Najziskovejšie reality ponúka v Európe Istanbul

Európsky trh nehnuteľností čakajú v tomto roku rast a zisky. Na rozvoj bude mať k dispozícii viac zdrojov, ako skutočne dokážu pohltiť investičné príležitosti.

Investície do nehnuteľností totiž v Európe zostávajú „východiskom z núdze“. Aj v tomto roku podľa každoročnej štúdie z dielne amerického Urban Land Institute (ULI) a spoločnosti PricewaterhouseCoopers (PwC) ponúknu investorom v drvivej väčšine prípadov vyšší zisk ako dlhopisy, cenné papiere či bankové depozity.

Spoločná štúdia ULI a PwC o trendoch na európskom trhu nehnuteľností je založená na analýze odpovedí 250 odborníkov z tejto oblasti podnikania. Hodnotili 27 európskych miest.

Snaha nájsť vhodné investičné projekty núti investorov akceptovať čoraz vyššiu mieru rizika. Hľadajú najmä nezaplnené medzery na trhu, na ktoré sa často snažia rýchlo reagovať prestavbou existujúcich nehnuteľností a týmto spôsobom maximalizovať zisk.

Ceny sú na historických maximách a prípadné výraznejšie zvýšenie úrokových mier by ich mohlo zraziť nadol. Tento scenár však zatiaľ nehrozí.

Európska centrálna banka drží úrokové sadzby vzhľadom na mdlý hospodársky rast eurozóny na historickom minime dvoch percent ročne. Centrálne banky krajín V4 v tomto roku základné sadzby dokonca znižovali, čím sa snažili obmedziť rýchle posilňovanie národných mien vo vzťahu k euru.

Trend posilňovania sa však po zvýšení úrokových sadzieb v USA otočil a meny sa vrátili na úrovne zo záveru minulého roku.

Najväčší zisk ponúka obchod

Na európskom trhu sa čoraz výraznejšie prejavuje trend zvyšovania nepriamych investícií cez rôzne súkromné realitné fondy. Tento spôsob umožňuje inštitucionálnym investorom ľahšie diverzifikovať portfólio medzi jednotlivé typy nehnuteľností a na rôzne trhy vrátane zahraničnej expanzie. Znižuje sa tak riziko strát v prípade problémov na jednotlivých národných trhoch.

Najlepšie vyhliadky majú podľa analýzy developeri realizujúci polyfunkčné projekty, ktoré kombinujú viacero účelov použitia – najčastejšie bývanie, kancelárske priestory a predajné plochy. Z pohľadu účelu nehnuteľností vykážu v tomto roku najvyšší zisk opäť investície do nákupných centier. Nasleduje iný obchod a nehnuteľnosti určené na bývanie.

Byty však majú najlepšie vyhliadky na ďalší rozvoj. Hlavným dôvodom sú demografické zmeny. Rastie počet domácností a zároveň klesá priemerný počet ich členov.

Počet tzv. jednoosobových domácností je na vzostupe. Zhoršujúce sa dopravné zápchy vracajú atraktívnosť nehnuteľnostiam v mestách na úkor pokojnejšieho prímestského bývania.

Všetky tieto aspekty majú a najmä budú mať vplyv na trh bývania. Kľúčom k úspechu bude podľa správy znalosť miestneho trhu a schopnosť zareagovať na zmeny v dopyte v pravý čas.

Relatívne zle sú na tom kancelárske priestory, a to najmä v biznis parkoch a nehnuteľnostiach na okrajoch miest. V prípade hotelov správa vníma vysoký dopyt, ktorý by mal viesť k rekordnému objemu transakcií v sektore. Na úplnom dne rebríčka atraktívnosti zostávajú investície do výrobných hál.

Istanbul, Moskva, Praha

Najväčšiu návratnosť investícií do nehnuteľností prinesú v tomto roku v Európe investície do nehnuteľností mimo EÚ. Najvyšší zisk si pripíšu investori v Istanbule, za ktorým nasleduje Moskva. Na treťom mieste by mala byť Praha. Popri 22 západoeurópskych mestách sú súčasťou štúdie aj všetky hlavné mestá krajín regiónu V4 s výnimkou Bratislavy.

Z pohľadu absolútnej výšky návratnosti najlepšie vyšli investície na dynamicky rastúcich trhoch mimo západnej Európy. Dôvodom je dvojnásobný rast HDP v porovnaní so západom kontinentu a očakávané dobiehanie jeho ekonomickej úrovne, ktoré by malo mať pozitívny vplyv na celkovú ziskovosť realitných investícií.

