Developer by mal zarobiť aspoň 30 %

Fred Buzzeo vlastní developerskú firmu a pôsobí zároveň ako konzultant pre menších majiteľov nehnuteľností v New Yorku. Predtým zastával výkonné pozície v newyorskej mestskej radnici a spoznával nástrahy vládnych regulácií priamo z prvej ruky. Študoval ekonomiku nehnuteľností a komunálny rozvoj na Columbia University. So svojou rodinou žije v Town of Oyster Bay (Long Island) v NewYorku.

Vediete vlastnú developerskú firmu a ste aj realitným konzultantom. Máte viac voľného času v týchto dňoch?

Áno. Nie je veľa investorov, ktorí chcú teraz kupovať nehnuteľnosť. No verím, že toto je vynikajúci čas pre ich získanie na vybraných trhoch, ak máte dlhodobý horizont. Niektoré trhy (napríklad Miami) klesli od vrcholu v roku 2006 o 50 % alebo viac. Stále staviam nehnuteľnosti v New Yorku. V súčasnosti rodinné domy v menšej štvrti. Fígeľ je v tom, že sme nakupovali za správnu cenu a správne sme identifikovali náš trh. Preto môžeme priniesť produkt za rozumné ceny, nie tie inflačné z ostatných pár rokov. 

Znamená to, že ste si znížili ziskovú maržu bez nejakých problémov napríklad s posúvaním výstavby?

Každý v biznise znížil marže. Ceny sú teraz realistickejšie. Kľúčom je nakupovať nehnuteľnosť správne. Mnohí developeri kúpili nehnuteľnosť za vysokú cenu a jednoducho verili, že túto môžu preniesť na spotrebiteľov. Ak sa pozerám na potenciálny projekt, spravím si najlepší a najhorší scenár. Ak nemôžem dosiahnuť slušný výnos v najhoršom scenári, do projektu sa nepúšťam. 

Spoliehate sa v procese výstavby aj na peniaze z predpredaja? Aké sú kritériá bánk pri financovaní vašich projektov?

Nie. Spolieham sa úplne len na bankové financovanie a zdroje od investorov. Ak nenazbieram potrebné zdroje od investorov na uspokojivej úrovni, do projektu sa nepúšťam. Navyše, banky požadujú aspoň 30 % vlastného kapitálu pred schválením úveru na výstavbu. Mojou stratégiou je vlastniť čistý pozemok a mať rezervu pri mäkkých nákladoch.    

Tvrdíte, že súčasná situácia nie je výsledok chamtivosti Wall Streetu, komerčných bánk alebo developerov, ale na vine je centrálna banka a politici. Prečo?

Ak sa pozriete na extrémne nízke hypotekárne úroky za posledných desať rokov, uvidíte, že je to výsledok politiky centrálnej banky držať sadzbu nízko. V 90. rokoch tu bol obrovský „bailout“ dlhodobých kapitálových aktív a neustály strach pána Greenspana z deflácie. Všetko toto spôsobilo, že k dispozícii bolo veľa peňazí. Banky ich museli pustiť do hry a tie si našli cestu do nehnuteľností. Ak sú peniaze umelo vytvárané, spôsobia deformáciu. V momente uvedomenia si tejto chyby začína katastrofa.

Podľa mnohých bol štartérom globálnej krízy pád realitného trhu v USA. Súhlasíte? Nenastala by táto situácia aj tak, len iný sektor mohol padnúť ako prvý, napríklad automobilový?

Americké aktíva kryté hypotékami držali inštitúcie od Británie až po Čínu. No súhlasím, že iné sektory, napríklad automobilový, boli tiež preexponované. Proste reality prišli na ranu ako prvé. 

Podľa niektorých dno na konkrétnom trhu treba hľadať v cenách z konca 90. rokov. Celkovo americký trh je teraz okolo roku 2002...      

Toto je ťažká otázka, pretože všetky ekonomické rozhodnutia sú subjektívne. To, čo ja považujem za prijateľný výnos, sa môže líšiť od toho, čo vy považujete za akceptovateľné. Neviem, kde sa ceny nakoniec usadia, no naozaj sa nazdávam, že ešte predtým sa musíme zbaviť exekučných dražieb a nesplácaných úverov. Okrem toho zásoba postavených domov sa musí znížiť na reálnu úroveň povedzme šesť až deväť mesiacov. Pred začiatkom vzostupného smerovania trhu sa musí obnoviť dôvera.

Ceny nehnuteľností v USA klesajú od roku 2006. Optimisti prognózujú odraz každý rok, pesimisti hovoria o akom takom raste od konca budúcej dekády. Čo si vy myslíte?

Potrvá niekoľko rokov, než sa trh s bývaním vráti na úroveň roku 2006. Samozrejme, niektoré trhy sa zotavia skôr ako iné. No to neznamená, že nehnuteľnosti získané dnes za správnu cenu nemôžu byť dobrou investíciou.

