Corrida dnes: Býkom je stavebníctvo

Sotva tridsiatnik Pablo, zjavne príslušník strednej triedy, hovorí na Španiela zrozumiteľnou angličtinou. Reportérovi TRENDU rozpráva o tom, ako sa pustil do štúdia nemčiny. V odpovedi na otázku prečo, veď obyvateľov alpských krajín poznajú miestni len z prímorských letovísk, pripomína ťažkú situáciu v domovine. Podľa neho sa Španielsko raz dostane do školských učebníc ako odstrašujúci príklad. Kapitola bude hovoriť o tom, ako na realitnom boome viac prehrať, než vyťažiť. Nádejný nemčinár sa štúdiom jazykov pripravuje na najhorší scenár v podobe odchodu z krajiny.

V niektorých lokalitách sa to najhoršie už deje, nezamestnanosť tam prekračuje dvadsať percent. K tejto úrovni, akú Španieli naposledy zažili v 90. rokoch, by sa mal dostať podľa predpovedí OECD v budúcom roku i priemer celej krajiny. Ekonomika by mala klesať ešte i v budúcom roku, rozpočtový deficit pritom v najbližších rokoch zostane hlboko pod trojpercentnou úrovňou HDP požadovanou Európskou úniou.

Obrat

Ešte pred dvoma rokmi bola španielska realita oveľa slnečnejšia. Za dovtedajší rast vďačila krajina aj realitnému boomu. No bublina praskla a nasledoval prudký pád. Z panorám miznú žeriavy a ostávajú len rozostavané betónové skelety. Pomníky, ktorých sa v najbližších rokoch nikto nedotkne. V Španielsku je podľa odhadov viac než milión prázdnych bytov, aj záujem o kúpu kancelárskych i obchodných projektov je minimálny.

Krajina čaká, čo bude ďalej. Odvážne správy o mega investíciách vystriedali zastavenia projektov a padajúce ceny. Podobný scenár prežíva i omnoho menší slovenský trh. Pravda, i s menšími dôsledkami.

„V roku 1998 sa začal zvýšený záujem ľudí najmä vďaka dostupným hypotékam,“ približuje situáciu v krajine Bruno Navarro, šéf malej stavebno-developerskej firmy Construcciones Posca z Valencie. Nasledujúce roky si kupujúci ohmatávali uľahčené podmienky na trhu a ceny bývania rovnomerne stúpali, neskôr prišiel slabo citeľný pokles, zaváhanie trhu. To, čo nastalo potom a pokračovalo až do roku 2006, bolo úplné šialenstvo, opisuje B. Navarro. Podľa neho každý, kto len trošku mohol, kupoval a predával pozemky, byty i rodinné domy. Všetko, čo sa dostalo pod ruky, zarobilo.

O rok nato už začalo obchodovanie s nehnuteľnosťami strácať zmysel. Ceny boli prehriate. Za päť rokov od 2002 narástli takmer o 90 percent. Vidina ďalšieho rastu a veľkých výnosov prebila racionálnu úvahu o dostupnosti, ceny preto ďalej stúpali. Priemerný štvorec bytu bol najdrahší v roku 2007. Niečo nad 2 900 eur pri priemernej hrubej mzde necelých 1 800 eur na osobu.

Príklady zo Slovenska ukazujú podobné trendy, len s odlišnými vstupmi. Rast cien za päť rokov takmer identickým tempom až na vyše 1 500 eur za štvorec (pri príjme 723 eur). To v čase, keď bol realitný trh pod Tatrami na vrchole.

Viacciferné zisky do Španielska lákali aj investorov a zahraničných developerov. Pred dvoma rokmi ohlásila expanziu švédska Ikea, britský prevádzkovateľ hotelov Travelodge, ďalšie investície chystali miestni investori. Plány boli veľkolepé. Aj dve jednotky na trhu – spoločnosti Martinsa a Fadesa sa spojili. Dva roky stará výročná správa hovorí o vlastníctve 2,7 tisíca hektárov pozemkov a viac než 16-tisíc bytových jednotiek. Prepad trhu plány zmenil: nábytkári obchody doteraz neotvorili, zo stovky plánovaných hotelov sú len tri a Martinsa Fadesa sa nedožila ani prvých narodenín. V lete minulého roka požiadala o ochranu pred veriteľmi.

