Banky stále vidia slovenské reality pozitívne

Medzi poradenské spoločnosti, ktoré v nedávnom období hodnotili stav a nálady bankového financovania nehnuteľností, patrí aj KPMG. Pripravila štúdiu s názvom „Barometer úverovania nehnuteľností v CEE 2011”, ktorá sa pozrela na vyhliadky v tomto sektore financovania. Zahŕňa názory a postoje vyše 50 bánk aktívnych na týchto trhoch.

Pri otázke o pomere výšky úveru k nákladom (loan to cost, LTC) pri developerských projektoch sa odpovede značne líšili v každej krajine. Kancelársky, rezidenčný, maloobchodný a logistický sektor dosahujú celkový pomer 0,6 až 0,7 (čiže 60 – 70 % kapitálu pokrýva úver a 30 zvyšok vlastný kapitál).

Hotelové nehnuteľnosti vyžadujú viac equity. Pomer výšky úveru k hodnote projektu (loan to value, LTV - prečítajte si význam v Slovníku) pri nehnuteľnostiach generujúcich príjem sa pri kancelárskych, rezidenčných, maloobchodných a logistických projektoch pohybuje od 0,67 do 0,7. Pri hoteloch je to o niečo nižšie – okolo 0,64. Pri celkovom porovnaní pomerov LTC a LTV je LTV iba o niečo vyššie.

Najobávanejším sektorom na Slovensku pre banky z pohľadu výstavby v najbližšom roku a pol sú kancelárske a maloobchodné nehnuteľnosti, naopak o niečo vyšší podiel bankového financovania sa očakáva pri rezidenčných, logistických a hotelových (rekreačných) nehnuteľnostiach. Posledné dve kategórie dosahujú najväčší pomer LTC v regióne spomedzi zahrnutých krajín.

Pri investičných nehnuteľnostiach banky na Slovensku predpokladajú úvery s menšími nárokmi na vlastný kapitál pri rezidenčných projektoch. Nasledujú logisticko-industriálne (najviac v regióne), potom hotelové a kancelárske s maloobchodnými.

Banky majú od vypuknutia krízy väčšiu averziu k riziku, pričom zvýšili kritériá pre predprenájom a predpredaj. Tieto pomery sa líšia v závislosti na krajine a sektore. V Česku sú v priemere najvyššie, nasleduje Rakúsko a Rumunsko. Priemerná požiadavka na predprenajatosť pri najkvalitnejších kanceláriách a obchodoch, ktorú banky očakávajú v nasledujúcom roku, je 50 – 57 %.

Pri logistických projektoch banky očakávajú minimálne 60 %. Pod týmto priemerom sa nachádza len Slovensko s Poľskom a Bulharskom. Menšie nároky na predobsadenosť v porovnaní s okolitými trhmi majú slovenské banky aj pri obchodných nehnuteľnostiach (vyše 50 %). Pri kanceláriách (nad 40 %) majú nižšie požiadavky len banky v Poľsku a Rakúsku. V sektore rezidenčných nehnuteľností sa očakávané nároky na predpredaj v celom regióne pohybujú od 35 do 40 %.

Pomery pokrytia dlhovej služby pre investičné nehnuteľnosti banky takisto prehodnotili aj v prípade investorov s vynikajúcou reputáciou a zdravým podnikateľským plánom. Z krajín V4 + Rakúsko a Rumunsko je tento pomer najvyšší vo všetkých sektoroch na Slovensku. Zhruba 1,5 pre kancelárie a obchody, 1,6 pre logistické nehnuteľnosti a vyše 1,6 pre hotelové projekty. Priemer ostatných krajín dosahuje zhruba 1,3.

Na základe desiatich uvedených kritérií zostavila KPMG „Index sentimentu financovania nehnuteľností“, ktorý ukazuje, ako pozitívne banky posudzujú financovanie realitných projektov v konkrétnej krajine. V celkovom rebríčku pozostávajúcom z desiatich krajín (regiónov) sa Slovensko umiestnilo na štvrtej priečke za Rakúskom, Českom a Poľskom a pred Rumunskom, Srbskom, Maďarskom, Bulharskom, Slovinskom a pobaltskými krajinami.

Ilustračné foto - Denis Todorut, Flickr

© 2012 TREND Holding, spol. s r.o.