Čína sa bráni prasknutiu bubliny

Realitné bubliny neodmysliteľne patria k trhovej ekonomike. Zvlášť dobre sa im darí v prostredí umelo nízkych úrokov. Lacné peniaze a honba investorov za čo najvyšším ziskom roztáčajú cenovú špirálu do astronomickej výšky. Následné pády bývajú bolestivé. To vedia v Spojených štátoch aj Európe. Čínsky trhový socializmus zažíva takúto situáciu prvý krát. Nafúknuté ceny už znepokojujú aj vládu, ktorá ich chce skrotiť. Navrhnutých opatrení sú desiatky, no mnohé z nich vyvolávajú skôr úsmev ako obavy, že by tamojší úradníci chceli utlmiť dvojciferný hospodársky rast.

Realitná droga

Čínsky realitný trh je v bubline, ktorá môže prasknúť do konca tohto roka, upozorňuje manažér hedžového fondu James Chanos. Krajina je podľa neho „na ceste do pekla“ a predstavuje tisíckrát Dubaj. „Nemôžu si dovoliť zbaviť sa heroínu v podobe realitného developmentu. Je to jediné, vďaka čomu čísla ekonomického rastu stúpajú.“ Čína je v stave obrovskej realitnej mánie, ktorú podporujú očakávania zhodnotenia domácej meny yuanu, nazdáva sa šanghajský ekonóm Andy Xie. Podľa neho bublina praskne hneď, ako vláda obmedzí úvery.

No nie všetci zdieľajú názor o bubline. „Realitný trh je spenený v niektorých oblastiach, no nie je to ešte bublina,“ tvrdí pre Bloomberg stratég Goldman Sachs Timothy Moe.

Samozrejme, najviac optimizmu zdieľajú samotní developeri a stavebné spoločnosti. „Od konca vlaňajška prijíma vláda kroky na potlačenie nadmerného rastu cien, ktoré majú psychologický účinok na kupujúcich,“ cituje Reuters výročnú správu jednej z najväčších stavebných spoločností China Construction. „No dlhodobé vyhliadky realitného trhu sú naďalej dobré.“ Sektor má ostať pilierom ekonomiky, budúci dopyt je obrovský a životná úroveň Číňanov sa bude zvyšovať.

Cenová špirála

Oprávnenosť obáv ekonómov o realitný trh v krajine vyvoláva rast cien nehnuteľností. Hoci o spoľahlivosti dát možno pochybovať, trend je jasný. Podľa oficiálnych údajov štatistického úradu dosiahli ceny v marci takmer 12-percentný medziročný skok. To je najviac od roku 2005, odkedy tento úrad ceny pravidelne sleduje. Pri podobne dvojcifernom zvýšení HDP to však nie je až také prekvapenie, navyše porovnávacia báza spred roka bola značne nízka. Podľa podobných údajov ministerstva poľnohospodárstva predstavoval nárast až 25 %. No ekonómovia upozorňujú, že oficiálne vládne čísla sú podhodnotené a nezohľadňujú rozsah zvyšovania, najmä v najväčších mestách krajiny. O značnom nafúknutí trhu hovorí podľa Credit Suisse aj skutočnosť, že za typický masový byt v Pekingu zaplatí kupujúci dvanásťnásobok ročného príjmu domácnosti. Najväčšiu bublinu zažíva ostrovná provincia Hainan, považovaná za čínsky Havaj. Tu ceny za 12 mesiacov stúpli o polovicu. Predraženosť projektov vychádza už z astronomických cien pozemkov. Napríklad pekinská radnica musela zastaviť dražbu pozemkov po tom, čo realitní obchodníci cenu šiestich parciel vyhnali do výšky 14,4 mld. yuanov (1,7 mld. eur).

