Peniaze do realít začnú prúdiť do roka

Ian Worboys (51) má bohaté skúsenosti s logistickými nehnuteľnosťami, ktoré teraz využíva ako šéf  PointPark Properties. Študoval oceňovanie a správu nehnuteľností na University of West England, potom pôsobil ako realitný agent. Značnú časť svojej kariéry strávil v spoločnosti Gazeley na pozícii riaditeľa developmentu pre Európu, neskôr riadil aktivity spoločnosti Panattoni v západnej Európe. Pochádza z Veľkej Británie.

Človek s niekoľko desaťročnými skúsenosťami z industriálneho realitného biznisu, hýriaci humorom, ktorý však nie je len suchý britský. Možno je to aj tým, že už býva v Prahe, odkiaľ riadi aktivity developerskej spoločnosti PointPark Properties (P3) v celej Európe. Tvrdí, že všetky dôležité dokumenty podpisuje zásadne len s perom svojho najväčšieho konkurenta.  

Do P3 ste prišli od jedného z najväčších developerov – Panattoni, kde ste riadili aktivity pre západnú Európu. Líši sa teraz nejako náplň  vašej práce?

Panatonni je len developer, P3 je aj správcom nehnuteľností. Panatonni po výstavbe nehnuteľnosť hneď predá. My si ju držíme pre investorov. To znamená, že staviame pre  budúcnosť, nie pre rýchly zisk. Mojou úlohou je  starať sa o všetko – od ľudí, cez nehnuteľnosti, musím držať výdavky na uzde a podávať správy našim majiteľom. Je to trochu iný typ podnikania - pestrejší, aj viac o financiách.

Mimochodom, Panattoni len pred pár týždňami ohlásil príchod na Slovensko. Aj vy v tom máte prsty?

O tomto som nevedel. V Bratislave som bol mnoho krát, Panattoni chcelo na tento trh vždy expandovať, Česko a Slovensko bolo na zozname už pred tromi rokmi.

Pred Panattoni ste pôsobili aj v Parkridge.

Len sedem mesiacov. Tesne po mojom príchode predali svoje industriálne portfólio v Európe Prologisu.

Prečo sa Parkridge vzdal nehnuteľností na týchto trhoch?

Parkridge v poslednom roku nemal peniaze, zastavil výstavbu v celej západnej Európe, zatvoril pobočky, podobne ako mnoho iných firiem. Banky povedali „už žiadne peniaze“ a vznikol problém. V tomto je P3 iné. Naša materská spoločnosť je veľkou istotou pre nás. A to je aj jeden z dôvodov, prečo som sem prišiel.

Nevedeli ste si predstaviť budúcnosť s Prologisom? 

Chceli ma do správnej rady. Ale počas celej kariéry odkedy som vyštudoval na univerzite, vždy som pracoval v spoločnostiach, ktoré stáli proti Prologisu. Je to ako s dvoma futbalovými klubmi v jednom meste. Ak hráte za Arsenal, neprejdete potom do Tottenhamu. Ale s perom so značkou Prologisu píšem stále.

Takže aj zmluvy s tým podpisujete?

Všetko, každý kontrakt. Takýchto pier mám 40 alebo 50. To mi pripomína, že sú našimi veľkými konkurentmi.

Ako vnímate situáciu na industriálnom trhu v tejto časti Európy?

Je to zaujímavé, pretože ak sa pozriete na mapu, investičný trh, a teda peniaze do nehnuteľností, začína v Británii, alebo v Nemecku. Ak hodíte kameň do vody, začnú sa tvoriť kruhy. Myslím si, že sme šesť až deväť mesiacov od epicentra, teda Londýna alebo Frankfurtu, pokiaľ ide o investície. Toto je moja tretia veľká recesia a viem, že keď investičné peniaze začnú prúdiť, zvyčajne trvá 12 až 18 mesiacov než dopyt nájomcov vzrastie. Takže stredná Európa je teraz vzdialená 9 až 12 mesiacov od tohto stavu. V Rusku k tomu pripočítajte ďalších šesť mesiacov.

Ale je táto recesia podobná tým predchádzajúcim?

