Dublinské triezvenie z realitného ošiaľu

Hlavné mesto Írska Dublin zažilo vrchol realitného boomu pred vyše tromi rokmi. Nielen ceny bytov tu strmo stúpali už od polovice 90. rokov. Posledné štyri roky dokonca závratným vyše 20-percentným tempom.

Chvíľa vytriezvenia z ošiaľu však nastala, a to ešte skôr ako začali chodiť zlé správy spoza veľkej mláky. Nepredané nové byty, prázdne kancelárie, neprenajaté obchodné priestory sa začali kopiť. Nielen pre veľkosť populácie alebo rozlohu mesta je Dublin porovnateľný do určitej miery s Bratislavou.

           Neprehliadnite:

          - Bytové štandardy po írsky (súvisiaci článok)

Polovičný pád

Ceny bytov a domov tu kulminovali zhruba v apríli 2006. Boli sme v realitnej bubline, ktorú nikto nespozoroval. Ceny veľmi strmo stúpali od polovice 90. rokov. Začiatkom tohto storočia sa rast zmiernil na 9 – 11 %, od roku 2002 do roku 2006 ceny stúpali tempom 20 až 30 percent za rok. Bol to naprosto neudržateľný rast. Takto opisuje pre TREND situáciu v Dubline spred pár rokov David Byrne, divízny riaditeľ rezidenčného predaja v poprednej írskej realitnej spoločnosti Lisney.

Dospelo to až do stavu, v ktorom ľudia boli ochotní zaplatiť 600-tisíc € za trojizbový byt. V septembri 2006 prišlo obrovské množstvo nehnuteľností naraz do ponuky, pretože veľa ľudí videlo príležitosť realizovať zisk. Lisney dosiahla historicky najviac inzerovaných predajov zverejnených v novinách. A odvtedy sa prakticky prestali predávať domy v aukcii, čo je tu najpopulárnejší spôsob predaja, ako keby niekto stlačil vypínač.

„Ľudia v tom čase cítili, že trh je prehriaty. A počítali s tým, že situácia sa začne zlepšovať v roku 2007. No, samozrejme, nezačala a trh padal ďalej.“ Prešli tri roky a ceny domov aj bytov spadli priemerne o 50 % v porovnaní s vrcholom. Za byty v Dubline, ktoré ľudia predali vtedy za 600-tisíc eur, by dnes dostali v lepšom prípade 300-tisíc eur. Aj krátkou prechádzkou po meste si nemožno nevšimnúť pútače developerov, ponúkajúcich nové trojizbové byty už aj za 240-tisíc €.

Ešte začiatkom minulého roka bol nájomný trh v relatívne dobrej kondícii. Dopyt po kvalitných domoch a bytoch bol, podľa spoločnosti Lisney, silný. No s rastúcou ponukou jednotiek na predaj sa najmä majitelia bytov rozhodli ich prenajímať. Niektorí developeri prišli na to, že jedinou možnosťou je byty dokončiť, zariadiť a umiestniť na trh prenájmov. No to je len dočasné riešenie. “Hoci táto stratégia prináša určitý príjem, je to len núdzový spôsob odsúvania reality. A tou je fakt, že tieto jednotky budú musieť developeri predať za nižšie ceny v priebehu nasledujúceho roka až troch.”

Zatiaľ tieto nehnuteľnosti zaplavujú nájomný trh, čo sa odzrkadľuje na poklese nájomného. Podľa odhadu Lisney sa jeho výška vlani znížila zhruba o 20 %, za prvé tri mesiace tohto roka o 12 %. Ak si chce majiteľ bytu ako tak zachovať príjmy z prenájmu, vysoká kvalita zariadenia a vybavenia bytu je samozrejmosťou. Potvrdzujú to aj traja Slováci, pracujúci vyše roka v Dubline. V širšom centre mesta si prenajímajú trojizbový byt za 1 300 € za mesiac, ešte pred 12 mesiacmi ich táto novostavba vyšla na 1 500 €.

Hľadanie dna

Keď sa ceny znížili o 30 %, mysleli sme si, že o polovicu už klesnúť nemôžu. Teraz, keď je to realita, tak dúfame, že nepôjdu ešte nižšie. Myslím, že majú ešte kam klesať, ale väčšiu časť pádu máme za sebou. Tieto slová D. Byrna možno vztiahnuť aj na iné miesta vo svete. Podľa neho trh môže klesnúť ďalej o takých desať až pätnásť percent. Ale vidí formovanie dna.

Na otázku, či tu už poznajú nútené predaje developerských projektov, krúti záporne hlavou. Momentálne vraj ani nie, väčšina realizovaných predajov je exekútorských. Teda najmä predaj majetku ľudí, ktorí nesplácajú úvery. Veľa ľudí, ktorí nemusia teraz predávať, jednoducho nebude. Pretože majú pocit, že za dom nedostanú sumu zodpovedajúcu svojim očakávaniam. Nútené predaje budú možno pribúdať budúci rok, to by zároveň pomohlo nájsť dno trhu.

Developeri na situáciu reagujú rovnako ako inde. Závisí to najmä od polohy projektu, času získania pozemku a výstavby. Tí, ktorí kúpili pozemky v ostatných troch, štyroch rokoch, z nich teraz ťažko vydolujú zisk. Ak developer zaplatil za pozemok v Dubline niekoľko sto miliónov eur so zámerom postaviť výškovú budovu s kanceláriami a obchodmi, takýto projekt sa nikdy nepostaví. Len za pozemok zaplatil totiž obrovské peniaze a výstavbu mu nikto nebude financovať.

