Od Dublinu po Tallinn

Podľa zaužívaných indikátorov realitnej bubliny boli vlani ceny nehnuteľností nafúknuté vo viacerých krajinách Európy. Naprieč celým kontinentom, od západu po východ. Ako vyplýva z analýzy spoločnosti Morgan Stanley a prieskumu Global Property Guide, trhovú anomáliu mali v Španielsku či Írsku, ale i v pobaltských krajinách. A ako naznačujú údaje Národnej banky Slovenska (NBS), tak aj na Slovensku.

NEPREHLIADNITE:

• Slovensko uprostred bytovej bubliny
• Realitný bublifuk (Komentár)
• Bludný kruh sa začína a končí v bankách

Výnosy z nájmu

Dôležitým indikátorom bubliny je porovnanie výšky nájomného a ceny bytu. Konkrétne podiel ročného príjmu z prenájmu a kúpnej ceny bytu. Výnosy z prenájmu sú najsilnejším indikátorom výhodnosti najmä pre špekulatívnych investorov. Ak ich úroveň klesne pod úrokovú mieru hypotéky, kupujúci sa dostáva do straty, pretože príjmy z prenájmu nestačia pokrývať splátky hypotéky. Aby sa byt stal pre investora opäť zaujímavým, musí podstatne vzrásť nájomné alebo klesnúť jeho cena.

Na rozvinutom trhu v USA sa tento ukazovateľ dlhodobo pohyboval okolo desiatich až dvanástich percent. Ak je dom lacnejší, výnos sa mohol priblížiť k dvadsiatim percentám. Vo všeobecnosti takýto výnos motivuje investorov kupovať ďalšie nehnuteľnosti a prenajímať ich, pretože to vynáša spravidla viac ako uloženie peňazí v banke či na kapitálovom trhu. Naopak, pokles ročných výnosov z nájmu na šesť až osem percent z ceny bytu indikuje nadhodnotenie realitného trhu a možnú bublinu.

Na zistenie, ktoré trhy zasiahla realitná bublina, TREND použil prieskum Global Property Guide z roku 2006 (novšie dáta zatiaľ k dispozícii nie sú). Ten mapuje priemerné ceny a nájomné byty s výmerou 120 štvorcov v centrách hlavných miest. Vychádza z neho, že ak sú kritické päťpercentné výnosy z prenájmu, nafúknuté ceny sú v centre Viedne, Dublinu, Rigy, Vilniusu a Madridu. Pri hranici šiestich percent sa dostáva do Sofie, Prahy, Tallinnu, Varšavy, Moskvy a Ľubľany. Bratislava by podľa tohto rebríčka plávala v pokojných vodách s výnosmi na úrovni desiatich percent, hoci súčasné aktuálne údaje sú už menej pohodové.

Príjmy a ceny

Prítomnosť realitnej bubliny ďalej indikuje porovnanie príjmov domácností s cenami bytov. Presnejšie, počet ročných disponibilných príjmov domácností potrebných na kúpu bytu. Historické pravidlo hovorí, že jeden ročný príjem znamená podhodnotené nehnuteľnosti, dva až tri ročné príjmy normálne ceny, prekročenie hranice štyroch až piatich naznačuje ich nafúknutie.

Solídni bankári v minulosti považovali za profesionálnu povinnosť upozorniť najmä mladých klientov, že by nemali zaplatiť za dom či byt viac ako štvornásobok ročných príjmov. V posledných dekádach táto rada naozaj fungovala. Aj v USA, kde počas troch povojnových vrcholov cien domov tento ukazovateľ vystúpil nanajvýš na šesťnásobok. Trhová cena domov však potom vždy v nasledujúcich štyroch rokoch spadla o tretinu. A to isté možno očakávať pri súčasnej kríze. Podľa spoločnosti Morgan Stanley bol v roku 2006 európsky priemer podielu príjmov a ceny bytu na úrovni 5,2. Túto hranicu najvýraznejšie prekračovalo Estónsko a Holandsko. Vyčnievali aj Dánsko a Česko, pričom Slovensko sa podľa údajov NBS nachádzalo niekde medzi nimi. Pod kritickou hranicou štvornásobku ročných príjmov boli ceny bytov v Lotyšsku a Španielsku.

Podľa februárového prieskumu denníka Hospodářské noviny trvá priemernému ekonomicky aktívnemu obyvateľovi Prahy deväť a pol roka, kým si našetrí na trojizbový starší byt s rozlohou 68 štvorcových metrov a cenou 3,7 milióna českých korún. Pre domácnosť s dvoma zarábajúcimi to teda znamená takmer päť rokov. Česká národná banka vlani po prvýkrát oficiálne pripustila, že rast cien nehnuteľností nie je v niektorých regiónoch krajiny opodstatnený a môže indikovať realitnú bublinu.

Dlhy verzus HDP

Číslom, ktorým sa môžu upokojovať bankové domy, ponúkajúce hypoúvery v novej Európe, je úverové zaťaženie obyvateľov. Vo väčšine týchto krajín nepredstavuje ani pätinu HDP. Najviac zadlžené sú domácnosti v Estónsku a Lotyšsku, kde prekračujú hranicu 30 percent. Ostatné štáty vrátane Slovenska nedosahujú ani 20 percent.

Na opačnom konci rebríčka sú Veľká Británia, Írsko, Španielsko, Dánsko a Holandsko. Zadlženosť obyvateľov tam prekračuje sto percent HDP. Vďaka tomu sú tieto trhy citlivejšie na sprísňovanie úverových podmienok. Ak sa zvýšia úroky, na ich každomesačných výdavkoch sa drahšie pôžičky prejavia oveľa výraznejšie ako v novej Európe.

Ilustračné foto - Profimedia.cz

© 2008 TREND Holding, spol. s r.o.