Nie, pretože v predošlých boli úroky na úrovni 10 až 15 %. Požičať ste si mohli, ale veľmi draho. Teraz sú peniaze lacné, ale banky nepožičiavajú. To sa musí zmeniť. Vo Veľkej Británii a Nemecku už poskytujú úvery. Ale toto je veľmi zlá recesia a ešte pred zlepšovaním vecí príde k väčšiemu nárastu nezamestnanosti. Vo Veľkej Británii každý deň nejaká firma ohlasuje prepúšťanie. No rozdiel medzi týmto trhom a Slovenskom je, že Británia už je niekde za dnom a Slovensko je niekde pri ňom. Ako sa situácia na finančnom trhu bude zlepšovať, po dvoch rokoch každý zabudne na nejakú recesiu, banky budú musieť opäť tvoriť zisk, príde rast, potom spomalenie možno päť rokov a do ôsmich, desiatich rokov opäť pád. Ľudia si málo pamätajú. Môj starší syn má 22 rokov, práve v čase recesie začína pracovať. Keď bude mať 28, bude pre neho svet fantastický. Nespomenie si na recesiu, bude dôležitý dnešok na trhu, nie včerajšok.

Otázkou je, či toto obdobie rastu bude päť rokov alebo kratšie...

Myslím, že bude záležať od toho, koľko potrvá obdobie mierneho rastu. Jednou z mojich úloh na tomto trhu je pripomínať nášmu mladému tímu, že stále to nie je dobré a preto musím kontrolovať výdavky. Niekto chce nové auto? Poviem nie. Ale ak sa trh zmení, nech sa páči.

Existuje v tomto regióne dostatočná konkurencia developerov?    

Je tu veľká súťaživosť. No teraz sme v štádiu, keď sa prakticky nič nové nestavia a istý stabilný, hoci nízky dopyt tu je. Ak sa zvýši, nová ponuka tu nebude. Na Slovensku je veľká konkurencia. No šťastím pre tento trh je euro. Pre mnoho spoločností je lepšie byť v eurozóne ako napríklad v Česku alebo Poľsku.

Na druhej strane euro zvyšuje napríklad stavebné náklady...

Ani nie. V krajinách ako Maďarsko alebo Rumunsko existujú kartely stavebných firiem, ktoré držia ceny vysoko. Takže je drahšie stavať v Rumunsku ako v Poľsku. Náklady na pracovnú silu sú pritom oveľa nižšie. Ale tu máte dodávateľov napríklad z Francúzska, Nemecka. My staviame so Zippom a je tu veľa spoločností, s ktorými sa dá stavať. Nemyslím si, že je tu drahšie kvôli euru. 

Aká je stratégia firmy pri hľadaní nájomcov?       

Spolupracujeme so všetkými najväčšími agentami na trhu a externými konzultantmi. No mám 28-ročné skúsenosti na industriálnom trhu, poznám všetkých najväčších hráčov, ľudí, ktorí majú na starosti nehnuteľnosti v týchto firmách. 

Takže vlastne nepotrebujete sprostredkovateľov...

Tých potrebujeme vždy. Bol som realitným agentom v Anglicku 16 rokov, preto im rozumiem. Sú pre nás veľmi, veľmi dôležití. A platíme im dobré provízie za to, že nám prinášajú biznis.

Tešíte sa už na novú továreň Volkswagenu a jeho dodávateľov?   

Počas pôsobenia v spoločnosti Gazeley, keď som rozbiehal ich aktivity v Európe, sme postavili 90-tisíc štvorcových metrov pre túto automobilku v Nemecku. Takže túto spoločnosť poznám. Fungujú s just-in-time dodávkami z najbližšieho okolia továrne a my sme v tomto okruhu. Dúfam, že dospejeme k nejakej vzájomnej dohode v budúcnosti. V Lozorne máme už jedného dodávateľa. Máme pozemok, územné povolenie pre priemysel, máme peniaze na výstavbu, takže kedykoľvek Volkswagen začne, sme pripravení. Ale isto sa budú rozprávať s viacerými ľuďmi.

No vaša poloha je výhodnejšia ako VGP v Malackách.

Áno. No záleží od toho, ako ďaleko od továrne budú lokalizovaní dodávatelia. Ak dostanú podmienku jednej hodiny od výrobnej haly, to nebude najlepšie. Ak to bude dvadsať minút, vyhrali sme.

Nie ste dlho v P3, no zmenila sa nejako stratégia po príchode nového majiteľa?

Určite áno. Arcapita si uvedomuje, že potrebuje nový líderský tím. Všetci v čele sme noví, s bohatými medzinárodnými skúsenosťami. Arcapita zmenila smerovanie, napríklad nedávno sme otvorili pobočku vo Frankfurte, pribudne Veľká Británia. Spoločnosť významne narastie v nasledujúcich rokoch.

Trochu prekvapujúce, že v Británii ešte len rozbiehate aktivity...

Preto, že Pinnacle vznikal ako stredoeurópska firma a keď sa spoločnosť začala obzerať po západných trhoch, prišla kríza. Ale teraz sa trh začína pekne zdvíhať. 

Arcapita po akvizícii ohlásila cieľ zoštvornásobenia spravovaných aktív do piatich rokov. Je to reálne?

