Nové byty: rastie ponuka i ceny

Dostupnosť. To je kľúčové slovo, ktoré sa v rezidenčnom biznise skloňuje najčastejšie. Zaobstarať si nové bývanie je na Slovensku čoraz jednoduchšie. Teda aspoň čo sa týka stále sa zvyšujúcej ponuky.

Ani bohatší výber však nemá vplyv na ceny, ktoré sú čoraz vyššie. Tie sa napríklad v Bratislave zvýšili za tri roky v niektorých prípadoch aj dvojnásobne.

Dôvodov je viac. Jednak je dopyt natoľko výrazný, že to developerom umožňuje tlačiť ceny nahor. No významným faktorom sú aj zvyšujúce sa náklady.

Najmä ceny pozemkov, ktoré v hlavnom meste vyleteli do závratných výšok. Za štvorcový meter sa platia nezriedka aj päťciferné sumy v lokalitách, ktoré sa donedávna považovali len za priemerné.

Nedostatok voľnej plochy sa odráža v cene bytu pre koncového zákazníka. No hoci konkurencia ceny nadol nezráža, na kvalitu vplyv má. Developeri zlepšili nielen predajné techniky a marketing, ale aj stavebné práce sú precíznejšie, s používaním kvalitnejších materiálov.

Smerom ku kvalite

To posledne menované si vypýtali najmä sami klienti. Práve kvalita totiž pri niektorých novostavbách bola najslabším článkom celého projektu.

Zle odvedená robota, lacné, málo trvácne materiály, už po pár mesiacoch ošumelý vzhľad. A za cenu, ktorá pri trojizbovom byte stredného štandardu vystreľovala nad tri milióny korún.

NEPREHLIADNITE:

• Prehľad všetkých ponúk EXTRA REALITY

Navyše flexibilita voči zákazníkovi bola veľmi nízka. Jeho požiadavky na dispozičné zmeny či špecifické stavebné úpravy ostávali nevypočuté, prípadne neboli vykonané v požadovanom termíne či na dostatočnej úrovni.

Ani dodržiavanie termínov nebolo donedávna silnou stránkou bratislavských developerov. Ohlásený termín kolaudácie sa posúval, klient sa však uspokojujúceho zdôvodnenia nedočkal.

To by sa malo definitívne zmeniť. Pravdaže, bude trvať ešte nejaký čas, kým bude všetko klapať tip-top. Ale v prospech zákazníka hrá viac vecí.

V prvom rade, projekty v Bratislave pribúdajú. A hoci stále nie je výraznejší problém s ich odbytom, väčšina developerov sa snaží vypredať byty čo najskôr pred kolaudáciou.

V snahe odlíšiť sa od konkurencie dostane klient čoraz vyšší komfort za cenu, ktorá je práve na trhu aktuálna. To už pochopili aj zákazníci, ktorí sú k developerom čoraz odvážnejší a neboja sa pritlačiť na splnenie svojich požiadaviek.

Konkurencia spoza hraníc

Rozhodujúcou mierou sa však o zvýšenie kvality postarajú zahraničné firmy, ktoré na Slovensku prišli využiť potenciál rezidenčného trhu. Developeri zo susednej ČR, kde je trh podobný, majú najlepšiu pozíciu.

Jednak porovnateľné legislatívne prostredie, jednak podobná mentalita zákazníkov, na ktorých môžu použiť grify odskúšané na obyvateľoch Česka. Bonusom je fakt, že nemajú rečovú bariéru, takže môžu priamo využiť aj českých odborníkov so skúsenosťami.

Na Slovensku totiž ešte mladá brandža nezvládla vychovať dostatočné množstvo skúsených ľudí. Tých si navyše rozchytajú domáci či zahraniční developeri, ktorých je tu dosť. Pôvod krajiny nie je rozhodujúci, byty sem prichádzajú stavať Íri, Gréci, Španieli aj Rakúšania.

Koľko to stojí

Jedna vec je zvyšujúca sa kvalita, tá druhá ceny. Tie pri novostavbách každoročne rastú zhruba o pätinu, v niektorých lokalitách ešte výraznejšie.