Áno, ale otázkou je, či teraz je ten správny čas. Samozrejme, že existujú príležitosti, ak predajca v núdzi zníži cenu o 50 – 60 %, ale prečo by som mal kupovať, ak je vysoko pravdepodobné, že nehnuteľnosť klesne o 70 % napríklad?

Najlepším časom pre kúpu akéhokoľvek aktíva je počas cesty nahor. To skracuje obdobie držania. No nie vždy je ľahké odhaliť dno trhu. Navyše, reality sú v tomto náročnejšie, pretože hypotekárne úroky do veľkej miery súvisia s tým, ako je nehnuteľnosť predajná. Z tohto dôvodu je mojou stratégiou kupovať nehnuteľnosť, ak mi dáva výnos, s ktorým som spokojný. Inými slovami, spýtajte sa sám seba: „Je to dobrý obchod?“  

Optimistické hlasy sú založené na indikátoroch ako spomaľujúci pokles cien, stabilizujúci sa počet začatých domov, stavebných povolení alebo zlepšujúci sa sentiment developerov. Sú tieto čísla naozaj relevantné? Čo bude indikátorom zmeny trendu, majú si hráči v biznise všímať niečo iné?

Myslím, že sa musíme pozerať na stabilizovanie úrovne exekúcií a ukončenie „krátkych predajov“, ktoré teraz pozorujeme. Len ak tieto problémy pominú, uvidíme silný nový trh s bývaním. Aký zmysel má začať výstavbu, ak existuje obrovská zásoba problémových nehnuteľností prechádzajúcich cez exekúcie a krátke predaje? Pri určení konca problémov bude dôležité toto: Množstvo problémových nehnuteľností sa musí znížiť a celková zásoba domov na predaj sa musí znížiť na zdravú, zhruba šesťmesačnú ponuku. Napríklad Miami má 60-mesačnú ponuku bytov na predaj!  

Aké marže mohli developeri zarobiť v New Yorku na vrchole trhu a teraz?

Ako developer musíte vždy chcieť maržu na úrovni 30 %. Tým mám na mysli zisk po vypredaní. Zjednodušene vysvetlené, ak staviate nehnuteľnosť a predáte ju za 100-tisíc dolárov, váš zisk by mal byť 30-tisíc. Samozrejme, so správnym mixom dlhu a equity by mal byť váš hotovostný výnos podstatne vyšší. Žiadny developer by nemal začínať projekt na akomkoľvek trhu, ak nevidí 30 % výnos prinajmenšom na papieri.    

Takže možno povedať, že v súčasnosti hráči môžu dosiahnuť 30 % zisk, zatiaľ čo na vrchole väčšina zarábala 50 % a viac?

Nie. Dnes je na trhu zopár developerských projektov, ktoré vám dajú sotva 30 % zisk. To preto, že ľudia kupujú len pri nútených predajoch. To, o čom ja hovorím je, že ak sa pozriete na projekt, mal by vám zarobiť aspoň 30 %. Ak ho nevidíte, zabudnite naň. Príliš veľa vecí nemusí vyjsť, takže treba mať dostatočné krytie. Ak prekročíte 30 % výnos, žiadny z investorov sa nebude sťažovať! V časoch horúceho trhu veľa projektov prekročilo základný výnos, najmä v Miami a Las Vegas.

A čo stavebné náklady? O koľko klesli od vrcholu? Je možné stavať za podobné peniaze v New Yorku a Miami napríklad?

Nezabúdajme, že výstavba nehnuteľností je lokálnym trhom. Žiadny stavebník nezoberie svojich zamestnancov z New Yorku stavať do Los Angeles alebo Miami. Použije subdodávateľov nachádzajúcich sa v mieste výstavby. Navyše, náklady na výstavbu sa líšia z dôvodu vládnych regulácií, sily odborov, schopnosti získať materiál, druhu výstavby a dostupnosti pracovníkov. A tieto náklady sa môžu líšiť dokonca aj na lokálnom trhu. Napríklad je lacnejšie stavať v Queense ako na Manhattane, hoci obe územia sú súčasťou New Yorku. V časoch, keď bytový trh v Miami bol v plnom rozmachu, stavebné náklady tu sa blížili tým v New Yorku. Dôvodom bol nedostatok pracovníkov.  

Ako sa vaša spoločnosť vysporiadava so splácaním bankových úverov?

V tomto momente nemáme žiadne problémy plniť si naše dlhové záväzky. To preto, že fungujeme so správnym zložením dlhu a vlastného kapitálu a kupujeme nehnuteľnosti za správne ceny. Navyše, v súčasnosti staviame pre strednopríjmovú vrstvu trhu. Našimi typickými kupujúcimi sú zamestnanci verejnej správy a iní, ktorí teraz nečelia strate zamestnania. Okrem toho, naše projekty spadajú pod podporu z úradu FHA (Federal Housing Agency). Táto časť trhu je likvidná.  

