Kúpiť "zelenú lúku" je často prvým problémom investora

Výber vhodného pozemku je zvyčajne prvým krokom, ktorý investor uskutoční potom, čo sa rozhodne na Slovensku podnikať. Dôležitým kritériom výberu pozemku sú najmä na Slovensku aj právne vzťahy k vyhliadnutému pozemku.

Nie je výnimkou, keď vyhliadnutý pozemok patrí niekoľkým stovkám vlastníkom alebo spoluvlastníkom parciel. Mnohí z nich môžu byť pritom nezastihnuteľní, prípadne z akéhokoľvek dôvodu odmietajú s investorom spolupracovať.

Pri takzvaných významných investíciách v krajnom prípade sa dá použiť inštitút vyvlastnenia, ktorý je však spojený so značnými časovými stratami.

Možné riziká

Investor by mohol v tomto štádiu zvoliť v zásade dve stratégie. Môže jednak pozemky priebežne od vlastníkov kupovať a spoľahnúť sa na to, že nakoniec všetky potrebné pozemky získa.

Tento prístup so sebou však nesie riziko, že sa potrebné pozemky v primeranom čase získať nepodarí a investor bude musieť vyhľadať novú lokalitu a premýšľať, ako sa pozemkov – a teda umŕtveného kapitálu – zbaviť.

Investor sa však môže rozhodnúť uzatvárať s vlastníkmi či už zmluvy o budúcich zmluvách alebo kúpne zmluvy s odloženou účinnosťou – v takom prípade môže byť dňom účinnosti zmlúv (alebo vzniku povinnosti predávajúcich uzatvoriť kúpne zmluvy) deň, keď sa kupujúcemu podarí uzatvoriť kúpne zmluvy alebo budúce kúpne zmluvy so všetkými vlastníkmi.

Zmluvy však môžu byť štruktúrované aj tak, že takýmto dňom účinnosti je iný moment kľúčový pre ďalší priebeh a ekonomickú opodstatnenosť investície – napríklad vydanie územného rozhodnutia, uzatvorenie zmluvy s kľúčovým odberateľom či prísľub financovania projektu bankou.

Treba však poukázať na skutočnosť, že rovnako ako pri uzatvorení zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, aj v prípade uzatvorenia kúpnej zmluvy, ktorá nie je hneď predložená na vklad do katastra nehnuteľností, nemá investor istotu, že vlastník sa nepokúsi tie isté pozemky predať tretej osobe. Pokiaľ vlastník uzatvoril napríklad zmluvu o budúcej kúpnej zmluve s investorom a uzatvorí s inou osobou kúpnu zmluvu, kataster nehnuteľností zapíše vlastnícke právo kupujúceho z takejto kúpnej zmluvy.

Uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy totiž nebráni vlastníkovi nakladať so svojím pozemkom, druhá strana budúcej kúpnej zmluvy (teda budúci kupujúci) v takom prípade môže požadovať len náhradu škody. Dá sa v takom prípade dohodnúť aj zmluvnú pokutu za neuzatvorenie kúpnej zmluvy.

Vlastníci pozemkov však akékoľvek zmluvné pokuty v zmluvách vidia len neradi. Navyše podľa zákona ani nie je možné zriadiť na pozemku vecné bremeno či iné vecné právo, ktoré by vlastníkovi znemožnilo s pozemkom nakladať.

Kedy platiť

Rovnako sa dá rôznym spôsobom pristúpiť aj k platbe kúpnej ceny za pozemky dotknutým vlastníkom. Tou najjednoduchšou cestou je, samozrejme, vyplatiť vlastníkovi kúpnu cenu ihneď pri podpise zmluvy.

Tento model by síce všetci vlastníci videli najradšej, je však najmenej bezpečný a výhodný pre investora. Pokiaľ totiž z akéhokoľvek dôvodu nebude možné vlastnícke právo investora k pozemku zapísať a vlastník odmietne kúpnu cenu vrátiť, investor sa musí obrátiť na súd a žiadať vydanie bezdôvodného obohatenia.

Na druhej strane investorom preferovaný spôsob platenia kúpnej ceny, teda jej zaplatenie až dňom, keď je jeho vlastnícke právo k pozemku zapísané v katastri, je často pre vlastníkov absolútne neprijateľný. V prípade, že by investor kúpnu cenu nezaplatil, ocitli by sa v rovnakej pozícii ako investor v prvom prípade – museli by svoje peniaze vymáhať súdnou cestou.

Ako kompromis sa javí uloženie kúpnej ceny do bankovej či notárskej úschovy v deň podpísania kúpnej zmluvy a jej vyplatenie vlastníkovi až po vklade vlastníckeho práva investora k pozemku. S akoukoľvek úschovou sú však spojené dodatočné náklady, ktoré, samozrejme, musí znášať investor.

Slabý trh

Niektorí investori ani nemajú pripravené financie na kúpu pozemku – najmä v prípade nadnárodných investorov môže akákoľvek investícia podliehať schváleniu zahraničnou centrálou a dcérska (slovenská) spoločnosť, ktorá je s vlastníkmi v zmluvnom vzťahu, proces nedokáže ani pri najlepšej vôli ovplyvniť.

