Hodina pravdy pre developerov sa blíži

Realitní developeri a investori sa viezli na vlne slastného boomu vyše dekády. Teraz, keď sa trh vyšplhal na vrchol kopca, musí nasledovať jediná možná cesta – smerom nadol. A vzhľadom na to, že rast za ostatných pár rokov bol mimoriadny, podobnú intenzitu môže mať aj klesanie. Neochote developerov znižovať predajné ceny bytov sa nemožno čudovať. Ich správanie je charakteristické a príznačné pre takúto situáciu na trhu. Čím skôr sa však ceny dostanú na normálnu úroveň zodpovedajúcu príjmom ľudí či výške nájmov, tým skôr sa ukončí nebezpečná špirála ohrozujúca čerstvých majiteľov s hypotékami, banky aj celý stavebný sektor.

Hra s časom

Otázne však je, ako rýchlo a či vôbec si túto skutočnosť uvedomia všetci aktéri v biznise. Individuálni vlastníci, ktorí potrebujú čo najskôr nehnuteľnosť predať z rôznych dôvodov, už na to prišli. Časy, keď ponúkali byt za cenu obvyklú v danom čase a mieste plus päť percent, sú nadlho preč. Teraz treba ponuku znížiť aj o 20 percent a dúfať, že potenciálny kupujúci sa nájde. Túto taktiku si zatiaľ neosvojili predajcovia a najmä developeri pri novostavbách. Je to z ich pohľadu logické. Čakajú, že dopyt sa čoskoro obnoví, a hrajú tak s kupujúcimi hru. Je však limitovaná časom, po ktorého uplynutí budú mať už všetky tromfy v rukách kupujúci.

Spoliehať sa na návrat kupovaniachtivých v súčasnej ekonomickej situácii chce poriadnu dávku odvahy. Alebo značne tučné marže pri minulých predajoch, ktoré vytiahli projekt do kladných čísiel už pri polovičnej predanosti. To však platí zväčša pre tie, ktorých výstavba a predaj sa začali ešte v roku 2007. Pri nedávno (vlani) odštartovaných projektoch dosahujú predané byty maximálne tretinu, v niektorých „nešťastných“ stavbách sa dá ich počet spočítať na prstoch dvoch rúk.

Takýto stav pri nezmenených podmienkach (minimálny dopyt, sprísnené podmienky pri poskytovaní úverov, žiadne výrazné zľavy z cien) bude znamenať o rok či dva jediné. Neplnenie úverových podmienok dohodnutých s bankou a uplatnenie záložného práva. Nasledovať môžu bankroty a dražby realitných projektov. A tu sa môže ešte len začať skutočné realitné zemetrasenie.

Prečítajte si ďalšie články z prílohy TOP v stavebníctve a realitách v listovacej flashovej verzii (len pre predplatiteľov):

• Dovidenia v lepších časoch, stavbári
• Investície sa vracajú, nielen v ziskoch
• Na ťahu je štát, ale bez bánk to nepôjde
• Koniec úverového boomu
• Horská výstavba neodhadla dopyt
• plus tržby a zisk stavebných firiem, subdodávky, rekonštrukcie, objem financovania developerských projektov a ďalšie tabuľky

Reakcie investorov na súčasnú situáciu v podobe „limitovaných“ zliav na parkovacie miesto, kuchynskú linku či auto „zadarmo“ k domu svedčia o tom, že vážnosť situácie ešte nepochopili. Tú nemôžu zvrátiť ani pokusy o premenu bytov z predaja na prenájom. Peniaze z takýchto príjmov budú sotva stačiť bankovým domom, aby nestratili trpezlivosť a chladno nesiahli po naplnení svojich pohľadávok.

Silní sa ukážu

Prázdne priestory však nepribúdajú len v nových bytovkách. Nezlepšujúca sa ekonomická situácia tlačí aj na firmy, ktoré sa musia uskromňovať v nárokoch na výmery svojich prevádzok či prehodnocovať expanzívne zámery. To sa prejavuje na zvyšujúcej sa neobsadenosti najmä pri kancelárskych a logistických projektoch.

Na konci minulého roka bolo v hlavnom meste voľných takmer desať percent moderných kancelárskych priestorov. Napriek rekordnej ponuke sa výška nájomného prakticky nepohla nadol. V centre dosahuje 12 – 14 €/m2/mesiac, mimo centra 10 – 12 €. Firmy berúce do nájmu niekoľko tisíc štvorcových metrov dokázali presvedčiť developera aj o výške značne pod desať eur. Vyššiu ponuku kancelárií a tým aj lepšie vyjednávacie podmienky firiem vlani developeri ešte uhrali rôznymi spôsobmi. Napríklad predlžovaním tzv. rent-free obdobia, ktoré často dosahovalo aj päť mesiacov. Alebo ponúkaním rôznych flexibilných riešení pri začiatočnom zariaďovaní a vybavovaní priestorov. No v tomto roku to už stačiť nemusí. Hoci developeri prikračujú k znižovaniu základného nájomného veľmi neradi a až keď sa všetky ostatné možnosti minú, podobne ako pri cenách bytov tu iná cesta k prilákaniu záujemcov neexistuje. A v takejto situácii sa ukáže, kto dokázal stavať efektívne a kto sa len viezol na rastúcom trhu.

Počet kancelárskych projektov, ktoré začnú s výstavbou financovanou cez bankový úver a nebudú mať budovu predprenajatú aspoň na polovicu, sa priblíži nule. Už nie tretinová, ale polovičná predobsadenosť je totiž podmienkou bánk na poskytnutie peňazí. To je jeden z dôvodov, prečo sa pripravované, ale i už odštartované projekty posúvajú na neskoršie termíny. Druhou stranou mince je, že developeri takto môžu využiť zlacňovanie vstupov a stavať lacnejšie. To je príležitosť najmä pre hráčov, ktorí sa nespoliehajú len na bankové úvery. Takých je však ako šafranu.

Ilustračné foto - Maňo Štrauch

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.