Developerská svadba - HB Reavis vstupuje do IPECu

Spojili sa silní tvorcovia ziskových štvorcových metrov. HB Reavis Group a skupina firiem Ivana Čarnogurského mladšieho, ktorá podniká pod značkou IPEC. HB Reavis je líder a špecialista na poli kancelárskych projektov obchodných centier, silná stránka IPEC je vo výstavbe priemyselných stavieb. Ivan Čarnogurský našiel strategického partnera. A HB Reavis získal kontrolu nad polovicou aktív IPEC.

Toto spojenie je presne to, čomu sa hovorí svadba z rozumu. Spolu sa chystajú vytvoriť skupinu, ktorá bude kraľovať realitnému Slovensku a pobije sa o šancu stať sa jedným z ťahúňov brandže v regióne strednej a východnej Európy. TREND sa zaujímal, kedy a čo spojenie inšpirovalo. Odpoveď Ivana Valenta, predsedu Predstavenstva HB Reavis Group? Čítanie novembrového rozhovoru TRENDU so zakladateľom a šéfom IPEC Ivanom Čarnogurským.

Partneri a veno

V tom jesennom rozhovore načrtol šéf IPEC víziu finančnej reštrukturalizácie skupiny, ktorú vedie. Ako základ zmien naplánoval najmä posilniť kapitálové vybavenie z mimofiremných zdrojov. Peniaze, čo by skupine uvoľnili ruky pre ďalší rast, mali priniesť prostriedky partnera, ktorý by sa zaangažoval do jej aktivít. Pytač sa objavil pomerne rýchlo.

HB je na trhu pätnásty rok a na konte má projekty ako Aupark či Apollo Business Center, ktorých predaj sa drží v prvej päťke najväčších uskutočnených realitných transakcií. „Prvýkrát sme o tom hovorili v decembri,“ spomína I. Valent. Začiatkom roku začali firmy intenzívne rokovať. V zásadných veciach si tľapli zhruba po mesiaci. „Odvtedy to naťahujú už len právnici,“ zľahčuje opis rokovaní I. Čarnogurský.

Muži od paragrafov z oboch strán majú za úlohu dostať na papier podstatu transakcie. Ako hlavný bod vloží HB Reavis väčšinu svojich rozbehnutých projektov z developmentu priemyselných a logistických nehnuteľností do štruktúr IPEC Group. Tento realitný vklad prinesie majiteľom HB Reavis 50-percentný vlastnícky podiel na aktívach skupiny IPEC. Podľa odhadu TRENDU sa zvýši jej kapitál zhruba o pol druha miliardy korún.

Podľa pôvodného plánu chcel I. Čarnogurský angažovať finančného partnera do skupiny svojich priemyselných projektov. Jej základ sú priemyselné parky v Michalovciach, Senici a Piešťanoch. Mal vstúpiť aj do vyše pol tucta industriálnych projektov, ktoré má IPEC v Rumunsku. No z finančného partnera je napokon strategický. Títo developeri spojili sily na firemnej úrovni. Zjednodušene povedané, industriálna divízia HB Reavisu vrátane väčšiny projektov, majetku i zamestnancov sa zjednotí s firmou I. Čarnogurského.

HB Reavis sa dosiaľ sústreďoval skôr na ostatné segmenty komerčného developingu, teda administratívne a obchodné priestory. Môže sa pochváliť dokončenými projektmi s prenajímateľnou plochou takmer 227-tisíc štvorcových metrov, viac než polovicu z toho tvoria práve kancelárie. Plocha pripravovaných projektov v rôznych štádiách je viac než milión štvorcových metrov.

Dokončuje len druhý industriálny projekt. Začal logistickým areálom na mieste skrachovaného mäsokombinátu Kabát v bratislavskej Rači. V tomto roku zavŕši výstavbu logistického centra vo Svätom Jure. Od predminulého roku je aj developer technologického parku Eurovalley na Záhorí. Začiatkom jari ohlásil štvrtý industriálny projekt.

