Na juh od raja byty prepadávajú

Napriek rastu cien bytov a domov v posledných rokoch sa developeri na juh Slovenska príliš nehrnuli. Územie pod Nitrou zaradili medzi neisté oblasti, ktoré ani zďaleka nesľubujú zisky dosahované v Bratislave, Trnave, Žiline alebo Košiciach. Hoci aj región juhozápadného Slovenska zažil svoj malý realitný boom, ktorý priniesli nové priemyselné investície. Teraz ho strieda ochladenie.

Trochu iné to bolo v oblasti nákupných centier, kde pozornosť developerov pritiahli najmä Nové Zámky, Galanta a Dunajská Streda, ale hypermarkety vyrástli aj v Leviciach, Komárne či Šuranoch. Kríza šliapla na brzdu aj týmto zámerom. Projekt nákupného centra Aquario v Štúrove sa napríklad odsunul, v Komárne sa stavať vôbec nebude. Po prepálení výstavby shoppingu v neďalekej Nitre sa nálady schladili aj ďalej na juh.

V Zámkoch a v podzámčí

Slabý dopyt tlačí aj na bytovú výstavbu. „Vo Vrábľoch sa nové byty predávajú stále ako v minulosti, v Nových Zámkoch je to slabšie. V Hurbanove a Nesvadoch nie sme schopní predať ani jeden byt,“ sťažuje sa Alexander Volšík, konateľ stavebnej a developerskej firmy Prospect z Nových Zámkov. Vo svojom sídle stavajú bytovky už dlhé roky, nedávno začali projekty aj v okolitých mestečkách. Na juh od Nových Zámkov podľa jeho slov ľudia nemajú prácu. Aj tí, čo si ju našli v Maďarsku, ju v súčasnosti strácajú. Navyše sú slabo informovaní, nemajú prístup k internetu, informácie o bankách, možnosti úverov. Niet pre koho stavať. V okresnom meste Prospect pripravuje vyše 70 bytov na sídlisku Západ pri Andovskej ceste. Stavia prvé dve bytovky – 25 bytov po 1 100 eur za štvorcový meter s DPH. Hoci ich majú dokončiť v septembri, predaná je polovica.

„Ľudia čakajú, že sa ceny podľa vzoru Bratislavy znížia o 30 percent. Ale my také zľavy dávať nemôžeme, náš zisk je len sedem-osem percent,“ tvrdí A. Volšík.

Pohľad na regióny:

• Trenčín čakajú nájazdy investorov
• Realitný ošiaľ v Nitre sa zatiaľ drží
• Reality v Trnave prešľapujú na mieste
• Žilina si kreslí vytúžený realitný boom
• Banská Bystrica si zažila realitné prásk

Dopyt podľa neho veľmi kolíše, raz ľudia chcú väčšie, inokedy menšie byty. Všeobecne sa však žiadajú malometrážne, ktoré si miestni môžu dovoliť. Prekvapujúco sa s veľkým záujmom nestretávajú ani pozemky, ktoré firma pripravuje v novej lokalite. Pôvodne malo ísť o rodinné domy na kľúč, ponuka nezabrala. Napriek cene 52 eur za štvorec i desaťpercentnej zľave Prospect nie je s predajom spokojný. Ponuka nevyužitých pozemkov v okolí je zrejme ešte stále silná a výrazne lacnejšia.

Do Maďarska a späť

Nové Zámky zahraničnými investormi neoplývajú. Už v polovici 90. rokoch sa do bývalej Tesly nasťahoval nemecký výrobca svetelných zdrojov Osram, to však bolo na dlhý čas všetko. Dávny gigant vo výrobe svietidiel Elektrosvit už prešiel viacerými konkurzmi a niekoľkokrát zmenil meno, no jeho areál čoraz viac chátra a výroba sa scvrkáva. Po meste stále vidno nedokončené stavby polyfunkčných domov, hoci ich počas nedávneho obdobia konjunktúry ubudlo. Fáza rastu však bola pre mesto prikrátka na to, aby sa postavilo na nohy. „Nové Zámky nenapredovali, skôr ťažili z rastu pred siedmimi-ôsmimi rokmi,“ hodnotí svoje mesto šéf Prospectu.

Krehký rozmach priniesol aspoň novú obchodnú zónu pri výjazde do Nitry. Okrem hypermarketu tu vyrástlo aj presklené nákupné centrum Aquario rakúskeho developera Cuubuus. Vzápätí ho odkúpil americký realitný fond Heitman. No pri pohľade na zaplnenosť obchodov a parkoviska je zjavné, že centrum nezažíva najlepšie časy. Okrem krízou zneistených zákazníkov sa prejavuje aj slabý kurz maďarského forintu, ktorý láka ľudí na cezhraničné nákupy. Podľa spoločnosti Euro Mall Centre Management, ktorá centrum spravuje, poklesla návštevnosť medziročne na polovicu.

No najviac sa kríza prejavila v cenách starších bytov. Tie pred rokom už prerástli nové, takže sa obchody s nimi úplne zastavili. Mnohí predávajúci doteraz neuverili faktu, že za svoj panelákový dvojizbák už nemôžu dostať skoro 50-tisíc eur ako v minulosti. Vo výklade miestnej realitnej kancelárie Petro CS je takýchto ponúk neúrekom. „Ceny sú tam ako pred rokom. Úplne nepredajné,“ sucho konštatuje jej šéf Pavol Križan. „Všade išli ceny dolu – v Londýne, v Bratislave, iba v Nových Zámkoch nechcú. Všetci sa na mňa hnevajú, keď im hovorím, že to musia znížiť. Vraj je chyba vo mne, lebo to neviem odprezentovať.“ Reálne ceny sú podľa neho zhruba 20 percent pod úrovňou ponukových, teda na 30-tisíc eurách za dvojizbový byt. To zodpovedá 600 eurám za štvorcový meter. Za takúto cenu sa dá v meste kúpiť starší rodinný dom v slušnom stave. Podobne ako v iných regiónoch, ceny sa budú musieť znížiť na úroveň spred troch rokov, aby kupujúcich opustil pocit, že sú panelákové byty predražené. A to na dlho zabrzdí iniciatívu developerov, ktorí by sa chceli pustiť do výstavby nových bytov.

