Kríza hrozí možno aj Strednej Európe

Kríza odvetvia hypotekárneho bankovníctva v USA začína vrhať svoj tieň aj na strednú Európu. Odborníci počas prvých týždňov otrasov na trhoch s druhotriednymi americkými hypotekárnymi úvermi zväčša vylučovali, že by pád cien nehnuteľností v USA a následné problémy so splácaním úverov mohli postihnúť aj prudko rastúci trh s nehnuteľnosťami v strednej Európe. V posledných dňoch to však začínajú pripúšťať. Otrasy sa už prejavili rýchlym oslabením kurzov stredoeurópskych mien, najmä maďarského forintu, poľského zlotého a slovenskej koruny. 

Kríza v USA sa rozvinula do globálneho nedostatku likvidity a dôvery nielen na dlhopisových, ale aj na peňažných a akciových trhoch. Keďže investori rýchlo premieňajú svoje rizikové aktíva na hotové peniaze, likvidity je málo a finančné zdroje sú stále drahšie. Banky preto masívne obmedzujú a sprísňujú poskytovanie úverov a investície do rizikových oblastí.

Patria medzi ne aj nehnuteľnosti, prípadne fondy, ktoré sa budovaním a správou nehnuteľností zaoberajú. Za jedny z najrizikovejších sa pokladajú práve nehnuteľnosti v strednej a východnej Európe. Obavy z rizikových investícií sa napríklad už prejavili rýchlym poklesom cien akcií realitných spoločností a fondov v tomto regióne, ako napríklad rakúskych Immoeast, Meinl European Land, CA Immo, českých ECM a Orco, či ďalších.

Kurz spoločnosti CA Immo (UniCredit) na viedenskej burze v EUR

„Kurzové straty tieto firmy tak skoro nedobehnú,“ tvrdí Gernot Jany, akciový analytik rakúskej Erste Bank v týždňovom komentári Equity Weekly. „Na trhu vládne veľký presah ponuky rakúskych realitných akcií. Napriek tomu, že kurz mnohých z nich sa už teraz pohybuje pod hodnotou ich aktív.“ Komentár upozorňuje, že výnosy z nehnuteľností v strednej Európe sa priblížili západoeurópskym a potenciál rastu majú iba v prípade zvyšovania nájomného.

Kurz spoločnosti Orco na pražskej burze v CZK

Banka okrem toho zdôrazňuje, že výrazným psychologickým momentom, ktorý určuje ďalší vývoj ciein je nálada kapitálových trhov. Neodporúča preto výrazné nákupy realitných akcií, hoci mnohé majú atraktívne ceny. Ak nakupovať, tak treba ostať pri obmedzenom pomere takýchto titulov v portfóliu, myslí si analytik Erste. O vážnosti situácie vo Viedni svedčí aj fakt, že firma Immofinanz včera ohlásila rozhodnutie nakúpiť na trhu zhruba 5 percent akcií svojej dcéry Immoeast za 300 mil. eur (10 mld. Sk), aby zastavila pokles ich ceny.

Kurz spoločnosti Immoeast AG na viedenskej burze v EUR

Na trhu nehnuteľností v strednej Európe sa to veľmi rýchlo môže prejaviť obmedzením investícií. Realitné firmy budú totiž ťažšie a drahšie získavať nové zdroje, čo povedie k odsúvaniu existujúcich projektov, či prehodnocovaniu nákupov. Nemalo by sa to však dotknúť už začatých projektov zahraničných investorov, akými sú napríklad na Slovensku Lakeside od Immoeastu, City Gate a Parkville od Orca alebo Vinohradis od GTC.

Kurz spoločnosti ECM na pražskej burze v CZK

Druhotným dopadom krízy likvidity a dôvery na svetových trhoch môže byť obmedzenie a sprísnenie poskytovania hypoték aj v slovenských bankách. Slováci sú v súčasnosti ochotní požičiavať si aj na 100 % kupovanej nehnuteľnosti, pričom banky na to rady pristanú. Ak nestačí na založenie trhová hodnota bytu, banky ponúkajú doplnenie chýbajúcej sumy spotrebnými úvermi. Ich úročenie sa však nezriedka pohybuje aj okolo 15-percentnej hranice.

Kurz spoločnosti Meinl na viedenskej burze v EUR

Sprísnenie posudzovania bonity klientov zníži dopyt po starých i nových bytoch, pretože veľká časť ich nákupov živia práve hypotéky. To môže zastaviť rast cien a nastrašiť mnohých majiteľov nehnuteľností, ktorí ich držia iba preto, že ich cena doteraz stúpala. Následné zvýšenie ponuky na trhu môže spustiť panickú vlnu predajov podobne, ako sa to stalo v USA. Ak by sa ceny prepadli a trhová hodnota založených nehnuteľností by sa znížila, banky by od mnohých dlžníkov museli žiadať doplnenie ručenia, prípadne zvýšenie úročenia hypotekárneho úveru, čo by mohlo vyústiť do neschopnosti splácať dlhy v prípade časti dlžníkov.

Grafy - Wirtschaftsblatt a Burza cenných papíru Praha

Foto - Peter Kremský 

© 2007 TREND Holding, spol. s r.o.