Koniec realitného Klondiku

Keď sa rúbe hora, lietajú triesky. Týmto porekadlom ľudová slovesnosť vystihla jav, ktorého vplyvu sa ťažko vyhnúť. Na globálnom realitnom trhu sa v roku 2007 odohralo vážne zemetrasenie. Výrazný pokles amerického realitného trhu bol len predzvesť, veď zobral špekulantom iba zisky z posledného roka, tie za mnoho predchádzajúcich im ponechal. Vzápätí prišla kríza hypotekárneho trhu s miliardami utopených dolárov a ďalekosiahlym vplyvom na globálny trh úverov, dlhopisov a ďalších finančných zdrojov.

NEPREHLIADNITE:

• Ročenka Slovensko a svet 2008

Investície do nehnuteľností sú mimoriadne citlivé na dostupnosť a cenu peňazí, preto realitné trhy nemohli tieto otrasy ignorovať. Analytici sa na jeseň vyhrážali spomalením alebo úplným zrušením väčšiny projektov, ktoré nesľubujú dostatočne zaujímavé výnosy. Nenájde sa na ne dostatok primerane lacných zdrojov. Poradenská spoločnosť DTZ dokonca predpovedala pokles investičnej aktivity v odvetví v druhej polovici roka oproti prvým šiestim mesiacom o 15 až 20 percent. V roku 2008 by mal byť útlm ešte citeľnejší.

Prehodnotenie obchodu s rizikom môže priniesť vyššie ceny za úverovanie rizikovejších aktivít napríklad na reformných trhoch. Triesky z americkej hory by mohli doletieť na Slovensko. Viacero veľkých developerských projektov rozvíjajú firmy z krajín výrazne postihnutých realitnou krízou – Írska, Veľkej Británie či dokonca priamo z USA. Problémom sa napríklad môže stať i to, že množstvo bytov v nových developerských projektoch v minulosti skupovali Angličania, Íri a Španieli. Tí na zvyšovanie úrokov na hypotéky v materskej krajine môžu zareagovať predajom investičných apartmánov v Koloseu, Troch vežiach či horských projektoch.

Tlak zatiaľ necítiť. Jedným z dôvodov je dostatok prostriedkov v slovenských bankách, ktoré sa do obchodov s americkými záložnými fondmi zapojili okrajovo. Projekty na Slovensku sa do veľkej miery financujú z domácich zdrojov, zahraničné úvery si vyžadujú iba naozaj obrovské areály zhruba od hodnoty desať miliárd korún.

Na druhej strane nákupy bytov na Slovensku zo strany zahraničných investorov slabnú. Mnohí záujem posunuli o pár sto kilometrov ďalej na východ, hitom realitných špekulantov sa stali bulharské apartmány pri Čiernom mori alebo byty v rumunských veľkomestách. V predaji bytov vyšších cenových hladín na Slovensku hrajú čoraz silnejšiu rolu miestni záujemcovia, prípadne Slováci vracajúci sa zo zahraničia.

Kým byty v prvej etape projektu Tri veže na Bajkalskej ulici nakupovali napríklad zo 60 percent zahraniční investori, v prípade druhej a tretej veže je to 20 až 30 percent. Klesá aj počet bytov určených na investovanie, na ich úkor je viac nákupov na vlastné bývanie. Podobný vývoj sa ukazuje aj v podkolibských projektoch.

Veľkí na ťahu

V roku 2008 sa vo výstavbe bytových projektov na Slovensku veľa pohne aj bez írskych a anglických špekulantov. Do ponuky pribudne viacero extrémne drahých bytov v centre Bratislavy, napríklad v projektoch Panorama City, v River Parku, na Dunajskej ulici alebo Kolibe. Bude zaujímavé sledovať, kto a za čo ich bude nakupovať. Zatiaľ pri predaji drahých bytov hypotéky príliš silnú úlohu nehrajú, platí sa tradične z kufríka.

Vlna dopytu po luxuse neostane iba v Bratislave, šíri sa do miest, kde sa biznis točí a peniaze tečú. Príkladom je Žilina s obytným vežiakom Amfiteater, nové pripravované projekty v Košiciach, Banskej Bystrici alebo Piešťanoch. Pri ľudových cenách zatiaľ ostávajú v Nitre, Trenčíne a prekvapujúco aj v Trnave.

Ďalším citeľným pohybom je vstup významných bytových investorov na Slovensko. Už sa nepočítajú na prstoch jednej ruky ako pred dvoma-tromi rokmi. Vlani projekty so stovkami bytov ohlásili napríklad britský Letterstone, španielska Antea, poľsko-izraelský GTC, česko-francúzske Orco, islandský KGS alebo Future Vox z USA. Keď sa k nim pripočítajú dávnejšie známe spoločnosti Finep, Sekyra, Denisra, Immoeast, Wien Süd, Immorent, Raiffeisen, MEI, ako aj domáci finanční hráči od Cresca, cez Pentu a J&T až po Ivana Kmotríka, Vladimíra Vrtiaka a Juraja Širokého, vznikne pestrá a korenistá paleta, ktorá na slovenský trh prinesie široký výber bývania.

Autor Peter Kremský, výkonný šéfredaktor TRENDreality.sk.

Článok prevzatý z ročenky SLOVENSKO A SVET V ROKU 2008, ktorá vyšla 20. decembra 2007 ako príloha týždenníka TREND 51-52/2007. Originálnu verziu v angličtine THE WORLD IN 2007 vydal The Economist Newspaper Limited.

© 2007 TREND Holding, spol. s r.o.