Boom a jeho brzdy

Levice sú v mnohom oproti Novým Zámkom celkom iná káva. Podnikaniu sa tam darí vďaka priemyselnému parku, za ktorým stojí agilný primátor Štefan Mišák. Za posledné roky tu vzniklo niekoľko stoviek pracovných miest, hovorí sa o tisícoch v príprave. Vyrástla paroplynová elektráreň, taliansky závod na zubné pasty, nová fabrika nemeckého Sachsu. Navyše tento rok odštartovala dostavba ďalších dvoch blokov neďalekej jadrovej elektrárne Mochovce. Práce by mali v špičkovej fáze poskytnúť zamestnanie tritisícpäťsto ľuďom.

To by malo, teoreticky, podporiť i stavebníctvo. Hoci vedúca oddelenia územného plánovania a stavebného poriadku mestského úradu Mária Navrátilová developerské nadšenie krotí. Elektrárne podľa nej pre robotníkov veľa nových bytov potrebovať nebudú, ostalo im ich ešte zhruba dvesto, ktoré stoja prázdne od dokončenia prvých dvoch blokov pred desiatimi rokmi. Ďalšie byty nakúpili ľudia v nádeji, že po rozbehu výstavby budú zarábať na prenájmoch.

Vývoj v meste jej dáva za pravdu. Nové byty nerastú. Projekt polyfunkčného domu v centre, ktorý mala už vlani dokončiť bratislavská developerská firma Doas, má síce stavebné povolenie, no do zeme majitelia stavebnej firmy DDM Group stále nezakopli. „Zákazníci tu majú veľmi nízke predstavy o cene, chcú dať za nový byt okolo tisíc eur za štvorcový meter. Za to sa nám neoplatí stavať,“ tvrdí vedúci odboru developerských činností Doasu Jaroslav Škrovánek. Dopĺňa, že už mali aj ponuky na odkúpenie, no chcú si pozemky podržať a budú čakať na rozbeh dostavby Mochoviec. Za možný štart výstavby pokladá roky 2010 až 2011.

O trochu ďalej je projekt Army Palace, ktorý ponúka takmer 90 bytov, kancelárie a obchody v bývalých Žižkových kasárňach v strede mesta. Má tu vyrásť aj menší hotel. Developer Tenzona Bratislava so štartom otáľa. Banky váhajú s poskytnutím úverov, vysvetľuje investičný riaditeľ firmy Karel Kirsch. Museli tak zákazníkom vrátiť preddavky aj za tie byty, ktoré sa už podarilo zazmluvniť.

„Zákazníci kupujú menej, majú strach investovať veľkú sumu,“ vysvetľuje Andrea Šebová z Levickej realitnej kancelárie. Ak sa aj dohodnú, zabrzdia ich banky, nedajú im úver. Nová výstavba sa podľa nej nechystá, všetci čakajú, že mesto rozhýbu Mochovce. Objavuje sa čoraz viac klientov, pre ktorých je dostavba elektrárne motiváciou kúpiť pozemok alebo domček v okolí, pretože čakajú rast cien.

O niečo lepšie ako výstavbe bytov sa darí komerčným nehnuteľnostiam. Do výstavby hotela a kongresových priestorov v centre sa pustila miestna priemyselná firma Adato. Projekt už mal byť dokončený na jar, no do finále potrebuje ešte rok. Významnú investíciu pripravuje VAV Invest z Banskej Bystrice, známy tamojším nákupným centrom Europa a rovnomenným kancelárskym vežiakom. V Leviciach firma odkúpila od mesta chátrajúci kultúrny dom Družba na centrálnom Námestí hrdinov. Pripravuje jeho prestavbu a zväčšenie na nákupné centrum, časť má zaplniť viacúčelová sála na kultúrne podujatia, ktorej majiteľom sa má neskôr stať magistrát.

Ako bonus VAV pripravuje projekt revitalizácie námestia, ktoré dnes slúži ako veľké parkovisko. Namiesto toho by tu mali byť lavičky a zeleň, Levice sa chystajú získať na ne peniaze z fondov EÚ. Keď sa to nepodarí, nebude sa to robiť, potvrdzuje M. Navrátilová. Autá by sa mali presunúť do podzemných parkovísk nového nákupného centra, za ním jeho developer pripravuje aj terasové a vilové domy ako najlukratívnejšie bývanie v meste so zhruba 50 jednotkami.

Možno prosperita

Realitní investori vstupujú na slovenský juh stále nesmelou nohou a radšej si vyberajú mestá, kde silnie priemysel. A tak sa začína od západu. Hitom je Galanta, Nitra, nasleduje Dunajská Streda, Šaľa, Nové Zámky či Levice. Komárno, Štúrovo či ďalšie mestečká prídu na rad, až keď sa v nich nájde dostatok ľudí, ktorí sa môžu pochváliť trvalou a dobre platenou prácou.

Dovtedy tu možno ešte vznikne pár nákupných centier, byty sa až na výnimky v podobe mestských nájomných bytoviek stavať nebudú. Nanajvýš sa objaví pár projektov rodinných domov, ktoré si však miestni aj tak radšej postavia sami. Nič pre developerov, ktorí myslia v stovkách bytov a v miliónoch eur.

Ilustračné foto - Peter Kremský

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.