Je to ich cieľ, ktorý mi bol daný.

Takže ak sa k nemu priblížite, bude to dobré.

Bolo by to fantastické a bol by som veľmi šťastný. Ale môžem fungovať len 24 hodín denne. Jeden Američan mi raz povedal, že môžete pracovať 27 hodín. Pretože vstanete o hodinu skôr, idete spať o hodinu neskôr a pracujete aj cez obednú prestávku. To je americká matematika a preto sú v takých problémoch.

Arcapita nemá problém s financovaním expanzívnych aktivít. Máte zaostrené na nejaké problémové projekty na Slovensku?   

My rozlišujeme dve úrovne – „distressed“ a „stressed“ nehnuteľnosti. Ak je v portfóliu spoločnosti len „stressed“, je to dobrá príležitosť. Ak je „distressed“, potom ho vlastní banka. Vždy sa pozeráme po možnostiach získať výhodný pozemok iných spoločností a čakáme, čo nám trh ponúkne. Nekúpili sme zatiaľ nič iné, na Slovensku sme spokojní a samozrejme sledujeme príležitosti.

Ako vaša spoločnosť pociťuje recesiu?

Ako každá iná spoločnosť, aj my sme mali nadbytok ľudí, preto sme okresali tím. Nestaviame tak veľa budov, takže je treba sa pozrieť na zamestnancov, kde sú skúsenosti, zamerať sa na výdavky, aby zodpovedali príjmom firmy.

No na Slovensku nemáte veľa ľudí.

Preto sme tu ani neredukovali počty, tu sme v rastovej fáze. Okrem Nemecka sme otvorili pobočku aj v Luxembursku. Toto je čas, keď je dôležité nastaviť pozíciu pre rast do budúcnosti.

Existuje nejaký rozdiel v tom, ako recesia dopadá na západnú a strednú Európu?   

Na západe je dopad oveľa ťažší. Napríklad v Británii má Prologis nadbytočnú ponuku vo výmere 500-tisíc m2 skladov, podobne vo Francúzsku. V celej Európe toto číslo dosahuje niekoľko miliónov m2. V strednej Európe prakticky nadbytočná ponuka neexistuje, to je ten zásadný rozdiel.

Máte tu v Bratislave ešte nejakú veľkú nájomnú transakciu v zálohe podobnú Mobelixu?

Ak to môžem rozšíriť na širší región, dopyt je tu silnejší ako na západe, čo je prekvapujúce, ale je to tak. A momentálne je ešte silnejší ako v júni. Verím, že onedlho budete počuť o ďalšej transakcii. Sú tu náznaky, že veci sa pomaly pohýňajú.

Začnete výstavbu novej haly v najbližšom období?

Stavebné náklady sú nižšie. Otázne je, či banky požičajú peniaze, čo je tu na Slovensku stále problém.

Vy sa musíte spoliehať na banky?     

V každom projekte máme určitý podiel úveru. Samozrejme, požičiavame si od materskej spoločnosti. No pre dosiahnutie určite miery výnosov je úver dôležitý. Spravíme si matematiku: môžeme stavať lacnejšie, akú dobu bude priestor prázdny, potom sa pozrieme na konkurenciu koľko priestoru majú oni. Ale v najbližších šiestich až deviatich mesiacoch začneme výstavbu novej haly. Možno marec budúceho roku. Trh sa mení veľmi rýchlo, treba ho sledovať a rozhodovať sa.

Aká je kritická hranica obsadenosti?

To je úroveň, keď vám banka povie, že máte príliš veľa voľných priestorov. Samozrejme, závisí to od zmluvy s bankou. My síce nemáme veľké úvery, ale niekto z Bahrajnu sa môže spýtať, čo sa to deje, prečo nemáme výnosy.

Ako dlhé obdobie môže projekt ostať neobsadený?

V každej krajine je to iné. My máme teraz v Lozorne neobsadených desaťtisíc m2, ale voľnú výmeru má každý developer. Slovensko je veľmi zdravým trhom v súčasnosti.

Bolo premenovanie spoločnosti nevyhnutné? Mnoho firiem vás už začínalo spoznávať pod bývalou značkou.

Problém s Pinnaclom bol ten, že ak niekto hľadal firmu na internete, ukázalo mu najskôr 30 rôznych spoločností s týmto názvom. Len v Česku existujú dve takéto spoločnosti podnikajúce v realitách. Nedávny rebranding je teda celkom jedinečný.

Ale hľadajú vás potenciálni klienti cez web?

Máme množstvo spätnej väzby a každý doteraz túto zmenu uvítal.   

Foto - PointPark Properties, Flickr, Flickr

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.