Šesťdesiathektárový pozemok v trnavskom Zavare rovno oproti závodu francúzskej automobilky obsadí centrum s prenajímateľnou plochou 240-tisíc štvorcových metrov, kde bude dominovať ľahká výroba a sklady. Zhruba trojnásobne veľký priestor ponúkne po dokončení Eurovalley. Tieto projekty už bude developer riešiť spolu s IPEC.

Ten má v skupine zhruba tri desiatky spoločností. Popri niekoľkých špecializovaných počtom prevažujú projektové firmy (Special Purpose Vehicles – SPV). Do nich developer počas výstavby závodu vkladá vytvorené aktíva. Koncom minulého roku v nich IPEC spravoval priemyselné nehnuteľnosti s plochou vyše 640-tisíc štvorcových metrov. Z toho 180-tisíc štvorcov pridal vlani. Firma ročne riadi projekty zhruba za dve miliardy korún.

Buduje aj niekoľko menších bytových a administratívnych projektov, no ťažisko stojí na priemyselných stavbách. Tie stavia pre klientov nielen na Slovensku, ale aj na Ukrajine, v Rakúsku a Českej republike. V týchto krajinách sa už o obchodnú prítomnosť IPEC starajú národné kancelárie. Najnovšiu otvárali pred niečo vyše rokom v Prahe. V Česku má od vlani pobočku aj HB Reavis. Popri Auparkoch v Brne a Hradci Králové chystá ďalšie dve retailové centrá.

Tehotní príležitosťami

Spojenie dvoch špičkových slovenských developerov vytvorí trhovú jednotku silnú vo výstavbe všetkých typov komerčných nehnuteľností. No kraľovať slovenskému trhu, v porovnaní s inými krajinami predsa len citeľne menšiemu, nie je cieľ tejto dvojice. Hoci – veľkosť má význam. I. Valent zdôrazňuje, ako veľmi to platí v sfére priemyselného developmentu.

V ňom sú často v hre sieťové kontrakty nadnárodných firiem, o ktoré súperia rovnako nadnárodní konkurenti. V súťaži zaváži už aj sila firmy vyjadrená napríklad aj dostupnosťou prostriedkov na financovanie projektov. HB Reavis kontroluje aktíva v hodnote 800 miliónov eur.

Aj IPEC má v tomto smere čo ponúknuť. Nejde len o referenciu niekoľkých desiatok výrobných firiem, ktorým zabezpečil strechu nad hlavou. Dôležité je nadviazať na spoluprácu s priemyselným klientom aj pri výstavbe ďalších závodov. „Teda získať kontrakt na sieťovú kooperáciu v regióne,“ zdôrazňuje I. Čarnogurský.

Aj takéto referencie už má. Na Slovensku pripravil na kľúč dva veľké závody pre nemeckého výrobcu autosvetiel Hella. Dobré partnerstvo má s japonským výrobcom káblových zväzkov Yazaki. Po dobrom štarte rastie v jeho réžii v Senici ďalšia prevádzka na úpravu plechov z produkcie hutníckej spoločnosti Arcelor.

Za hranicami Slovenska sa IPEC stal developerom závodu ďalšieho zo silných výrobcov autosúčiastok Dura Automotive. Novú fabriku umiestnili Američania po dohode so slovenským konzultantom v Bulharsku. Na Balkán sa upierajú aj oči HB Reavis. Tiež ich láka výnosnosť projektov, ktorá je na tamojších trhoch o čosi vyššia než v už usadenejších teritóriách strednej Európy.

Tandem spolu zaútočí na zákazky v Bulharsku a aj v Rumunsku a na Ukrajine, kde už je IPEC pomerne aktívny. Snaha o expanziu na českom realitnom trhu je samozrejmosť. Ako ďalší možný cieľ označuje I. Čarnogurský Poľsko.