Aké percento predaných jednotiek v projekte vás upokojuje (ste v zisku)?

Hranica rentabilnosti dosahuje zvyčajne 60 % predajnosť.

Kto kupuje byty v New Yorku v súčasnosti?

Predaje sú značne dole a mnohé jednotky sa menia na nájomné. Tento nárast ponuky spôsobuje pokles nájomného. Predávajú sa len nehnuteľnosti s výraznou zľavou. Inými slovami, väčšina predajov je takých, kde ľudia potrebujúci kupovať realizujú hlboké zľavy. Majitelia nemajú žiadnu silu nastaviť cenu na tomto trhu.  

Môžu sa ceny a celková situácia na realitnom trhu vrátiť niekedy v budúcnosti do obdobia spred pár rokov?

Nazdávam sa, že nehnuteľnosti na trhoch ako je NY budú silnejšie v budúcnosti a vrátia sa k rozumnému pohybu nahor. Toto mesto je stabilnou atrakciou pre ľudí a počet obyvateľov by sa mal zvyšovať v budúcich rokoch. Tiež verím, že Miami nakoniec zosilnie z dôvodu významu ako medzinárodnej destinácie. Ale nepredpokladám, že ceny na trhoch ako Miami a Las Vegas sa vrátia do roku 2006 v nasledujúcich niekoľkých rokoch.

Ako vidíte budúcu ekonomickú situáciu v USA? Súhlasíte s inflačným (stagflačným) scenárom, alebo sa prikláňate skôr k deflácii?

Nezabúdajme, že inflácia neznamená jednoducho zvýšenie cien tovarov. Môže ísť o celkové zvýšenie cenovej úrovne. Ale ak aj nie, hrozivý nárast peňažnej zásoby sa opäť ukáže niekde v ekonomike. V súčasnosti som presvedčený, že dôjde ku zvýšeniu cien a súčasne nízkej ekonomickej výkonnosti – návrat ku stagflácii 70. rokov. Samozrejme, politika vlády môže nahradiť tento scenár prijatím silnejšieho pro-podnikateľského postoja a obnovením dôvery investorov. 

New York je známy regulovanými nájomnými bytmi. Stále sú tak početné? Aký dopad to má na nájomný a celý rezidenčný trh?

Je tu výrazne regulovaný trh. Existuje legislatíva pre určovanie nájomného a jeho stabilizáciu, narušovanie bývania a výstavby, rôzne pokuty a vyhlášky. Mesto má tiež nariadenia o zónovaní a kvalite bývania. A tak by som mohol pokračovať. Základným efektom týchto všetkých regulácií je udržovanie vysokých cien. Navyše, kvôli nim žiadny developer nepostaví byty pre nízko alebo stredne príjmové skupiny ľudí bez vládnej dotácie. Jednoducho to nemôže fungovať iným spôsobom.

Asi najviac regulovaným realitným trhom v USA je Kalifornia, najmenej Texas. Kde sa nachádza New York?

Už som uviedol, ako obrovsky je tu obmedzovaný trh. Stavil by som sa, že toto je najregulovanejší trh v USA. Zákonov upravujúcich bývanie je tu viac, ako si človek vie predstaviť. A tisícky inšpektorov a právnikov, ktorí ich vynucujú. Z dôvodu relatívne studených zím je toto vynucovanie najdôležitejšie medzi októbrom a májom. Napríklad pokuta za nevykurovanie a chýbajúcu teplú vodu počas tohto obdobia dosahuje 250 dolárov za každý deň a každé porušenie. 

Pripravili ste osobne nejakú reguláciu počas pôsobenia na newyorskej radnici, na ktorú teraz nadávate?

Vždy som sa sústredil na perspektívu súkromného trhu. Skúsenosť v mestskej radnici ma naučila, že najlepšie sa darí bývaniu v súkromných rukách. Inventár obytných nehnuteľností, ktorý mesto spravovalo, bol tým najhorším, čo si vôbec viete predstaviť. Zároveň som tam pracoval počas pôsobenia starostu Gullianiho. Chápal, že mesto nemôže spravovať reality a bol priekopníkom pri presadzovaní návratu bývania späť do súkromných rúk. Potvrdilo sa to ako úspešné. No bol som povinný vynucovať niektoré regulácie, o ktorých som bol presvedčený, že sú kontraproduktívne – napríklad výber peňazí za porušenia. Avšak celkovo sa nazdávam, že moje pôsobenie v meste bolo pozitívne pre trh, pretože moje činy neboli zastreté anti-kapitalistickou ideológiou, ktorú má väčšina zamestnancov radnice.   

Foto - Flickr (Nosha, Dbaron, Justo Ruiz Photogrpher, Aturkus)

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.