Nehnuteľnosti investorov väčšinou nesklamali

Nehnuteľnosti sú v súčasnosti na Slovensku jednou z najvýnosnejších a najbezpečnejších investícií. Aspoň to si myslí široká verejnosť. Najmä v 90. rokoch do realitných kancelárií prúdili ľudia, ktorí túžili premeniť svoje „ponožkové úspory“ za betónovú istotu bytu v dobrej štvrti či pozemku na kraji mesta. Dúfali nielen v to, že svoje úspory zabezpečia pred znehodnotením meny, ale že na tom aj dobre zarobia.

Vývoj najmä počas ostatných desiatich rokov im dal sčasti za pravdu. Výrazne sa zvýšili ceny nehnuteľností najmä vo väčších mestách a ich okolí. Podľa odhadu TREND Analyses sa ceny nových bytov v Bratislave za posledných päť rokov približne zdvojnásobili.

Klasický vidiek, kde líšky dávajú dobrú noc, na druhej strane príliš nezdražel. Naopak, v oblastiach s najvyššou nezamestnanosťou je prebytok neobývaných domov a ceny často ešte klesali. Potvrdzuje to základnú tézu trhu s nehnuteľnosťami – biznisu sa darí tam, kde je ekonomická sila a rast. Inde chradne.

Nielen na Slovensku

Pre tisíce Slovákov je snom kúpiť byt, prenajať ho a užívať si príjmy z prenájmu. Mnohým sa aj splnil. Na druhej strane tento model už nie je taký lákavý ako pred niekoľkými rokmi, pretože ceny nových bytov rástli podstatne rýchlejšie ako komerčné nájmy. Investor tak potrebuje dlhší čas na to, aby sa mu investícia vrátila iba z nájmu.

Menej výrazný rast cien majú za sebou staré panelákové byty, ktoré sa napríklad v okrajových častiach Bratislavy už dlhšie držia na rovnakej úrovni. Ich nájmy rastú ešte pomalšie.

Realitný špekulant, ktorý investuje len svoje úspory a ešte pritom často využíva aj hypotekárny úver, však nie je skutočným investorom. Ide mu skôr o nezávislý príjem na zlepšenie životnej úrovne, je to teda akýsi realitný živnostník. Skutočný investor, ktorý má k dispozícii väčšiu sumu peňazí a vkladá ich do určitého projektu s cieľom dosiahnuť slušné výnosy, uvažuje minimálne v stredoeurópskom rozmere.

Stredná Európa je v súčasnosti spolu s Pobaltím jediným regiónom Európskej únie s výraznejším hospodárskym rastom. S určitým odstupom sa ním môžu pochváliť aj Veľká Británia a Írsko či Španielsko. Rýchlo rastú aj krajiny, ktoré stoja pred bránami EÚ – Rumunsko, Bulharsko, ale aj Chorvátsko. Realitný trh nasleduje cyklické fázy ekonomickej konjunktúry väčšinou s určitým oneskorením – či už cestou nahor alebo nadol.

Najmenej je pritom na stav ekonomiky citlivý najdrahší sektor luxusných nehnuteľností. Investor, ktorý má k dispozícii dostatok financií, preto zamieri práve do tejto oblasti. Dopyt po takýchto bytoch alebo domoch je stále výrazný a ceny rastú. Dôvodom je v posledných rokoch nielen slušná globálna konjunktúra, ale najmä prudký vzostup cien ropy a ďalších komodít. To prináša boháčom v Rusku, arabských krajinách a inde obrovské zisky, ktoré prúdia aj do nehnuteľností. K nim sa v súčasnosti pridávajú aj donedávna neznámi Indovia a Číňania, ktorí začali objavovať svet.

Svet rastie, Európa tiež

Globálnemu trhu s nehnuteľnosťami to prináša pekný rast cien. Celosvetový index rezidenčných nehnuteľností britskej realitnej agentúry Knight Frank hovorí o medziročnom raste 8,5 percenta ku koncu tohtoročného júna. Prudké zvyšovanie cien zaznamenali v posledných rokoch najmä Spojené štáty americké, kde sa už dokonca očakáva drastické prasknutie realitnej bubliny a straty investorov. Vývoj počas tohto roka však naznačuje, že namiesto tvrdého pádu príde skôr „mäkké pristátie“. Ceny síce stagnujú a často aj klesajú, o bolestných prepadoch však nemôže byť reči.