Sladká nečinnosť

Hlavným dôvodom pádu bolo presvedčenie v neustály rast cien, dostupné hypotéky, rastúca imigrácia a zlepšujúce sa príjmy domácností. No spolu s tým narástli aj ceny pozemkov natoľko, že stavať na nich bolo pridrahé. „Keď niekto chcel bývať, nedokázal väčšinu ponuky ufinancovať,“ hovorí šéf developerskej firmy. Spomína na príklad, keď vo Valencii dokončovali bytovku a kupovali susedný pozemok na druhú fázu. Zistili, že ak by ten rok a pol nič nerobili, len na náraste hodnoty parcely pod prvou etapou by získali viac než na stavbe a predaji celého projektu. „Tento šok nás donútil zastaviť sa, logicky to nedávalo žiaden zmysel,“ rozpráva.

Situácii nepomáhali ani mimoriadne dostupné hypotéky. Banky financovali, podobne ako v iných krajinách, sto a viac percent hodnoty nehnuteľnosti napriek tomu, že už dlhé roky platí obmedzenie do maximálnej výšky 80 percent. Bežnou praxou je podvodné nafukovanie hodnoty bytu. To dostupnosť úverov zvyšovalo. V porovnaní so Slovenskom sú aj úrokové sadzby výrazne nižšie. Bežne podliezajú tri percentá. A na rozdiel od praxe známej v strednej Európe sa veľká časť bytov kupovala na investíciu bez uvažovania o prenájme, teda ľudia byty kúpili a roky ich držia zatvorené. Len preto, aby ich na dôchodku predali a zabezpečili si život na starobu. To ďalej dúchalo do bubliny. 

No aj tento rast sa nakoniec spomalil, v niektorých regiónoch stagnoval či mierne klesal. „Celé sa to zastavilo v roku 2007, ale zabrzdenie záujmu sa podarilo zamaskovať,“ spomína šéf Posca. Problémy v krajine vypukli naplno vlani v lete, keď vybuchli aj americké hypotéky.

Developeri najprv tlaku trhu odolávali, neskôr ponúkali zľavy. Bežne okolo desať percent, k bytu radšej pridali nábytok, dovolenky či autá. Žiadané oživenie to neprinieslo. Ak niečo nemá zmysel, nepomôže, ani keď to obhádžeme kvetmi, hovorí B. Navarro. Ceny preto zamierili nadol a oproti vrcholu klesli o pätinu. Dnes sú niekde v roku 2005, no ani to ešte nemusí znamenať dno.

Konkurencia je obrovská. Posledné známe čísla o počte bytov na tisíc obyvateľov sú z roku 2004. Kým Slovensko vtedy len sťažka prekročilo tri stovky, prímorská krajina poskytovala o polovicu viac bytov. A to bolo ešte na začiatku najväčšieho boomu, za posledné roky číslo výrazne poskočilo nahor. Boom živila i masívna podpora bývania zo strany štátu.

Zásobník

V roku 2005 sa rozostaval približne jeden byt na 64 obyvateľov. Na porovnanie, pod Tatrami sa v čase najväčšieho boomu o rozostavaný byt delili 190 domáci. Dnes už španielske čísla prudko klesajú a vidno to aj na panoráme miest, kde mizne jeden žeriav za druhým. Stavebné stroje nikto nepotrebuje, väčšina ostáva zavretá v skladoch. Aj pozemky strácajú využitie, banky nevedia, čo s nimi. Nezastavané parcely vezmú developerom len v prípade, že už vo fungovaní firmy nevidia žiadnu budúcnosť. Inak len predlžujú splatnosť úverov a dúfajú aspoň v aké-také splácanie úrokov a oživenie ekonomiky. Môže však byť ešte horšie. Analýza spoločnosti R.R. de Acuña & Asociados hovorí o tom, že v najbližších piatich rokov skrachujú tri štvrtiny developerov.

Slovensko síce v tomto roku tiež tvrdo pocítilo, čo znamená kríza, no tak zle na tom nie je. Najnegatívnejším ukazovateľom je pomer ceny bytu k príjmom domácností, ostatné čísla sú výrazne lepšie než v prímorskej krajine. Hrubý domáci produkt by mal po tohtoročnom zosune v budúcom roku opäť rásť, voľných bytov je v krajine oveľa menej, ani zaúverovanosť obyvateľstva nie je vysoká. Slovensko sa spamätá rýchlejšie.

Vyčistenie španielskeho trhu bude oproti tomu trvať niekoľko rokov, kým sa predá všetko, čo sa vybudovalo. Medzitým možno jazykovo zdatní, ako Pablo, krajinu na čas opustia.

Ilustračné foto - Maňo Štrauch

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.