Kým pred tromi rokmi sa dal nový byt v bratislavskom Ružinove kúpiť za niečo nad dvadsaťtisíc korún bez DPH za štvorcový meter, dnes sa obchody začínajú robiť na dvojnásobku tejto ceny. Pritom sa už vytvára aj luxusný segment, ktorého cena v podstate nemá hornú hranicu.

A práve taxy, ktoré budú developeri inkasovať od majiteľov luxusných bytov, rozhodnú o cenovej hladine nového bývania v najbližších rokoch. Najdrahšie byty na trhu sú v súčasnej ponuky tie na nábreží, teda v dvoch najočakávanejších projektoch pri Dunaji – River Park a Eurovea. Oba majú byť dokončené o necelé tri roky.

Vyhľadávanými lokalitami sú v Bratislave aj Koliba, Vinohrady či hradný kopec. Takisto Horský park a, samozrejme, centrum. To je vyhľadávané v každom meste, v Bratislave sa najviac platí za byty na Hviezdoslavovom námestí, stotisíc korún a viac za štvorcový meter.

Na stredný segment je obľúbený Ružinov, kde vznikajú zástavby voľných plôch, ktoré sa však už rýchlo míňajú. Ceny sa začínajú na zhruba 40-tisíc korunách za štvorcový meter.

Zaujímavé bude sledovať, ako svoj obrovský potenciál využije najväčšie slovenské sídlisko Petržalka, v ktorom je relatívne dosť voľných pozemkov. Niekoľko zaujímavých nových projektov už v nej vzniká.

Aj mimo Bratislavy

Mimo Bratislavy sa stavia menej, ale novostavby už nie sú raritou ani v menších mestách ako Galanta či Šaľa. Trnava a Žilina v regionálnej výstavbe bytov vedú, tento rok sa však už majú prebudiť aj Košice, kde sa buduje niekoľko polyfunkčných komplexov.

Napríklad v areáli skrachovaného pivovaru neďaleko zimného štadióna má vyrásť nová štvrť s kanceláriami, obchodmi a bytmi. Ceny sú však v porovnaní s metropolou výrazne nižšie, pohybujú sa zhruba na úrovni tridsaťtisíc korún za štvorcový meter.

Tempo výstavby je v súčasnosti solídne, vlani sa na Slovensku dokončilo 15-tisíc bytov, stavať sa ich začalo zhruba o päťtisíc viac. To je najviac od vzniku samostatného Slovenska v roku 1993.

Vo väčšine štátov Európskej únie sa však buduje podstatne viac. V súčasnosti na tisíc obyvateľov Slovenska pripadá 310 obývaných bytov. V krajinách EÚ ich na začiatku milénia bolo štyristo, čo je úroveň, na ktorú sa chce dostať rezort výstavby a regionálneho rozvoja.

Minuloročná intenzita bytovej výstavby predstavuje 2,76 bytu na tisíc obyvateľov. Podstatne viac sa stavia v Česku či v Poľsku. O Španielsku a Írsku, ktoré zažívajú rezidenčný boom, nehovoriac.

Zmena štruktúry

Ak sa chce Slovensko dostať na úroveň únie z konca uplynulého storočia, malo by sa stavať 25-tisíc bytov ročne. To však nie je príliš reálne.

Za súčasných podmienok, keď výrazne stúpli úrokové sadzby a ďalší rast sa očakáva, bude úspech, ak sa udrží súčasné tempo rastu. Navyše, pre priemerne zarábajúcich ľudí sa sťažuje prístup k peniazom pre drahšie hypotéky.

To takisto bude mať na spomalenie výstavby vplyv. Dôvod na mierny optimizmus dáva meniaca sa štruktúra nových bytov.

V minulosti vznikali najmä v rodinných domoch, ktoré vývoj na trhu ovplyvňujú len minimálne. Okrem zriedkavých výnimiek sa stavajú priamo pre koncových zákazníkov, či už na kľúč alebo svojpomocne. K slovu sa však už viac dostávajú bytové domy.

FOTO – Andrej Balco, Ivan Fleischer