Hotely čaká po spánku tvrdá realita

Na Slovensku sa čoskoro na určitý čas prestanú stavať hotely. Segment s veľkým potenciálom, ktorý roky lákal developerov a ročne pridával stovky dokončených izieb, sa nasýtil. Dôvodom je nielen kríza. Tá pribrzdila prílev obchodných cestujúcich. Turistov bolo najmä v Bratislave aj doteraz málo. Chýba účinná štátna propagácia krajiny, príliš sa nečinia ani mestá. Hotelom tak hrozia chudobnejšie časy a niektorým aj zánik. Napriek tomu sa ešte aj v budúcom roku má otvoriť viacero veľkých hotelov a len v Bratislave má pribudnúť tisíc nových izieb, v roku 2011 ďalších sedemsto. Do mesta sa tlačia veľkí hráči, malým ostanú len omrvinky.

Katalyzátor

Počet ubytovaných sa v prvom štvrťroku podľa šéfa odboru marketingu a cestovného ruchu bratislavského magistrátu Milana Vajdu v meste medziročne znížil zhruba o štvrtinu. Vyťaženosť hotelov, ktorú ešte vlani poradenská firma CBRE hlásila na úrovni 60 percent, sa tento rok odhaduje na 45 percent. Richard Mištík z poradenskej spoločnosti Hotel For You za tým vidí znížený dopyt, čo súvisí s ekonomickým spomalením: „Má to však len dočasný charakter.“

Pokles obsadenosti vykázali od začiatku tohto roka takmer všetky európske hotelové destinácie – v prípade Prahy je to menej o 17 percent, Viedeň stratila deväť percent a Amsterdam vyše desatinu ubytovaných.

No problém tunajšieho hotelového developerstva je hlbší. Nazýva sa priveľa drahých izieb a primálo turistov i kongresových hostí. Na začiatku desaťročia bolo hotelových izieb málo a ceny tak zamierili nahor. Doteraz sú vyššie ako v Budapešti alebo Prahe, dokonca aj ako vo Viedni. V týchto mestách je trh ďalej, je tam podstatne hustejšia sieť hotelov a konkurencia už tlačí ceny nadol. Aj na Slovensku ponuka pribúdala, v Bratislave medziročne dvojciferným rastom. V čase najväčšieho boomu, keď sa prevádzka na letisku znásobovala a do slovenskej metropoly mierili najmä víkendoví turisti z Britských ostrovov, zacítilo príležitosť v odvetví viacero veľkých developerov. Naplánovali projekty a tie sa dokončujú práve tento a budúci rok.

Otvoriť sa má Austria Trend na Vysokej ulici, Abba pri Štefánikovej, sto izieb pribudlo v hoteli Tatra, stavia sa aj pri Hlavnej stanici, kde by mal byť hotel siete Mercure. Pri nákupnom centre Avion blízko letiska už vlani pribudlo zariadenie od rakúskej skupiny Raiffeisen, ktoré malo byť pôvodne Holiday Express, najnovšie ho má prevádzkovať Vienna International pod názvom Chopin. Pri letisku stojí aj ďalší takmer dokončený hotel s názvom Gate One. Po dlhom odkladaní do projektu vstúpila skupina Luka&Bramer, a tak by sa mal otvoriť už tento rok. Nový hotel stavia aj podnikateľská skupina Lexovcov na Fazuľovej ulici na dohľad od budovy Národnej banky Slovenska.

Najväčšie bonbóniky sa pritom očakávajú začiatkom budúceho roka. Otvoriť sa má päťhviezdičkový Kempinski v komplexe River Park na nábreží, ako aj Sheraton v časti Eurovea na Pribinovej ulici.

Ide takmer bez výnimky o štvorhviezdičkové zariadenia. Sieťové hotely pritiahnu najmä medzinárodnú podnikateľskú klientelu, ktorá už teraz v Bratislave tvorí veľkú časť hostí, v prípade niektorých hotelov až 80 percent. Cez víkend zívajú prázdnotou. Turisti sa ubytujú radšej vo Viedni alebo v Budapešti a do Bratislavy sa vyberú na jeden deň, často po ceste do Prahy. Dôvodom je cena, ale aj slabšia atraktivita mesta. Neponúka oveľa viac ako prehliadku mesta a pár múzeí.

