Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom
Objednajte si denný súhrn správ
Vyberiete si len témy, ktoré vás zaujímajú.
Zasielanie newslettra kedykoľvek vypnete.

Po prvé, po druhé... nepredané

26.09.2012 | Ľuboš Mistrík | © 2012 News and Media Holding

Slabý dopyt dostáva ďalšie projekty do dražieb. Ani to nemusí byť konečné riešenie

  • Tlačiť
  • Poslať e-mailom
  • Oznámiť chybu
  • 0

Rubrika

Reality

Aukčná miestnosť sa napĺňa zvedavcami. Draží sa niekoľko bytov po neplatičoch a pôvodných majiteľoch neschopných splácať úver. Okrem toho rekreačné chatky, menšie továrenské areály, rodinné domy a malé polyfunkčné objekty. Popoludní je na rade veľká porcia z krajského mesta, dražba rozostavaného projektu za desiatky miliónov eur.

Slabý dopyt po novom bývaní, developeri nesplácajúci úvery a nezaplatené faktúry veľkých i menších dodávateľov sú každodennou realitou. Kým krátko po vypuknutí v roku 2008 sa financujúcim inštitúciám i investorom darilo problémy odďaľovať a riešiť najmä dohodami a dodatkami. No po rokoch nezmenenej situácie je to ťažšie. Do dražobných miestností sa dostávajú aj skutočne veľké projekty – ako napríklad 3nity z bratislavského Ružinova, ktorý sa nedávno „preslávil“ spadnutou časťou budovaného projektu.

Z nablýskaného do výpredaja

Cesta novostavby z nablýskaných prezentácií v realitných kanceláriách až do dražby môže trvať niekoľko rokov. Príčiny treba hľadať niekde na začiatku, keď projekt neodhadne nálady na trhu počas jeho výstavby a po dokončení a jednoducho neprinesie klientom to, čo chcú. Byty a komerčné priestory nejdú na odbyt. To vedie k problémom s predajom bytov, následne k slabému prílevu peňazí a často i k nevyplácaniu dodávateľov. Dôsledkom sú ťažkosti pri splácaní úveru banke.

Takýto osud zažívajú menšie i väčšie novostavby nielen v hlavnom meste. Bežnou praxou v prípade, že predaj projektu sa nevyvíja podľa plánov, je postupné predlžovanie splatnosti úveru. Popritom však financujúce banky zvyšujú aj úroky a rizikové marže, čo klienta napokon vyjde drahšie. „Zvyšovanie úrokov nie je systémové riešenie. Je to len nástroj, ako zreálniť zvýšené riziko projektu a určitý motivačný nastroj pre investora, aby sa snažil rýchlejšie problém vyriešiť,“ pripúšťa riaditeľ odboru financovania nehnuteľností ČSOB Jozef Futrikanič.

Podľa neho je banka ochotná predĺžiť splatnosť vtedy, keď existuje s investorom konkrétna dohoda o riešení problémov. Investori majú snahu komunikovať, hovorí. Často rokujú aj o dodatočných vlastných zdrojoch použitých na mimoriadnu splátku úveru alebo zabezpečení úveru inou nehnuteľnosťou.

Banka si necháva radikálne riešenia až na naozaj výnimočné prípady. Ako financujúca inštitúcia nie je pripravená začať sa zaoberať predajom bytov, čo by ju navyše stálo ďalšie náklady. Podobné riešenie ako v prípade 3nity nie je v našich končinách bežné. Lavína problémov Polyfunkčný komplex v bratislavskom Ružinove sa stal jedným z najväčších projektov v dražbe po tom, čo banka zosplatnila úver a začala výkon záložného práva. Aukcia sa má konať koncom septembra a celková požadovaná hodnota nehnuteľností sa dostáva až na 35 miliónov eur. V ponuke sú nepredané byty v dokončenom vežiaku, nebytové priestory, garáže i rozostavané časti stavby. Celkovo ide o takmer sedemdesiat bytov.

V lepších časoch ich ponúkali nad hranicou 2 500 eur za štvorcový meter (vrátane DPH). Dôvodom je podľa informácií TRENDU fakt, že predaj a plnenie ďalších parametrov úverovej zmluvy sa nevyvíjali tak, ako mali, čo viedlo k zastaveniu preplácania faktúr. Developer túto ťarchu prenášal na dodávateľov, ktorí ostali nevyplatení. Napokon firma sama navrhla reštrukturalizáciu. 