Proces takéhoto schvaľovania môže byť navyše predlžovaný a komplikovaný ďalším faktorom špecifickým pre Slovensko (a v širšom rozsahu pre všetky postkomunistické krajiny) – neexistenciou alebo nerozvinutosťou trhu s pozemkami určenými na priemyselnú výstavbu. S tým súvisí aj neexistencia relevantných analýz týkajúcich sa trhu s pozemkami, ktoré by slovenská spoločnosť mohla predložiť svojej materskej spoločnosti ako podklady na schválenie investície.

Navyše – ak je investor v danom regióne a s daným druhom investície ako prvý, naozaj sa ťažko hľadajú argumenty na konkrétnu výšku ponúknutej kúpnej ceny a schválenie investície môže byť časovo pomerne náročné.

Prieskum pozemku

Investor by tiež rád videl maximálnu možnú mieru zodpovednosti predávajúceho za skryté problémy pozemku (napríklad znečistenie životného prostredia). Táto požiadavka však nezriedka naráža na celkom pochopiteľný odpor vlastníkov, pretože tí poľnohospodársku pôdu často sami neobhospodarujú (obhospodarujú ju poľnohospodárske družstvá alebo obchodné spoločnosti), nie sú teda oboznámení so stavom pozemku a nie sú ochotní preberať zodpovednosť za niečo, o čom nemajú žiadnu vedomosť.

Investor môže svoje riziko obmedziť tak, že pred kúpou pozemku vykoná prinajmenšom environmentálny a hydrogeologický prieskum – samozrejme, po dohode s dotknutými vlastníkmi. Účinnosť kúpnej zmluvy týkajúcej sa predmetného pozemku môže byť potom podmienená dosiahnutím takých výsledkov prieskumu, ktoré umožnia investorovi začať na pozemku výstavbu.

Otázka dohody

Mnohí vlastníci majú niekedy problémy pochopiť obsah predkladaných zmluvných dokumentov. Nie je pre nich efektívne najímať právnikov, pokiaľ je ich podiel na pozemku minimálny a za služby právnika by zaplatili viac, ako je hodnota ich pozemku. Preto musí mať osoba, ktorá s vlastníkmi o predaji pozemkov rokuje, schopnosť vlastníkov presvedčiť a zrozumiteľne im vysvetliť štruktúru obchodu – ukazuje sa, že nie vždy sa právnici na túto úlohu hodia najvhodnejšie.

Rizikom býva nadobúdanie pozemkov od viacčlenných (a viacgeneračných) rodín – buď preto, že niektorý člen rozhádanej rodiny sa bude tvrdohlavým postojom snažiť prekaziť obchod aj ostatným členom rodiny, alebo preto, že jeden člen dokáže o oprávnenosti svojich prehnaných finančných požiadaviek presvedčiť celú rodinu.

Dedičské konania

V prípade dlhšie trvajúceho procesu výkupu pozemkov vstupujú do hry aj zákony prírody – kde je niekoľko desiatok alebo stovák vlastníkov, je pravdepodobné, že niektorí z nich v priebehu procesu výkupu zomrú.

Ak zosnulý vlastník uzatvoril kúpnu zmluvu a táto ešte nebola predložená katastru nehnuteľností na vklad, je žiaduce o existencii kúpnej zmluvy informovať notársky úrad, ktorý bude predmetné dedičstvo prerokovávať. Aj dedičia pôvodného vlastníka sú totiž viazaní prejavom vôle poručiteľa, ktorý kúpnu zmluvu podpísal.

Notár sa však o existencii kúpnej zmluvy nemusí dozvedieť a môže zahrnúť predmetný pozemok do konania o dedičstve. Investor by potom musel spochybniť rozhodnutie o dedičstve, ak bude chcieť pozemok nadobudnúť za podmienok pôvodne dohodnutých s poručiteľom.

Nevyhnutné kompromisy

Uvedené analýzy sú len teoretickými východiskami, z ktorých investor vychádza pri príprave procesu vykupovania pozemkov. Návrh kúpnej zmluvy (alebo budúcej kúpnej zmluvy), ktorý investor predkladá vlastníkom, musí byť kompromisom medzi požiadavkou právnej istoty investora a požiadavkou pochopiteľnosti kúpnej zmluvy alebo budúcej kúpnej zmluvy, vlastníkmi.

Akýkoľvek zmluvný dokument musí tiež pri financovaní projektu bankami spĺňať aj ich požiadavky na právnu istotu. Ohrozenie titulu investora k pozemku môže ohroziť jeho schopnosť splácať poskytnutý úver.

Úver poskytnutý investorovi je tiež často zabezpečený záložným právom k pozemku a akékoľvek pochybnosti o právnom statuse pozemku by mohli výkon takéhoto záložného práva ohroziť. A nakoniec – mnohí investori do určitých projektov (toto sa však viac ako výrobných areálov týka administratívnych komplexov a skladových areálov) neinvestujú preto, aby ich dlhodobo využívali.

Ich cieľom je investíciu vybudovať, „rozbehnúť“ a potom predať ďalej (napríklad investičnému fondu so zameraním na investovanie do nehnuteľností). V prípade takéhoto ďalšieho predaja je titul nadobudnutia vlastníctva investora k nehnuteľnosti predmetom dôkladnej analýzy kupujúceho.

Autor je advokát.

Foto – Milan Illík