Európska centrálna banka (ECB), ktorá sleduje pohyb cien v eurozóne, hlási zrýchlenie rastu na 7,7 percenta na konci vlaňajška. Od roku 2001 sa tento ukazovateľ pohybuje okolo sedempercentnej hranice. V dôsledku veľkých rozdielov vo vývoji jednotlivých krajín sa však ECB obáva nadhodnotenia cien v niektorých štátoch a masového výpredaja v prípade poklesu. V Belgicku napríklad vlani ceny nehnuteľností na bývanie stúpli oproti roku 2004 o 17 percent, vo Francúzsku o 15 percent a v Španielsku o 14 percent.

Na druhej strane sú Portugalsko a Rakúsko, ktoré zaznamenali vlani rast okolo päťpercentnej hranice. Najmä pre Rakúsko to bol v porovnaní s dvojpercentným predvlaňajším poklesom úspech. Najhoršie sa vyvíja situácia v Nemecku, ktoré trpí prebytkom obytných domov už roky. Vlani stáli v priemere o 1,6 percenta menej ako rok predtým. Za posledných päť rokov ceny klesli celkovo zhruba o tri percentá.

Najvýraznejší rast cien obytných nehnuteľností v Európe zaznamenávajú krajiny, kde sa eurom zatiaľ neplatí. Knight Frank uvádza, že najviac – až o 45 percent – zdraželi medziročne domy a byty v Lotyšsku, o viac ako pätinu v Bulharsku.

Priemysel ťahá ceny

Na Slovensku najviac rastú ceny v Bratislave, ale aj v ďalších krajských mestách. Výrazný vplyv majú aj prichádzajúci veľkí zahraniční investori, vďaka ktorým vznikajú v niektorých regiónoch tisícky pracovných miest. Po Trnave, Žiline a Košiciach čaká vďaka Sony podobný rozmach aj Nitru.

Aj v týchto prípadoch platí, že najatraktívnejšie sú luxusné nehnuteľnosti. Záujem o bývanie v špičkových bratislavských projektoch pri Dunaji, ako je River Park, Eurovea či Panorama, je obrovský.

V Bratislave sa ceny bývania na vyšších poschodiach už dostali nad stotisíc korún za štvorcový meter aj v menej atraktívnych lokalitách (napríklad v budúcom mrakodrape Residence pri Miletičovej ulici), v spomínaných nábrežných domoch to bude pravdepodobne ešte o polovicu viac. Ďalšími luxusnými štvrťami v hlavnom meste sú tradične Koliba, okolie Hradu a Slavína až po Horský park. Nová luxusná štvrť zrejme vznikne zastavaním vinohradov medzi Račianskou ulicou a Kamzíkom.

Kupujúci v súčasnosti pri investíciách do nehnuteľností často nemyslia iba na každodenný život, ale aj na voľný čas. Kým ešte pred piatimi rokmi išli na odbyt najmä myjavské chalupy a liptovské drevenice, najnovším hitom sú luxusné apartmány v rekreačných oblastiach. Budujú sa na Donovaloch, pri Ružomberku, v podhorí Nízkych a Vysokých Tatier. Napríklad pozemky a domy v lokalite Tri domy pri Pribyline na východnom okraji Vysokých Tatier kupovali okrem Bratislavčanov a Košičanov aj Česi či Rusi. Z takmer stovky pozemkov sú už predané približne tri štvrtiny.

Dobrou investíciou je podľa investorov nehnuteľnosť vo Vysokých Tatrách. Tie by sa mali stať luxusným zimným strediskom pre bohatú klientelu. O dva roky sa tam pripravuje otvorenie päťhviezdičkového hotela Kempinski. Na apartmán v takejto lokalite si treba pripraviť aj primeraný balík peňazí. V novom apartmánovom dome Crocus na Štrbskom Plese, ktorý by mal byť dokončený o rok, sa napríklad za štvorcový meter platí zhruba 70-tisíc korún, teda podobne ako v centre Bratislavy.