Aby toho okolo 3nity nebolo málo, uprostred leta ešte pred informáciami o zosplatnení úveru sa prepadla strecha na polyfunkčnej podnoži, kde pripravovali wellness centrum. Ďalšie problémy nastali pri samotnej správe a prevádzke budovy v podobe nezaplatených faktúr za energie pri nepredaných bytoch. Potenciálny víťaz dražby komplexu bude musieť preto bojovať s negatívnou povesťou projektu. Navyše rozostavaná druhá a tretia veža budú nechcene prispievať k statusu ležiaka a predaj bude o to ťažší.

Získať investora pre takúto stavbu nie je ľahké. „Prevažne ide o zahraničný kapitál, prípadne ak je to domáci subjekt, má zabezpečené financovanie zo zahraničia. Vzhľadom na výšku takejto investície je však logicky vyhľadávanie záujemcov veľmi náročné,“ približuje Martin Krnčan, člen predstavenstva Dražobnej spoločnosti. V súčasnosti podľa neho do dražby smeruje čoraz viac bývania, naopak, kancelárií je minimum. „Investorov, ktorí majú záujem nakupovať, je dosť, avšak čakajú na nútené predaje, keď budú banky predávať s veľkými diskontmi,“ hovorí J. Futrikanič.

Stavbári do biznisu

Častým riešením pre problémové projekty je vstup generálneho dodávateľa výstavby do investorskej firmy, ktorý si tým kapitalizuje pohľadávku. Priamo na dohľad 3nity existuje prípad, kde takýto krok viedol k novým náčrtom a postupnému rozbehnutiu projektu. Komplex Jarabiny od firmy Atlas Real pred niekoľkými mesiacmi prevzala spoločnosť Váhostav. Znížila množstvo bytov, nakreslila väčšie verejné priestranstvo a zväčšila plochy občianskej vybavenosti.

Pôvodný vlastník Atlas Real sa dostal do problémov pred pár rokmi a viaceré jeho projekty smerovali do dražieb. Okrem Jarabín nového majiteľa získali aj naplánovaná megalomanská obytná veža Olympia v Ružinove či pozemok v Dúbravke. Obe vlastní teraz developerská dcéra banky – spoločnosť Tatra Residence a nateraz s nimi nemá konkrétne plány. Firma chce aspoň pripraviť projekty a vyčistiť pozemky a podľa nálady na trhu uvidí, čo ďalej. Silné stavebné a developerské firmy môžu byť dôležitým elementom pre rozvoj a dokončenie projektu.

No nie vždy sa to hneď podarí. Napríklad Doprastav vstúpil do projektov, ako je ružinovská Yosaria Plaza či nitriansky City Park. Oba komplexy majú spoločné zameranie (obchody) a čiastočne aj stav na stavenisku. Na jednom stojí skelet starého nákupného domu, na druhom už rozostavaná časť nového. Výstavba oboch je však pozastavená, a kým z bratislavského obchodného centra Doprastav vystúpil, pod Zoborom ostáva. Hovorí o predaji i dokončení. Kedy, to je nejasné.

Kapitalizovanie pohľadávky generálneho dodávateľa bolo aj jedným z dôvodom, vďaka čomu pokračujú projekty ako Vienna Gate či City Gate. Dve petržalské veže pri železničnej stanici sa najmä kvôli množstvu nebytových apartmánov i zvláštnych dispozícií predávali ťažko, čo dostalo holandského investora do problémov. Napokon pomohol vstup stavebnej firmy Zipp, ktorá nanovo rozbehla marketing, zmenila ceny bytov a umožnila aj úpravy dispozícií. PSJ Hydrotranzit, naopak, vstúpila do projektu City Gate ešte počas výstavby a dnes má predaj a prenájom pod kontrolou.

Vydražte si svoje

Sľubná lokalita i pozadie financujúcej banky boli pravdepodobne dôvodom, prečo, naopak, megalomanské Slovany zmenili majiteľa rýchlo. Dva 41-podlažné vežiaky prepojené drahým mostom si vydražila Penta, financujúcou bankou bola Privatbanka z rovnakej skupiny. Podľa informácií TRENDU pripravujú zmeny, aby bol projekt efektívnejší, čiže pôjde o nižšie budovy a byty budú lacnejšie, než sa pôvodne zamýšľalo. Presná podoba komplexu je však stále rozmazaná.

V porovnaní s navonok bezproblémovým priebehom v prípade projektu Slovany nového majiteľa už pridlho čaká bratislavský pivovar Stein. Po tom, čo sa jeho predošlý vlastník, spoločnosť Orco Property Group, dostal v celej Európe do problémov, ho získala financujúca VÚB banka. Napriek záujmu zo strany francúzskeho investora sa obchod zatiaľ nekoná a lukratívna lokalita ďalej pustne.