Otmar Michaeler je z rakúskej firmy Michaeler & Partner, ktorá prevádzkuje v meste najnovší hotel – Falkensteiner pri Staromestskej ulici. Otvorili ho v januári tohto roka. Napriek tomu, že vhupli rovnými nohami do stredu krízy, sa nesťažuje. „Vyťaženosť je zatiaľ na 35 percentách, pričom okolití konkurenti s oveľa dlhšou tradíciou ju majú 45-percentnú. Ceny sú lepšie ako vo Viedni, dúfajme, že to vydrží,“ nádeja sa. V Bratislave sa Falkensteineru dobre rozbehol konferenčný biznis i prevádzka reštaurácie a kaviarne, takže už v marci sa hotel dostal do prevádzkového zisku, hovorí O. Michaeler. „Hlavné mesto Slovenska však nie je trh pre desať ďalších hotelov zahraničných sietí, pretože by prišlo ku kanibalizmu a cenovej vojne ako v Budapešti,“ varuje.

Menej pre všetkých

Kde on len varuje, R. Mištík horšie časy otvorene predpovedá: „Ceny pôjdu o 20 až 25 percent dole. Bratislava sa z mesta, kde sa za izbu platí viac ako vo Viedni, stane naopak lacným mestom.“ Dôsledkom bude pokles ziskov hotelierov o polovicu až 70 percent. Tam, kde z jedného eura tržieb zarobili doteraz 40 centov, v budúcnosti získajú iba 15 centov a pritom tých tržieb bude menej ako teraz, počíta.

Straty nepocítia iba prevádzkovatelia. Len malá časť hotelov je totiž klasicky prenajatá developerom hotelierovi s pevným nájomným, väčšinou je časťou príjmu majiteľa aj podiel z tržieb. Mnoho hotelov má manažérsku zmluvu, čo znamená, že majú medzinárodnú značku, prevádzkovateľa a know-how i zahraničných manažérov. Tí zariadenie prevádzkujú na účet vlastníka – teda pôvodného investora. Ešte nezávislejším spôsobom prevádzky je franšíza, kde hotel používa iba medzinárodnú značku a know-how, ale majiteľ ho musí riadiť vlastnými silami.

Najmä v prípade posledných dvoch variantov pocíti pokles návštevníkov veľmi bolestne. Výnosovosť a návratnosť výstavby hotelových nehnuteľností bude klesať. Ešte v roku 2000 boli ročné výnosy v Bratislave na 13 percentách, vlani v decembri sľubovali osem percent. V tom čase to v Prahe bolo 7,5 percenta a vo Viedni iba 6,5 percenta. Očakáva sa, že k šiestim percentám zamieria aj v Bratislave.

Podobne je to aj v ďalších slovenských mestách. Žilina zažila nedostatok kapacít pri dokončení automobilky Kia, ale postupne sa doplnili. Najmä etablované hotely potom boli často prázdne, lebo boli zvyknuté, že o zákazníka nemusia bojovať. Podobne to bude podľa R. Mištíka s Košicami, kde sa črtá prebytok kapacít po nedávnom otvorení Slovana a Yasminu. „Mesto nemá veľký turistický potenciál, nie je na trasách cestovateľov. Krátkodobú podporu mu poskytne pozícia Európskeho hlavného mesta kultúry a majstrovstvá sveta v hokeji,“ hovorí. Inak musia žiť z biznis cestujúcich.

V Trnave sa dokončuje Holiday Inn, ktorý zhustí konkurenciu, a v Tatrách konzultant Hotel For You hovorí o jednoznačnom prebytku kapacít a tlaku na ceny. Hotely budú zívať prázdnotou a podľa neho zažijeme aj krachy. Kde sa dá, sa zmení aj využitie budov, prerobia sa najmä v Bratislave.