Banky BNP a Citigroup sa zhodujú na predpokladanom poklese do 20 percent. „Rozsah zníženia predajov a tempo poklesu cien bude rýchlejšie než sa očakáva,“ naznačuje vývoj Yang Qingli z Bocom International. Podľa iných analytikov môže pokles dosiahnuť až tretinu, ak bude zavedená daň z nehnuteľností. No k nejakému plošnému zlacňovaniu novostavieb zrejme tak skoro nedôjde, pretože pre developerov nie je „rozumné“ obetovať nižšie ziskové marže pre negarantovaný rozbeh predajov, myslí si spoločnosť Sealand Securities. Ceny môžu ostať nezmenené do jesene, kedy sa developeri rozhodnú predaj urýchliť a prípadne znížiť ceny v dôsledku zvýšenia ponuky v druhom polroku.  

Strach z obrovskej bubliny, ktorá by po prasknutí mohla ochromiť celú ekonomiku, už dohnal vládu k pritvrdeniu opatrení. Predchádzajúce pokusy o schladenie trhu, napríklad zvýšením povinných rezerv bánk, vláda zjemňovala z obavy pred jeho prílišným zviazaním, čo by sa prejavilo menším ako dvojciferným ekonomickým rastom. No úvery podľa niektorých nie sú tým, čo ťahá boom, ako to bolo v Spojených štátoch alebo Španielsku. Celkový objem nových hypoték dosahuje len 36 % z hodnoty bytov a domov predaných vlani, podľa oficiálnych údajov. „Problémom nie je to, že Číňania kupujú nehnuteľnosti, ktoré si nemôžu dovoliť. Ale to, že sú príliš opojení vyhliadkami kapitálových ziskov.“ Množstvo bytov je pritom prázdnych. Dokonca aj obyčajní dôchodcovia často vlastnia niekoľko bytov a nemajú z nich žiadny príjem. Výnosy z prenájmu predstavujú zanedbateľné 1 až 2 percentá, ročný vklad v banke pritom vynesie 2,25 %.

Poručíme trhu

Zatiaľ čo doterajšia snaha vlády o minimálne brzdenie trhu sa sústredila na obmedzovanie úverov, z nedávno ohlásených krokov musia mať investori, ale aj bežní kupujúci väčší strach. Jedným z opatrení, ktoré má potlačiť špekulatívne nákupy, je zavedenie dane z nehnuteľností. Vláda už pohrozila, že urýchľuje skúmanie variantov, ktoré majú pritlačiť kupujúcich k racionálnejšiemu správaniu. Podľa analytikov by to bolo jedno z najtvrdších opatrení na schladenie trhu. „Vláda zatiaľ neukázala poslednú kartu v rukáve. Ak všetky súčasné opatrenia zlyhajú, potom zavedie daň,“ tvrdí Alan Chiang z poradenskej spoločnosti DTZ.

Opatrenia majú prinútiť banky nielen zvýšiť hypotekárne úroky a prvé splátky, ale tiež odmietnuť poskytnúť úver ľuďom, ktorí „jasne“ kupujú za špekulatívnym účelom. Najvyšší šéf bankového regulačného úradu upozornil pred špekulatívnymi úvermi a nariadil veľkým veriteľom vykonávať štvrťročne tzv. „stress testy“ realitných úverov.

Klepnúť po prstoch sa snaží aj kupujúcim druhej nehnuteľnosti, ktorí musia zložiť najskôr polovicu ceny, doteraz stačilo 40 percent. Prví kupujúci musia pre byty s výmerou prevyšujúcou 90 m2 nasporiť necelú tretinu ceny. Štátni úradníci neváhajú zájsť niekedy až do nezmyslov. Napríklad vláda bude môcť s úradom registrujúcim nehnuteľnosti konzultovať, či rodina už vlastní nejaký príbytok. Doteraz mohli len kontrolovať, či domácnosť spláca hypotéku.

Centrálna banka už v apríli zvýšila hypotekárne úrokové sadzby a prvé splátky a nariadila bankám obmedziť úvery pre kupujúcich s tromi a viac nehnuteľnosťami. Vláda tiež prikázala štátom vlastneným spoločnostiam stiahnuť sa z výstavby nehnuteľností, pokiaľ to nie je ich hlavný biznis. Všetky tieto opatrenia stihli za pár týždňov po ohlásení odpísať z trhovej hodnoty kótovaných developerov zhruba pár desiatok miliárd dolárov a dosah to môže mať aj na ostatné odvetvia.

