ceny maju kam padať, ale ani nahodou nebola bublina taká veľká ako v Španielsku.
      - Re: Re: Re: Re:
        
        30.11.2009 / milanll / Reagovať
        
        Tie vase kalkulacie vychadzaju z dnesnych cien, ohlasovanych tak stavebnymi firmami, ako aj developermi.
        
        Bohuzial su vo svojej podstate chybne a zavadzajuce.
        
        Slovenske stavebne firmy, tak, ako celkovo cely slovensky podnikatelsky sektor trpia vysokou neefektivnostou a kvoli mentalite Slovakov a mimoriadne slabej konkurencii nedokazu ponukat cenovo lacne adekvatne produkty, pretoze ich nedokazu jednoducho vyrobit/postavit.
        
        Ceny nehnutelnosti su na Slovensku nesmierne prestrelene, vzhladom k nizkej kupyschopnosti a jedina cesta z tejto situacie a zaroven aj jedina sanca Slovenska z dnesnej krizy sa nachadza v zmene mentality - laicky povedane - Slovaci sa uz musia konecne naucit lacno stavat a ponukat lacne, co najsirsej verejnosti dostupne sluzby.
        
        Pokial sa to nenaucime, ostatne krajiny EU nikdy nedobehneme.
        Dobrym prikladom pre nas moze byt Polsko, kde aj napriek vyssim priemernym zarobkom celkovo, nemaju problem stavat a predavat byty za 500 az 700€/m2.
        Co sa tyka ostatnej vyroby, alebo sluzieb, pri porovnani s Polskom musi Slovak iba zaplakat.
        Ceny, za ktore Poliaci robia a stale dokazu vykazovat zisk aj za cenu vyssich nakladov(mzdy), tak za tie ceny sa Slovensky podnikatel ani nezdvihne z postele.
        
        Slovensko ma kvoli tejto nelichotivej crte - zbohatnut hned a naraz - momentalne najslabsiu perspektivu z krajin EU celkovo.
        
        Re: Re: Re: Re: Re:
        
        30.11.2009 / milanll / Reagovať
        
        Aby som sa doplnil, na Slovensku je mozne momentalne stavat za 500€/m2 aj s prijatelnym ziskom, to by ale vyzadovalo zmenu mentality celej spolocnosti.
        
        Re: Re: Re: Re: Re: Re:
        
        1.12.2009 / Frayer / Reagovať
        
        to cislo "500€/m2"
        Mas odkial?
        Nechces nahodou zacat za taku cenu stavat byty ty?
        Ja by som ti daj al 600Eciek/m2 (v meste nad 30tis. obyv.)
        
        Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re:
        
        1.12.2009 / Ľuboš Mistrík / Reagovať
        
        Veru, tych 500 by ma tiez zaujimalo. Mate tam zahrnuty aj pozemok alebo su to len stavebne naklady? V oboch pripadoch je to totiz dost odtrhnute od reality, len v jednom o nieco viac :-)
        
        Druha vec su "lacne, co najsirsej verejnosti dostupne sluzby". Tiez by sa mi pacilo, ale ked si to porovnam s vyspelym trhom ako je Rakusko (a nie Polskom), tak kvalita prac je sice trikrat vyssia ale za akekolvek sluzby zaplatim styrikrat viac. Na Slovensku su zatial sluzby relativne lacne, ale tak vyzera aj samotna sluzba...
        
        Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re:
        
        1.12.2009 / milanll / Reagovať
        
        Ocakaval som tuto reakciu.
        Neexistuje totiz menej podnikatelsky mysliaci a menej flexibilny tvor, ako je priemerny Slovak.
        
        Odpoved pre Vas:
        
        - ak sa stavaju a predavaju malopodlazne bytove projekty v Polsku za 700€/m2, v tom pripade je uplne samozrejme, ze za takuto cenu sa daju stavat a predavat novostavby aj u nas, ved v Polsku je dokonca este vyssia priemerna mzda, ako na Slovensku.
        