Zlyhané úvery obyvateľstva
(ku koncu obdobia, hypotekárne, stavebné a iné úvery na nehnuteľnosti)
Zlyhané úvery obyvateľstva
PRAMEŇ: Národná banka Slovenska

Úspešnejšie dražby
Malých pribúda

Popri veľkých projektoch je na trhu i veľa malých nehnuteľností, ktoré sa prepadli do problémov. Napríklad keď majiteľ nevládze splácať hypotéku. „Počet dražieb nehnuteľností vo vlastníctve fyzických osôb, teda v rámci segmentu retailových klientov bánk z hypoték a spotrebných úverov, naďalej každý rok stúpa,“ hovorí Martin Krnčan, člen predstavenstva Dražobnej spoločnosti. Podľa neho za to môže najmä pomerne vysoká zadlženosť domácností a často aj neobozretný prístup pri zadlžovaní. No banky môžu zostať relatívne pokojné. Štatistiky ukazujú, že hoci objem úverov na bývanie rastie, podiel zlyhaných sa mierne znižuje. Menšie nehnuteľnosti sa darí vydražiť rýchlejšie než veľké projekty, keďže majú prirodzene širšiu skupinu možných záujemcov. Počet dražieb narastá na jeseň a na jar. „Aj tu sezónne funguje správanie typu »do Vianoc musím nakúpiť«. Pred letom zas ľudia plánujú rekonštrukcie vydražených nehnuteľností,“ hovorí M. Krnčan.

Dočítali ste článok z TRENDU
Článok vyšiel v týždenníku TREND 37/2012. Voľne dostupných je len niekoľko článkov z každého vydania. Predplatitelia majú neobmedzený prístup k obsahu na webe aj v mobilných aplikáciách.
  • Tlačiť
  • Poslať e-mailom
  • Oznámiť chybu
  • 0

Rubrika Reality

Diskusia (0 reakcií)

Našli ste u nás zaujímavé články?

Pridajte si ich na svoj web pomocou spravodajského widgetu

Realitná inzercia

VILADOMY MARIANKA

VILADOMY MARIANKA 4-izbové byty vo viladome s vlastnou záhradou, terasou a dvomi parkovacími miestami v cene bytu. Nepremeškajte predpredajovú zľavu 5000 EUR z cenníkovej ceny!

Rodinné domy ELEVEN na Kolibe

Rodinné domy ELEVEN na Kolibe Doprajte si luxus v Malých Karpatoch. Ponúkame 11 RD poskytujúcich dokonalé súkromie a bezpečnosť v obľúbenej a vyhľadávanej lokalite Bratislava – Koliba.

Moderné alebo klasické domy Dedinka

Moderné alebo klasické domy Dedinka Vyberte si moderný alebo klasický 4-izbový bungalov v lokalite s vlastným jazerom a lesoparkom. Ceny domov už od 157 tis. EUR.

TREENIUM - bývanie s vlastným stromom

TREENIUM - bývanie s vlastným stromom HERRYS exkluzívne ponúka na predaj nadštandardné byty a mezonety v projekte TREENIUM v Ružinove. 18 podlaží, unikátne riešenie zelene, 24h recepcia a fitness.

Bývajte tam, kde to máte radi

Bývajte tam, kde to máte radi V Bratislave vzniká nová mestská štvrť. Spoločnosť HERRYS ponúka exkluzívne projekt NOVÝ RUŽINOV! Byty a apartmány s výmerami od 27,88 m2 do 75,30 m2.

Nové byty v Podunajských Biskupiciach

Nové byty v Podunajských Biskupiciach 1 až 4 izbové byty v dobrej cene na Kazanskej ulici, kolaudácia - koniec roka 2016.

Nové byty v Dúbravke - TUJETOIN

Nové byty v Dúbravke -  TUJETOIN Výborná občianska vybavenosť a pestré možnosti trávenia voľného času v blízkosti Devínskej Kobyly zaručujú pohodové bývanie - 3.etapa, 1-3 izb. byty

Sokolská Residence

Sokolská Residence Posledné voľné trojizbové a štvorizbové byty v pokojnej lokalite v centre Bratislavy.

Kancelárske priestory na okamžitý prenájom

Kancelárske priestory na okamžitý prenájom Dve podlažia moderne zariadených kancelárskych priestorov s rozlohou 1 679 m2 na prenájom v celku, alebo po častiach: 1250 m2 alebo 429 m2.

Pridať inzerát