Na bohatých Slovákov však nepoľujú iba predajcovia drahých dovolenkových apartmánov v domácich horách. Môžu si ich kúpiť napríklad aj v rakúskom Semmeringu, kam je z Bratislavy bližšie ako do Tatier. Tí, ktorým sa z hlavného mesta nechce cestovať príliš ďaleko, zasa môžu siahnuť po rekreačnom dome. Vo Vojke približne 30 km od metropoly vzniká nová luxusná chatová oblasť pri jazere a gabčíkovskej priehrade. Moderná chata s obytnou plochou zhruba 60 m2 vyjde podľa polohy od 1,7 mil. do 2,8 mil. Sk.

Zahraničné lákadlá

Skutočným hitom rekreačných nehnuteľností sa stalo Chorvátsko. Veľa Slovákov si tam kupuje domy, vily, viacerí dokonca stavajú väčšie apartmánové domy. Podmienkou je, podobne ako v mnohých iných krajinách, založenie právnickej osoby, ktorá sa stane majiteľom nehnuteľnosti. Cenovo výhodnejšia je zatiaľ málo objavená Čierna Hora, rastie aj popularita Bulharska. Zo vzdialenejších destinácií je u Slovákov obľúbený najmä Cyprus.

Na druhej strane rýchly rast cien nehnuteľností na Slovensku podnietil záujem o ne u investorov zo zahraničia. Nákupmi bytov v Bratislave sú známi Angličania a Íri, ktorí počítajú nielen s nárastom cien, ale aj s výnosmi z prenájmu bytov na dobrých adresách.

Majú záujem iba o nové byty a často ich kupujú viac, niekedy dokonca celé poschodia pripravovaných stavieb. Urobili tak napríklad v prípade bratislavských projektov Koloseo, Rozadol, Tri veže a iných. Podiel zahraničných kupcov sa v prípade drahších rezidenčných projektov v Bratislave odhaduje na vyše desať percent.

Presné načasovanie a výber lokality je pri investícii do nehnuteľností azda tým najdôležitejším rozhodnutím. Z hľadiska vývoja trhu by zrejme v súčasnosti nebolo vhodné kupovať v USA, kde sa očakáva pokles cien, možno aj výraznejší. Zabudnúť treba na Nemecko, ktoré stagnuje v hospodárskom raste a potrebuje novú generáciu prisťahovalcov, ktorá rozhýbe rezidenčný trh.

Napriek prudkému rastu cien v posledných rokoch by nemala sklamať kúpa v Španielsku s rýchlym hospodárskym rastom a ani v Belgicku, ktoré ťaží z bujnejúcej administratívy Európskej únie. Podobne v Anglicku, krajine, ktorá najviac priťahuje záujemcov o luxusné bývanie. Na druhej strane je riskantnou investíciou Rakúsko, ktoré sa stále nedokáže pripojiť k prudkému rastu cien v okolitých reformných štátoch. Hoci luxusné bývanie sa aj tam predáva dobre.

Výborné zhodnotenie ponúkajú takmer všetky reformné krajiny, ktoré sú členmi EÚ, pričom miera rizika je už zväčša pomerne nízka. Motorom rastu je vyrovnávanie cien v týchto krajinách so západom Európy, ktoré bude ešte pokračovať najmenej desať rokov. Najvýraznejšie bude v Rumunsku a Bulharsku, ktoré sa stanú časťou EÚ už o niekoľko dní. V rumunských horských strediskách možno napríklad kúpiť apartmán za cenu, za ktorú ho na Slovensku nie je možné ani postaviť.

Ani luxusné byty v Budapešti, Prahe, Krakove či vo Varšave určite nesklamú a prinesú dobré výnosy. Kapitolou samou osebe je Moskva. V žilách tohto mesta kolujú petrodoláre a ich objem sa prudko zvyšuje. Bývanie je tu jedno z najdrahších na svete. Odborníci odhadujú, že byty zdražejú každý týždeň o 1,5 percenta a priemerná cena sa pohybuje okolo stotisíc slovenských korún za štvorcový meter. Najdrahšie byty vyjdú aj na 25-tisíc dolárov, čiže približne 700-tisíc korún za štvorcový meter. Ceny pritom stále stúpajú.

Investície do nehnuteľností sú teda zväčša železnou istotou, treba si však všímať prostredie, kde leží stavba, do ktorej investor vkladá svoje peniaze. Ak je naokolo dosť ekonomického pohybu, rast zrejme nesklame. Ak to však škrípe, aj železná istota môže zhrdzavieť.

Ilustračné foto – Ivan Fleischer a Miro Sedlák

© 2006 TREND Holding, spol. s r.o.