        Minule, ked som porovnaval stavebne naklady na jednotlive prace na rodinnom dome, Slovensko vs Irsko, vyslo
        mi, ze tie slovenske su castokrat este vyssie, ako su tie irske. V celkovom rozpocte bol presne rovnaky dom v Irsku iba o 20% drahsi, ako ten na Slovensku.
        
        A to maju Iri 4x vyssie mzdy.
        
        Uroven stavebnictva a jeho produktivity na Slovensku je katastrofalna, co sa tyka malej, alebo mensej vystavby. Mozem vam presne, napisat, kde su tie rozdiely, ale to je na dlhsiu debatu.
        
        A pre Vas, p.Mistrik - Polskom rozhodne netreba v dnesnej dobe opovrhovat, musime sa od nich ucit.
        
        Aj ked maju priemyselnu zakladnu niekolkonasobne mensiu, v porovnani s poctom obyvatelstva so Slovenskom, aj tak maju nizsiu nezamestnanost, vyssie mzdy a ich ekonomika aj v tejto krize neustale rastie.
        
        Poliaci vedia, ako poskytovat lacne sluzby - od nabytku, cez stavebne materialy, lacnejsie stavebne prace az po lacnejsie polnohospodarske produkty.
        Japonci a Juzna Korea tiez zacinali rovnako - lacnejsimi nekvalitnymi produktami, ale iba pokial neovladli trh a neodstavili konkurenciu.
        To iste robia Poliaci, avsak namiesto slova ,,elektronika'' si treba dolozit slovo ,,sluzby''.
        A nemusim vam zrejme vysvetlovat, ze zapadna Europa funguje presne rovnako - na sluzbach a nie na vyrobe.
        
        Poliaci sa jednoducho vedia prisposobit situacii, su kreativny a flexibilny.
        
        A s tymi cenami na Slovensku - ze su lacne, to si musite so mna robit srandu.
        Ceny na Slovensku sa v cestovnom ruchu takmer uplne vyrovnali tym Europskym, aj pri ovela nizsich nakladoch(nizsie mzdy) a pri ovela nizsej kvalite.
        
        Znovu to potvrdzuje smutny fakt, ze Slovaci absolutne nevedia podnikat.
        
        Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re:
        
        1.12.2009 / Suger / Reagovať
        
        Pan Mistrik, budem troska polemizovat. Tiez sa mi zda ta suma 500euro/m2 v BA malo, ak tam clovek zapocita cenu pozemku a vynutene naklady, tak sa sem stavebnik nedopracuje. Jedine, ze by sa hral na samaritana s cielom doviest firmu do krachu.
        Ale na druhej strane musim dat za pravdu aj panovi milanll, v tom, ze stavebne firmy (subdodavatelia) su na Slovcenku drahe a nekonkurecne. Stretol som sa stym na viacerych stavbach a velkych projektoch. Napriklad na projekte Eurovea pracovalo/pracuje viac ako 90% subdodavatelov z Rakuska, Madarska a Ceska, lebo su lacnejsi ako Slovenske fitmy. Ako je mozne, ze Rakuske firmy su lacnejsie ako Slovenske, su konkurencieschopnejsie dodavat material lacnejsie ako slovaci, dodavaju pracu na kluc lacnejsie ako slovenske firmy? V Rakusku jestvuju "cechy", kde sa drobny zivnostnici, male firmy zdruzuju a ako jednotna organizacia maju moznost nakupovat material vo velkoskladoch za podmienok ako velky hraci. Preto sa mohlo stat, ze Rakuske firmy uplne vytlacili slovenske z tak velkych projketov ako Eurovea. A to sa tyka aj dalsich projketov v BA, kde kurenie, vzduchotechniku, kabelaz dodavaju a montuju Cesi, Madari, Slovenske firmy su drahe! Ako je to mozne, kde je chyba? Su Slovaci- zamestnanci lepsie zaplateny ako Cesi, Madari,Poliaci? Nie! Chyba je v majiteloch a managmente slovenskych firiem. Cele stavebnictvo na Slovensku bolo a je predrazene, od developerov az po male stavebne firmy.A najvacsie maslo na hlave maju slovenske banky, ktore tento "luxus" finacovali a podieli sa na tom.
        
        Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re:
        
        1.12.2009 / Ľuboš Mistrík / Reagovať
        
        Dobry den.
        
        Tym vyrokom o relativne lacnych sluzbach som reagoval skor vo vseobecnosti na sluzby. Za nasimi zapadnymi hranicami stoji vsetko co suvisi so sluzbami vyrazne viac...
        
        Co sa tyka stavebnych prac na Slovensku, suhlasim, boli predrazene rovnako tak, ako materialy. Dnes idu dole najma tie materialy, z prace prirodzene nechce nikto ukrajovat. Mnohe materialy sa oplatilo developerom v case najvacsieho boomu dovazat aj stovky kilometrov zo zahranicia, tu vidim najvacsi priestor na pokles. Dalej v tom, co vlastnici pytaju za stavebne pozemky. A samozrejme priestor na pokles existuje aj v mnohych marziach. Ale treba zdoraznit, ze zdaleka nie u vsetkych.
        
        Banky s maslom na hlave - tiez suhlasim.
        
        Re: Re: Re: Re: Re:
        
        1.12.2009 / Filip Glasa / Reagovať
        
        1. bavili sme sa o Bratislave - zrazu spomínate Slovensko. Náklady na výstavbu (pozemok+stavebné práce) budú v BA vždy vyššie ako na ostatnom Slovensku.
        2. Veľké nerezidenčné projekty ako diaľnice, hrady, štadióny budú držať stavebné náklady pomerne vysoko - stavbári budú mať aj bez bytov nejakú prácu.
      - Re: Re: Re: Re:
        
        1.12.2009 / Frayer / Reagovať
        
        > aby spadli stavebne naklady tak nizko
        
        Ceny stavebnin su v haji 15 az 50% !
        a tych par km dialnic co sa na SK stava by som nanazval ovplyvnovanim trhu so staveb. materialom... :-)
        ekonomika.sme.sk
        
        Re: Re: Re: Re: Re:
        
        1.12.2009 / Filip Glasa / Reagovať
        
        áno to zodpovedá poklesu nákladov možno na 1000 EUR/m2 v Blave. Ale nie 500 ako píše kolega, ale že je tých 1000 EUR ešte "nekrízová" cena.
        Ak by v BA mali ceny padnúť pod 1000 EUR/m2 oproti vrcholu (novostavby), tak by sme klesli tak hlboko, ako neklesli ceny ani v podstatne bublinovejších a problémovejších štátoch.
        Na Slovensku sú byty drahé, ale zasa čakať pokles o 70-80% je mimo realitu.
        
        Re: Re: Re: Re: Re:
        
        1.12.2009 / Filip Glasa / Reagovať
        
        tých pár KM ďialnic - porovnajte si pokles stavebnej výroby celkovo (ktorá sa celkom drží) a pokles v stavebných firmách, ktoré sa nemotajú okolo štátnych zákaziek. Rozdiel je drastický a je na ňom vidieť, že stavebné firmy momentálne ako tak držia hlavne štátne zakázky. Rozhodne to nie je v rámci stavebníctva zanedbateľný objem.
        
        Re: Re: Re: Re: Re: Re:
        
        2.12.2009 / Frayer / Reagovať
        
        financie.etrend.sk
        
        k 12.2007
        Objem uverov na byvanie
        cca 200mld. SKK
        
        Ako mi je zname na dialnice slo v roku 2007 tak cca 17mld. SKK
        
        Tie dialnice tvorili sotva 9%...
        ale co bolo bolo.
        
        :-)
        > Rozdiel je drastický
        A tvrdim ja nieco ine? Ja sa o tom v mojom prispevku vobec nezmienujem.
        
