Obyvatelia Manhattanu sa boja drahých bytov

Historicky najväčšia realitná transakcia, ktorú v októbri minulého roka poisťovacia spoločnosť Metropolitan Life (Metlife) uzatvorila s konzorciom vedeným spoločnosťou Tishman Speyer stále púta pozornosť médií, odborníkov z branže, aj obyvateľov New Yorku. eTREND o nej písal v októbri. Len pre pripomenutie, predmetom predaja bolo približne 32 hektárov najlukratívnejších pozemkov Manhattanu vrátane 110 budov a 11 250 bytov s takmer 25 000 obyvateľmi.

Celková výška obchodu sa vyšplhala na 5,4 miliardy dolárov, čím prekonala doteraz najvyššiu transakciu - kúpu Rockefeller Centra za 1,85 mld. dolárov v roku 2000. Tishman Speyer, podľa denníka The New York Times jedna z najväčších manhattanských realitných spoločností, touto kúpou výrazne rozšírila svoje portfólio, ktoré sa skladá zo 120 administratívnych budov po celom svete. Treba spomenúť napríklad Chrysler Building v New Yorku, CityPoint v Londýne alebo administratívny komplex Leumiére v Paríži.

Štvrte Stuyvesant Town a Peter Cooper Village, kde sa spomínané nehnuteľnosti nachádzajú, postavila v štyridsiatych rokoch minulého storočia spoločnosť MetLife. Jej zámerom bolo vybudovať cenovo dostupné domovy pre obyvateľov strednej triedy, najmä veteránov vracajúcich sa z 2. svetovej vojny.

Výstavba novej štvrte, ktorá vznikala na základe verejno-súkromného partnerstva, bola pritom od začiatku kontroverzná. Na základe uzavretej zmluvy mesto poskytlo výhodné daňové úľavy a pomohlo so získavaním pozemkov, na druhej strane sa investor zaviazal obmedziť svoj zisk na šesť percent a zachovať výšku nájomného v dvoch tretinách bytov na úrovni nižšej ako trhové ceny, a to počas 25 rokov.

Najväčšiu vlnu nevôle vyvolalo vyvlastnenie majetku približne 11 tisíc obyvateľov v prospech spoločnosti MetLife. Tí dovtedy na tomto území žili a museli ho násilne opustiť v rámci „projektu urbanistickej obnovy“. Toto nedobrovoľné vysťahovanie tlač v tom čase podľa Wikipedie označila za najväčšie masové sťahovanie rodín v histórii New Yorku.

Nedávny predaj vyvolal medzi mnohými nájomníkmi paniku, a to najmä tými, ktorí si užívajú výhody regulovaného nájomného na úrovni tretiny až polovice trhovej hodnoty. Podľa doterajších podmienok byt môže byť vyňatý z regulácie len po jeho uvoľnení, alebo ak nájomné dosiahne 2 000 dolárov za mesiac a príjem nájomníka prekročí 175 000 dolárov počas dvoch rokov.

Trhová hodnota mesačného nájomného v porovnateľných bytoch sa pritom v okolitých štvrtiach pohybuje okolo 4 000 dolárov. Obyvatelia sa obávajú, že noví majitelia zmenia podmienky a pretvoria byty v tomto regióne tak, že sa dostanú mimo dosahu finančných možností mnohých Newyorčanov.

O jedinečnosti predaja takéhoto rozsiahleho súboru nehnuteľností svedčí nielen cena, ale i počet potenciálnych kupcov. Len pár dní po ohlásení predaja stálo v rade na prezretie si ďalších detailov ponuky viac ako sto investorov a spoločností, medzi ktorými podľa New York Times nechýbali najzvučnejšie mená newyorského realitného trhu Rotchild, Durst, Milstein, či LeFrak, podobne ako realitné investičné fondy, medzinárodné banky alebo katarský princ.

Ponuku predložilo 16 záujemcov, zastúpených kombináciami rôznych spoločností, ktorí si nechceli nechať ujsť jedinečnú príležitosť získať obrovský kus Manhattanu, kde nájomné predstavuje tretinu trhovej hodnoty. Ak sa k tomu ešte pripočítajú faktory ako výrazný nedostatok zastavateľného územia, vysoké náklady na novú výstavbu, pretrvávajúci dopyt po bývaní a zdanlivo nekonečný potenciál pre rast nájomného, exkluzívnosť tohto obchodu stúpa niekoľkonásobne.

Podľa niektorých záujemcov cena, ktorú konzorcium Tishman Speyer zaplatilo, bola prehnane vysoká a nový majiteľ to môže v budúcnosti oľutovať. Ďalší naopak skôr závidia. Možno s istotou predpokladať, že ak sa nájomné byty v Stuyvesant Town a Peter Cooper Village dostanú spod regulačného stropu, ceny za nájmy a tým aj zisk budú narastať. Ak sa však regulačné predpisy mesta New York budú naďalej vzťahovať aj na toto územie, z výhodnej transakcie sa môže stať značne stratový biznis.

Autor je spolupracovník eTRENDu.

Ilustračné foto - Wikipedia 

© 2007 TREND Holding, spol. s r.o.