Rozvoj sa nezastaví ani na domácom priemyselnom poli. Možno sa len zmení klientela. Po veľkých investoroch, ktorí štartovali rozvoj priemyslu, bude teraz hustnúť skôr ich dodávateľská sieť. To znamená, že vzrastie dopyt zo strany malých a stredných podnikov. Pre takých chystá IPEC špeciálny produkt – niekoľko menších priemyselných nehnuteľností, variabilnejších výrobných hál, pri ktorých sa vzhľadom na životný cyklus menších firiem počíta aj s rýchlejšou obmenou nájomníkov.

Tak ako na Slovensku v ostatných rokoch, aj na ďalších rastúcich trhoch budú po fabrických halách rásť rôzne administratívne centrá a spolu s tým centrá nákupné. Oboje z hlavnej výbavy HB Reavisu.

Zisky a plány

Pri debate o spojení síl obe strany spomínajú najmä synergie, ktoré z neho vyplynú. Pre HB Reavis Group predstavuje vstup do IPEC skok, ktorým preskočil obdobie dobudovávania industriálnej divízie.

Synergické efekty spojenia developerov sa ukážu aj pri využití všetkých kapacít. Najmä ľudských. Ako príklad spomína I. Valent odborníkov, ktorí pre firmy pracujú. Napríklad architektov a projektantov IPEC. Skúsenosti HB Reavis pri výstupe z investícií aj pri predajoch globálnym realitným investorom zasa môžu pomôcť pri predaji spoločných budov. Časom dôjde aj na určité úspory z rozsahu, keď sa začnú spoločne zabezpečovať napríklad vnútrofiremné obslužné činnosti.

Spolupráca má byť pre obe firmy prínos aj v maklérskych aktivitách. No tiež pri kontaktoch s klientmi, zástupcami samospráv a rôznymi úradníkmi. „Základ úspechu je znalosť miestneho prostredia,“ konštatuje I. Čarnogurský. Manažéri HB Reavis aj IPEC zdôrazňujú dôležitosť „chémie“ medzi ľuďmi vo firme.

Nedá sa prehliadnuť ani pri debate so šéfmi. I. Valent pozná I. Čarnogurského nielen ako dlhoročného konkurenta z fachu. Pred rokmi, keď pracoval na oddelení projektového financovania Tatra banky, spolupracoval s ním ako s klientom. Pri rokovaniach o financovaní prvého industriálneho projektu IPEC, prestavbe areálu bývalej Tesly v Piešťanoch pre polovodičovú spoločnosť ON Semiconductor.

Obaja developeri vedia, že dobré osobné vzťahy môžu byť pri spoločnej práci len výhoda. Minimálne do konca roku budú riešiť detaily, ktoré súvisia s dokončením transakcie. Teda najmä prevody majetku a vlastnícke vzťahy v spoločnostiach. O ďalších stupňoch integrácie spoločností, napríklad čo sa týka názvu či loga, zatiaľ reč nie je. Dôležitý je biznis, tvrdia obaja.

Z rovnakých dôvodov sa v blízkej budúcnosti neplánujú zaoberať ani ďalšími úpravami finančnej štruktúry oboch firiem. Zatiaľ je iba jasné, že dlhopisy v hodnote vyše 50 miliónov eur, ktoré mali pre IPEC podľa vlani prezentovaných plánov priniesť ďalší rozvojový kapitál, sa vydávať nebudú. Či ich v budúcnosti ako spôsob získavania kapitálu pre developerský dvojzáprah nahradí iná forma financovania z investičných zdrojov, prípadne či brandža zažije prvú slovenskú verejnú emisiu akcií (IPO), čerství partneri zatiaľ neriešia.

Foto – Maňo Štrauch, Peter Kremský, vizualizácia HB Reavis Group

© 2007 TREND Holding, spol. s r.o.