Po zohľadnení miery investičného rizika však z porovnávania vyšli najlepšie v absolútnom vyjadrení menej ziskové investície do nehnuteľností v Paríži, Miláne a Londýne. Na piatom mieste sa umiestnil Brusel, „hlavné mesto Európy“, ktorého perspektívy naďalej posilňuje vlaňajšie rozšírenie EÚ a NATO, ako aj očakávaný vstup Rumunska a Bulharska.

Stredná a východná Európa za týmito mestami zaostáva z dôvodu vyššieho rizika, ktoré sa spája s investíciami do realitného sektora v regióne. Najrizikovejšia je Moskva. Praha, Budapešť aj Varšava sú v spodnej tretine rebríčka.

Regionálne najlepšia metropola Česka po zohľadnení rizika padla ziskovosťou investície z absolútneho druhého na „rizikovo upravené“ pätnáste miesto. „Investori chápu, že vyššia návratnosť a vyššie riziko spolu často súvisia,“ tvrdí šéfka poradenstva v oblasti nehnuteľností moskovskej pobočky Ernst & Young Oľga Archangeľskaja.

Najhoršie vyhliadky na absolútne zhodnotenie svojich investícií majú investori v stagnujúcom Nemecku. Monopol nemeckých miest na konci rebríčka narušil len holandský Amsterdam.

V strednej Európe by mali podľa väčšiny opýtaných investori nehnuteľnosti nakupovať. Naopak, v Dubline a Aténach profesionáli odporúčajú nehnuteľnosti predávať a najmä v prípade Írska si týmto spôsobom po výraznom raste posledných rokov „vybrať“ zaujímavý zisk.

Región V4

Bratislavu špecialisti ULI a PwC nehodnotili. Očakávaný vývoj pre hlavné mesto Slovenska však možno do určitej miery odvodiť z analýzy trhu hlavných miest okolitých krajín, aj keď všetky z nich sú podstatne väčšie a majú aj väčší ekonomický rozmer ako Bratislava.

V hlavných mestách krajín V4 výrazne ožil sektor nehnuteľností na bývanie. Boom výstavby podporila zvýšená dostupnosť hypotekárnych úverov.

Praha sa ocitla na špici odporúčaní nakupovať nehnuteľnosti v prípade kancelárskych priestorov aj v priemyselnom sektore. V prípade maloobchodu skončila druhá tesne za Milánom.

Dopyt po nehnuteľnostiach je vysoký. Investičné riziko je tu podľa odborníkov z brandže naďalej značne vyššie ako v západnej Európe.

Jedným z dôvodov je skutočnosť, že približovanie cien nehnuteľností smerom k západoeurópskym prebieha príliš rýchlo. Právne a daňové prostredie zatiaľ nie je natoľko stabilné ako v západnej Európe.

Varšava získala tretí najvyšší počet nákupných odporúčaní pri kanceláriách a štvrtý pri investíciách do maloobchodu a priemyselných nehnuteľností. Deväťdesiat percent investorov tvoria investori zo zahraničia.

Na rozdiel od západnej Európy majú väčšiu vyťaženosť kancelárske priestory na okraji mesta. Dôvodom sú dopravné zápchy a problémy s parkovaním v centre.

Investori majú záujem aj o maloobchodné investície, kde naďalej platí, že väčšina priestorov je prenajatá ešte pred dokončením. Varšava pritvrdila podmienky na získanie povolení na výstavbu nových nákupných centier, čo zvyšuje rentabilitu už existujúcich obchodných priestorov v centre, kde sa nové komplexy stavať už zrejme nebudú.

Budapešť bola v rebríčku pred zohľadnením vyššieho investičného rizika v regióne zo sledovaných európskych miest celkovo na piatom mieste. Z regionálnych reálií sa úplne pochopiteľne vymyká Viedeň, vzdialená od Bratislavy len niečo vyše 60 kilometrov.

Ide o vyspelý realitný trh, ktorý prieskum označil za „stabilný a nudný“. Významnú časť investícií tu realizujú nemeckí investori, zatiaľ čo časť domácich investorov sa posunula ďalej na východ – najskôr do krajín V4 a najnovšie do Rumunska a Bulharska.

Foto – Roman Schönwiesner