        Ved o tom to je, ze stavebniny nemaju dovod na rast najblizsie dovolim si tvrdit roky!
  - Re: Re:
    
    30.11.2009 / Suger / Reagovať
    
    Ja tam tiez vidim paralelu medzi Spanielskom a Slovenskom, len s dvojrocnym sklzom. Zatial co v Spanielsku bolo sialenstvo do roku 2006, u nas do roku 2008. U nas sme sa tvarili, ze bublina pojde mimo nas, ked uz boli jasne signaly zo Spanielska, Irska, Anglicka,...V tej dobe kapital zo zapadnej EU mieril sem a tu "spekuloval". Nas dno, hlavne v Bratislave este len caka (jesen roku 2010). Korekcie cien v novostavbach isli dole len minimalne a aj to hlavne v luxusnych projektoch. Korekcie nadol musia prist aj v cene za pozemky. Zainteresovani sa musia vratit k cenam (zlacniet) z roku 2002/03 a potom mozu ceny zdravo rast o inflaciu. To co sa stalo po roku 2002, boli ceny utrhnute z retaze, mimo dosah pre vacsinu realnych kupujucich.
Re: omgkacica

1.12.2009 / posca / Reagovať

...Neviem ci som jediny, no ja tam paralelu zo Slovenskom vidim. Navyse si ten clovek gratuluje k prichodu na Slovensky trh v roku 2006 co je tesne pred meganafuknutim a splasknutim realitnej bubliny. Ak predstavuje "spicku" vo svojom odbore je to naozaj smutne a developerov cakaju tazke casy.

K tomu len tolko, ze ja si myslim, ze urcite sa tam paralely najst daju, ale ako viaceri diskutujuci zdoraznili, bublina v Spanielsku je uplne inych rozmerov ako u nas. Cim nechcem povedat, ze u nas nie je :) (i ked som developer).
A pre objasnenie - ten clovek si gratuluje k prichodu na trh, u ktoreho vidi buducnost (a tym Spanielsko na mnoho rokov v tomto odbore nie je). Navyse, ked na Slovensko s firmou prisiel, v priebehu niekolkych mesiacov dospel k zaveru, ze v Bratislave to nema zmysel - hlavne kvoli vysokym cenam pozemkov a nevychadzajucej ekonomike. A vyhlasenie, ze tu je bublina od neho vyslo uz zaciatkom 2007 - vtedy na to este kazdy len pokrutil hlavou...

Pre pridanie príspevku do diskusie sa musíte najskôr prihlásiť.

Realitná PPC inzercia - ako na to?

Chceli by ste znížiť splátky hypotéky?

Hypocentrum vám bezplatne poradí, kde získať pre vás tú najvýhodnejšiu hypotéku a vybaví celý prenos hypotéky za vás.

Hľadáte si nový domov?

1 - 5 izbové byty s predzáhradkami alebo terasami v Bratislave • 30 – 140 m2 • zelené strechy • podzemné parkovanie • uzavreté zóny oddychu • SKOLAUDOVANÉ!

Na jednom mieste - v parku aj mesTTe

Arboria Park – moderný rezidenčný komplex v Trnave. Nová filozofia bývania, ktorá spĺňa vysoké kritéria kvality za najlepšie ceny. Park o rozlohe 30.000 m2.

Jantár Jarovce - deň otvorených dverí!

Milí klienti, radi Vás privítame na dni otvorených dverí projektu Jantár Jarovce každý štvrtok od 10:00. Predajca: HERRYS. Viac informácii: 02-20 86 88 66.

Hľadáte kancelárske priestory?

Máme všetky informácie o voľných kancelárskych priestoroch vo Vašom meste. S nami komunikujete priamo s vlastníkmi nehnuteľností.

Nový 3-izbový byt za 93.000 € : CASSALLE

3-4 izbové skolaudované byty v projekte CASSALLE v Trnave. Akcia: 3-izbový byt 93.000 € s DPH (s parkovacím státím). Úver s úrokom 3,5% od Slovenskej sporiteľne

Hypotéky za najnižšie úroky aj bez poplatkov

Potrebujete vybaviť hypotéku? Kontaktujte hypotekárnych špecialistov s dlhoročnou odbornou praxou, ktorí vám poskytnú BEZPLATNÉ poradenstvo a sprostredkovanie.