Moskva zažíva investičný boom

Moskovský trh nehnuteľností zažíva boom. Vlaňajšok bol pre firmy podnikajúce v realitnom biznise najlepší v histórii. Pokračovala investičná expanzia nadnárodných maloobchodných reťazcov i dopytu po bytoch.

Investície do bývania stimuloval pokles hodnoty amerického dolára. Rusi sa snažili dolárové úspory investovať do nehnuteľností.

Kúpa bytu je vďaka nepretržitému rastu cien najvýnosnejšou formou zhodnotenia úspor. Ruské stavebné firmy a realitné kancelárie vlani čiastočne prešli od dolárových cien na ceny v ruských rubľoch a eurách, s čím bol spojený ďalší vzostup cien. V tomto roku by sa mala cenová dynamika ešte zrýchliť.

Prichádzajú investičné fondy

Vlaňajšok sa v Moskve niesol v znamení ohlásenia nových projektov, pretrvávajúceho vysokého dopytu a vstupu zahraničných inštitucionálnych investorov. Na moskovský trh nehnuteľností začali po prvýkrát tiecť peniaze zo zahraničných investičných fondov.

Výrazne zosilneli aj toky domáceho kapitálu. Celkový objem kapitálových transakcií na trhu nehnuteľností v Moskve podľa Michaela Langea, výkonného riaditeľa realitnej spoločnosti Jones Lang LaSalle, prekročil hodnotu štvrť miliardy dolárov (8,4 mld. Sk).

V porovnaní so západoeurópskymi metropolami je to stále extrémne málo. Vlani napríklad štokholmské projekty prilákali desať miliárd dolárov zo zdrojov investičných fondov.

Hlavnou príčinou zaostávania Moskvy zostáva nedostatok projektov s investičným ratingom. „Zahraničným investorom nechýba chuť, chýbajú vhodné investičné produkty,“ tvrdí v The Moscow Times riaditeľ spoločnosti Noble Gibbons Darrell Stanaford.

Vlani oživili zmrazený projekt Moskva – City. Moskovská radnica rozbehla budovanie administratívneho a obchodného centra, ktorému mali dominovať mrakodrapy, už pred desaťročím. Nedokázala však zabezpečiť potrebné zdroje, ktoré sa odhadujú na 10 miliárd až 12 miliárd dolárov.

Práce sa po hospodárskej kríze z roku 1998 podarilo obnoviť až vlani v septembri. Prvými nájomníkmi v novorozostavaných kancelárskych budovách budú spoločnosť IBM a farmaceutická firma Eli Lilly.

Napriek pokračujúcej výstavbe kancelárskych priestorov ponuka v elitnom segmente nestíha uspokojiť dopyt. Výsledkom bude podľa M. Langea rast cien prenájmu.

Siemens začal vlani v Moskve s výstavbou ruskej centrály. Investícia dosiahne sto miliónov eur (štyri miliardy korún). Pôjde o najväčšiu centrálu západného koncernu v Moskve.

Dynamický maloobchod

Makroekonomická stabilita a rastúce reálne príjmy obyvateľstva robia z Moskvy zaujímavý trh aj pre globálne obchodné reťazce. Obchodné priestory boli vlani najdynamickejším sektorom trhu nehnuteľností v ruskom hlavnom meste.

Podľa The Moscow Times v Moskve pribudlo 235-tisíc štvorcových metrov predajnej plochy v pätnástich nákupných centrách. Predajná plocha prepočítaná na počet obyvateľov napriek tomu v deväťmiliónovej Moskve zaostáva za európskym priemerom. Ku koncu minulého roku na každých tisíc Moskovčanov pripadalo 45 štvorcových metrov, kým európsky priemer je trikrát vyšší.

Švédska spoločnosť Ikea, ktorá otvorila v decembri 2002 najväčšie moskovské nákupné centrum Mega Mall, začala vlani stavať jeho väčšie dvojča. Predajná plocha nového nákupného centra dosiahne 230-tisíc štvorcových metrov.

V prvom Mega Malle v minulom roku otvorili aj najväčší ruský multiplex s jedenástimi kinosálami. Do Ruska vstúpila tiež nemecká sieť OBI, ktorá by v krajine do piatich rokov chcela prevádzkovať tridsať obchodov.

Byty idú výrazne nahor

Ceny moskovských bytov vlani medziročne stúpli v priemere o štyridsať percent. Kto kúpil byt v roku 1999, keď doznievala ekonomická kríza, môže ho v súčasnosti predať za viac ako dvojnásobok.

V minulom roku investícia do kúpy bytu vyniesla v Moskve päťdesiatpercentný zisk. Dôvodom je aj rast cien nájomného. Tento trend by mal v tomto roku pokračovať.

Naďalej sa zvyšuje aj dopyt. Jedným z dôvodov je výrazné oslabenie hodnoty amerického dolára. Práve v tejto mene držia Rusi väčšinu svojich úspor.

Mnohé firmy zaoberajúce sa predajom nových bytov reagovali v priebehu uplynulých dvanástich mesiacov na pokles kurzu dolára prechodom od dolárových cien na ceny uvádzané v rubľoch či v eurách. Obyvateľstvo sa v strachu, že príde o časť svojich úspor, masovo zbavovalo amerických dolárov, čo ďalej zvýšilo už aj tak vysoký dopyt po bytoch.

Ruský rubeľ
(RUB/USD, denné zatváracie hodnoty)

PRAMEŇ: Reuters

V dolárovom vyjadrení ceny bytov v Moskve už začiatkom roka prerazili ďalšiu psychologickú bariéru. Priemerná cena najlacnejšieho nového bytu v paneláku na vzdialenom sídlisku na okraji rozľahlej Moskvy sa vyšplhala nad 1 500 dolárov (50-tisíc korún) za štvorcový meter.

V lepšej lokalite alebo v tehlovom dome to môže byť dvakrát toľko. Cenový strop na luxusné byty v špičkových rezidenciách v podstate neexistuje.

Prichádzajú hypotéky

Ešte výraznejší boom trhu brzdí nedostupnosť hypotekárnych úverov. Vláda sľubuje štart klasického hypotekárneho obchodovania ešte v tomto roku.

Pomôcť by mala aj silnejúca konkurencia v bankovom sektore a rastúci podiel legálnych príjmov domácností. Napriek pomerne nevýhodným podmienkam aktuálne dostupných produktov sa podľa Asociácie ruských bánk hodnota poskytnutých úverov na bývanie v Rusku za dva roky zdesaťnásobila, keď vlani dosiahla pol miliardy amerických dolárov.

Podľa prieskumu denníka Novyje Izvestija chcú vyše tri štvrtiny Rusov zlepšiť svoju bytovú situáciu. Len 1,2 percenta populácie však disponuje prostriedkami, ktoré by im umožnili kúpu bytu v hotovosti. Štátne programy podporujú výlučne vytypované kategórie občanov. Navyše, trpia chronickým nedostatkom zdrojov.

Ceny bytov napriek tomu rastú nielen v Moskve, ale aj v Petrohrade a ďalších veľkých ruských mestách. Ekonomika prežíva boom. Rast cien bytov však výrazne predbieha rast reálnych príjmov obyvateľstva. V Petrohrade sa ceny nových bytov masového segmentu vlani medziročne zvýšili o rekordných 43,4 percenta.

Foto – Roman Schönwiesner