No vláda môže, podobne ako už niekoľkokrát v minulosti, opätovne uvoľniť prísne opatrenia. Dôvodom je strach z ohrozenia  ekonomického rastu, ktorý pre tento rok stanovila na 8 % a do ktorého ju tlačí aj okolitý svet.

Hon na developerov

Jedno z mnohých nariadení prikazuje developerom neprijímať depozity za predaj nedokončených bytov bez súhlasu úradov a znemožňuje predávať za „abnormálne vysoké“ ceny. Podľa časopisu China Securities Jorunal sa pripravuje nariadenie, ktoré obmedzuje použitie príjmov z predpredaja pri výstavbe projektov pred ich dokončením. Tento krok má vyvolať tlak na financie developerov a zabrániť im, aby za tieto peniaze kupovali pozemky pri vysokých cenách. Prísne tresty čakajú tých, ktorí svojvoľne zvýšia ceny odkladaním navrhnutých termínov predaja.

Peking ako prvé mesto v krajine oznámil zmeny pri predaji pozemkov. Zatiaľ čo doteraz bola polovičnou podmienkou úspešného predaja ponúkaná cena, odteraz bude jej váha len štvrtinová. Ďalšími má byť podľa Reuters schopnosť developera platiť na čas, rýchlosť ukončenia výstavby, počet jednotiek pre sociálne slabšie vrstvy a spôsob, akým chce obmedziť ceny v dokončenom projekte. Peking sa tento rok chystá predať celkovo 2 500 hektárov pre bytovú výstavbu, čo je o dve tretiny viac ako vlani. Polovica z toho má byť sociálne bývanie dotované štátom.

Tvrdé postihy majú čakať aj tých, ktorí nezačnú predaj v požadovanom čase alebo umelo vyvolávajú nedostatok ponuky predstieraním predajných zmlúv. Schladenie cenníkov developerov si vláda sľubuje aj od povinnosti zverejniť ceny všetkých bytov a začať predaj do desiatich dní od získania úradného povolenia. Realitné kancelárie majú zakázané praktiky ako šírenie mylných informácií a vyvolávanie tlaku na kupujúcich najímaním iných ľudí, predstierajúcich záujemcov. Značnú ťarchu presúva centrálna vláda na miestne úrady, ktoré môžu obmedziť počet nehnuteľností kupovaných jedným záujemcom. Najvyšší úradníci budú zodpovední aj za to, ak sa nepodarí „stabilizovať ceny“ v danom meste.

Kľúčové úroky

Nie všetci sú presvedčení, že vládne opatrenia zaberú. „Dopad to bude mať viac na objemy predajov, menej na ceny,“ tvrdí Eva Lee, analytička Macquarie Securities. Príliš veľa peňazí na trhu a nedostatočná ponuka nepredstavujú jediný problém. Podobne ako pri bublinách v ostatných kútoch sveta, aj v Číne ľudia nakupujú v panike pred ďalším zvyšovaním cien. „Po spľasnutí realitnej bubliny sa ukáže, že Peking sa mýlil. Zvýšenie úrokovej sadzby by bolo najlepšou cestou. Znížilo by to cenu nehnuteľností a vyslalo jasný signál inflácii do budúcnosti,“ píše sa v komentári China Securities Journal.

Peking tak stojí pred náročnou dilemou: zvýšiť základnú úrokovú sadzbu, skrotiť realitný sektor a tým oslabiť ekonomický rast, alebo riskovať bublinu gigantických rozmerov s vážnymi následkami po jej prípadnom prasknutí.

Čína je témou týždňa najbližšieho TRENDU 20/2010. Vo štvrtok na stánkoch.

Ilustračné foto – Flickr, Flickr

Prečítajte si všetko, čo o Číne napísal eTREND.

© 2010 TREND Holding, spol. s r.o.