Pozemky - problém hneď na začiatku

Majetkové vysporiadanie pozemkov je štartovacia komplikácia, s ktorou sa investori stretávajú pri zabezpečovaní stavebného povolenia. Pritom ide o prvý krok v celom povoľovacom konaní. Ako môže skomplikovať plán výstavby, ukazuje v súčasnosti najviac medializovaná stavba na Slovensku – závod automobilky Kia Motors pri Žiline.

Starosti sa začínajú už pri evidencii pôdy. „Vyskytujú sa ešte aj krokové mapy, čo celkové zameranie pozemkov neuveriteľne sťažuje,“ hovorí Rastislav Noga, konateľ spoločnosti Dr. Smart & Partner, s.r.o., ktorá sa zaoberá výkupom pozemkov najmä na budovanie ciest.

Nepresné geodetické mapy komplikujú rozčlenenie pozemkov na parcely. „Pri zameraní pozemku sa ide od kraja pozemku a na konci niekedy neostáva zvyšková pôda na parcelu,“ konkretizuje jednu z nástrah identifikovania pôdy. O nejasných vlastníckych vzťahoch ani nehovoriac.

Načo vysporiadať?

Robiť niečo s vlastníckym podielom sa ľuďom často ani neoplatí. „Musia investovať čas i peniaze do poplatkov. Pritom vlastnia malý kúsok pôdy a výnos z predaja im ledva tieto náklady pokryje,“ opisuje slabú motiváciu vedúci závodu inžinierskych činností Vodohospodárskej výstavby, š.p., Bratislava Ján Najšel.

K overovaniu podpisov, vkladu do katastra nehnuteľností treba prirátať aj čas strávený na úradoch. Plus – do konca tohto roka – aj daň z prevodu nehnuteľností, prípadne daň z príjmov.

Či už ide o privátne stavby alebo veľké štátne projekty, napríklad diaľnice, vlastnícke právo musí byť usporiadané. Okrem toho, stavebník musí, samozrejme, pozemky pod stavbou vykúpiť. Prípad Kie ukazuje, že riešením nemusí byť ani inštitút vyvlastnenia, ktorý možno uplatniť na stavby vo verejnom záujme.

Vysporiadanie pozemkov je súčasťou územného konania. To predchádza stavebnému konaniu a jeho cieľom je vytýčiť budúce smerovanie výstavby v obci.

Významným zjednodušením sú podľa generálneho riaditeľa sekcie územného plánovania a stavebného poriadku ministerstva výstavby Petra Kováčika takzvané územnoplánovacie zóny. Pripravuje ich obec pre vybrané parcely so záujmom o naštartovanie hospodárskej aktivity. Stanoví v nich, čo sa bude stavať na území určitej časti obce.

„Na parcele, kde je územnoplánovacia zóna, nepotrebuje stavebník územné rozhodnutie. Aj stavebné povolenie má jasnú direktívu,“ vyzdvihuje klady P. Kováčik. Územnoplánovacie zóny sú v kurze hlavne odvtedy, čo výkon kompetencie štátu pri vydávaní územných a stavebných rozhodnutí prešiel na obce. „Teraz si tým zjednodušujú robotu samy pre seba,“ dodáva.

Nekoncepčné plány

Aj pri líniových stavbách majú štátne organizácie problémy podobného charakteru. Výkup pri väčších plochách trvá v ideálnom prípade a za všeobecného súhlasu vlastníkov päť až šesť mesiacov, až niekoľko rokov.

J. Najšel napríklad navrhuje inštitút vyvlastňovania upraviť tak, aby postup nadväzujúci na územné konanie nebol v každom bode zablokovateľný odporom či nesúhlasom zúčastnených strán. Vysvetľuje to na najvypuklejšom probléme – otázke ceny za vyvlastnenú pôdu.

„Ak všetci vlastníci súhlasia, iba jeden nie, celé konanie zastane a rieši sa jeho nesúhlas,“ opisuje súčasný stav. V jeho návrhu figuruje zmena postupu, podľa ktorého by cenu pri vyvlastnení stanovil za pomoci znalcov súd.

Prípadný nesúhlas vlastníkov by sa riešil rovnako ako v súčasnosti, no nezastavoval by konanie. Prípadný nesúhlas by sa riešil v súdnom konaní. Vlastníctvo pozemkov by však bolo dočasne obmedzené, aby investičný proces mohol pokračovať.

Ďalší problém, ktorý sa takisto prejavuje najmä pri líniových stavbách, je nekoncepčnosť plánov štátu. Zjednodušenie by podľa R. Nogu prinieslo napríklad využívanie možností, ktoré ponúka stavebný zákon - napríklad stavebnej uzávery.

„Hoci je v súčasnosti stanovená trasa diaľnic až po ukrajinské hranice, žiadna uzávera sa neuplatňuje,“ opisuje R. Noga stav, ktorý by po zmene mohol štátu ušetriť dosť peňazí. Príkladom sú nové alebo čerstvo zrekonštruované obytné domy na pozemkoch, ktoré sa idú vykupovať.

Po kolaudácii to nejde

Majetkové vyrovnanie pozemkov však nemusí byť len problém pripravovaných stavieb. Podľa R. Nogu v súčasnosti nie je možné pozemkovo vysporiadať ani tie už skolaudované.

V najväčšej miere sa to môže dotknúť veľkých organizácií vo vlastníctve štátu. „Či už sú to cesty alebo železnice. Povedzme Železničná spoločnosť nemá po delimitácii vysporiadaný majetok, napríklad pozemky pod depami,“ uvádza R. Noga konkrétny prípad.

Chýba evidencia o užívaní majetku. Ak totiž štátne organizácie pozemky, napríklad pod cestami, užívali, nemajú ich nijakým spôsobom spomenuté v účtovníctve.

Podľa stavebného zákona mali štátne organizácie prechodné obdobie na vysporiadanie majetku do konca roku 2000. Zďaleka to však nestihli. „Riešením je zrejme len ďalšie predĺženie lehoty,“ predpokladá R. Noga.

© 2004 TREND Holding, spol. s r.o.