Takže existujú developeri, ktorí boli prakticky vymazaní z trhu, aj keď stále fungujú v biznise. „Ak cena nehnuteľnosti dramaticky klesá, potom je logické, že developeri sa do výstavby nehrnú,“ tvrdí. Tí, ktorí nie sú pod veľkým tlakom banky, len opustia stavenisko, pretože nemá význam pre nich budovu teraz dokončovať, ak ju nepredajú alebo neprenajmú.

V Dubline je už veľa pozemkov a stavieb, ktoré stavebníci ponechali tak z dôvodu nedostatku financií. V časti meniaceho sa starého prístavu (Docklands) mal vzniknúť napríklad vežiak hudobnej skupiny U2, no jeho osud je rovnaký ako mnohých iných projektov.

Zatiaľ žiadna panika

Na otázku o írskych investoroch v strednej Európe odpovedá D. Byrne výstižne. Boli takíto investori a určite stále sú. Írsky realitný trh však schytal taký silný úder, že ľudia tu sú veľmi nervózni a skeptickí k väčšine iných trhov.

Teraz sa realizuje len veľmi málo zahraničných transakcií, možno s výnimkou takých miest ako je Londýn alebo New York. Ale dokonca aj tu je to ťažké, lebo banky nechcú požičiavať nikomu. Ľudia nakupujúci vo svete budú platiť len hotovosťou a takých v tejto chvíli nie je veľa. „No som presvedčený, že stredná Európa bola a stále je lákadlom.“

Priznáva, že ošiaľ kupovania v zahraničí bol len odrazom toho, čo sa dialo v Írsku. Ľudia kupovali nehnuteľnosti, pritom často nemali ani len predstavu, kde sa daná krajina nachádza, nehovoriac o tom, že nevedeli, v akej lokalite mesta je situovaná. Byty kupovali po poschodiach. „Bolo to proste šialenstvo, to isté ako tu. Ľudia už po ustálení trhu budú viac citliví na to, ako míňajú peniaze. A myslím, že určite tak budú robiť aj na zahraničných trhoch.“

Nervozita medzi ostrovnými špekulantmi evidentne stúpa aj v Bratislave. Najmä u tých, ktorí majú kúpené byty s ohlasovaným termínom dokončenia v roku 2010. Teraz niektorí zvažujú odstúpenie od zmluvy. „Ak dostanem späť peniaze, je to oveľa lepšie v porovnaní s väčšinou ostatných trhov.“ No stále verím v toto mesto a dôvody, pre ktoré som kupoval, sa nezmenili a na jeseň chcem získať hypotéku, píše na realitnom internetovom fóre jeden z nich.

No získať hypotéku na Slovensku už tiež nie je pre „Ostrovanov“ také jednoduché. Ak bankári zistia, že potenciálny dlžník vlastní doma niekoľko nehnuteľností na prenájom, hoci sú aj samofinancovateľné, o poskytnutie hypotéky sa netrhajú. Zrátajú si všetky splátky a v prípade, že prevyšujú určité percento príjmu, peniaze nepožičajú.

Ďalší britský investor píše o dvoch bytoch v Bratislave, z toho jeden v centre zíva prázdnotou už tri mesiace. To ho prinútilo znížiť cenu o 20 %. Nedávno som musel znížiť nájomné v bratislavskom byte, aby nájomník ostal. Zvažujem ho predať, píše. V roku 2005 byt kúpil za 56-tisíc libier, zariadil za tritisíc. Záujemca mu teraz ponúka 125-tisíc € (108-tisíc libier). „Vzhľadom k situácii na trhu by som mohol byť za takýto zisk vďačný, ale realitka mi poradila teraz nepredávať.“

Iní špekulanti chcú odstúpiť od zmluvy a peniaze investovať do inej nehnuteľnosti za výhodnejších podmienok. „Mám dojem, že niektorí ľudia môžu chcieť predať nedokončené byty niekomu ako ja, a nie prerobiť na tom.“ „Snažím sa vyjednať lepšiu cenu. Ak neuspejem, budem chcieť odstúpiť kúpnu zmluvu inému záujemcovi.“ Ďalší „investor“ zrušil zmluvu v nemenovanom projekte. Tiež som sa snažil najskôr vyjednať lepšiu cenu, pretože bolo ťažké pripustiť si, že som spravil chybu. Developer mi to uľahčil. Pretože neustúpil, využil som technickú chybu v zmluve, vraví.

Nájdu sa aj takí, ktorí zamýšľajú predať nehnuteľnosti v tomto regióne a investovať do domácich projektov. „Predám tu pár bytov, aby som mal peniaze na projekty v Británii. Hoci si myslím, podobne ako mnoho iných ľudí, že Slovensko má dobrú pozíciu pre budúci rast, ak sa globálna ekonomika zodvihne.“ Tí najväčší optimisti sa zastrájajú nepredávať najbližších niekoľko rokov. Poloha v rámci mesta ponúka dobré vyhliadky do budúcnosti, predám najskôr poľské a nemecké nehnuteľnosti. Všetko závisí od situácie v najbližšom období, vraví iný.

Foto - Martin Rojko

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.