Neznámy biznis

Napriek tomu v metropole ešte stále svieti medzera na trhu. Podujatia, ktoré do iných miest privádzajú tisíce návštevníkov, sa slovenskej metropole vyhýbajú. „Chýba veľké kongresové centrum,“ vysvetľuje Marek Farkaš z incomingovej cestovnej kancelárie Enjoy Slovakia. Vypočítava, že napríklad vo Viedni alebo v Prahe sa na niekoľkodňových konferenciách a kongresoch naraz zúčastňuje desať- až pätnásťtisíc ľudí. Znamená to zaplnenie niekoľkých hotelov, vyžaduje si to však veľké kongresové sály vrátane stravovacích kapacít pre niekoľko tisíc ľudí. To Bratislava ponúknuť nemôže. „Ak je tu akcia pre tisíc ľudí, všetci sú úplne nadšení,“ hovorí M. Farkaš.

Takéto kongresové centrum sa v hlavách developerov zatiaľ neusadilo. Najväčšie naplánované sály v projekte Petržalka City majú napríklad stačiť pre šesťsto ľudí. Veľká sála má byť aj v pripravovanom hoteli Sheraton. Enjoy Slovakia organizuje kongresovú turistiku a M. Farkaš si myslí, že Bratislava má šance na stredne veľké akcie pre dve- až štyritisíc ľudí. Ich dejiskom by sa po primeranej úprave mohli stať napríklad komplexy Incheba v Petržalke alebo Istropolis na Trnavskom mýte. Konferenčný biznis by podľa neho okamžite niekoľkonásobne narástol.

Veľké možnosti ponúka aj blízkosť Viedne, ktorá je podľa rebríčka medzinárodnej organizácie pre konferencie a kongresy ICCA spolu s Parížom svetovým lídrom v takomto type turistiky. Vlani privítali po 139 podujatí, teda takmer tri za týždeň. Šiesta je Budapešť s 95 kongresmi, Praha na začiatku druhej desiatky so 74 akciami, Bratislavu štatistiky ICCA nepoznajú. Viedeň je navrchu aj vďaka úspešnému letisku s letmi do celého sveta. Práve to je šanca pre Bratislavu, ktorá je od neho vzdialená ani nie hodinu cesty. „No infraštruktúru mesto na to nemá ani ju nikto nestavia,“ argumentuje M. Farkaš.

Aká budúcnosť čaká hotelovú Bratislavu? S istým zveličením – mesto bude cez deň plné lodných turistov, ktorí ráno vystúpia z paluby a v meste nechajú iba peniaze za pohľadnice, zmrzlinu a kávu. Večer a najmä cez víkend sa však vyprázdni a hotelové izby budú čakať na pondelok a biznismenov, ktorých prinesie. Bratislava tak bude aj naďalej odkázaná na obchodných cestujúcich, ktorých počet silno závisí od konjunktúry. Ceny sa znížia a nedostatkový segment trojhviezdičkových hotelov nahradia štvorhviezdičkové, ktoré budú musieť ísť dolu s cenami.

 

Hotelové upratovanie

Skupina J&T chce pre nové spoločnosti, v ktorých skoncentruje hotelové a tatranské aktivity, získať peniaze zvonku

Finanční investori cítia, že hotelový biznis nemá práve najlepšie obdobie. Upratať vo svojom portfóliu chce aj skupina J&T. Ohlásila vytvorenie spoločnosti Best Hotel Properties, do ktorej plánuje vložiť svoje štvor- a päťhviezdičkové hotelové nehnuteľnosti na Slovensku, v Česku a v Moskve. V Bratislave jej patrí hotel Crowne Plaza na Hodžovom námestí a čoskoro dostavia komplex River Park, v ktorom bude prevádzkovať päťhviezdičkový hotel švajčiarska firma Kempinski.

V Tatrách má skupina niekoľko hotelov v prevádzke a ďalšie v príprave – nedávno začal fungovať hotel Kempinski na Štrbskom Plese, už dlhšie spravuje Grandhotel v Tatranskej Lomnici. J&T plánuje pre Best Hotel Properties získať na kapitálovom trhu 350 miliónov eur a nebráni sa ani strate väčšinového podielu. Ďalším plánom je vytvorenie fondu Tatry Mountain Resorts, kde sa plánuje vyzbierať 250 miliónov eur. Tá by mala spravovať aktivity skupiny v Nízkych a Vysokých Tatrách.

Ilustračné foto - Profimedia.cz

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.