Prasknutie realitnej bubliny Američania neočakávajú

Pred piatimi rokmi sa dal priemerný americký dom kúpiť za 170-tisíc dolárov. V tom čase to zodpovedalo približne sedem a pol miliónu korún. Odvtedy cena vzrástla o štvrtinu. Kupcov najviac lákajú obytné priestory pre viacero domácností. V prospech zhodnocovania realít intenzívne zahral najmä vlaňajšok. Lanský sedempercentný nárast je najvyšší od roku 1980.

Dôvody netreba hľadať dlho. Pokles úrokových sadzieb, ktoré sú najnižšie za ostatné štyri dekády, urobil z hypoték hit dostupný širokým masám. Rast nájomného motivuje ľudí k tomu, aby sa radšej poobzerali po vlastnom bývaní. V súčasnosti si odhadnúť ďalší trend cien trúfne len málokto, no klesať by určite nemali.

Britská cesta nehrozí

Dynamiku pri hypotékach umocňujú nízke dolárové sadzby. Fed povel na pribrzďovanie ich boomu zatiaľ nevydal. Naproti tomu britská Bank of England sa hrozbu prehlbovania už aj tak výraznej zadlženosti britských domácností a cenového vzostupu na realitnom trhu rozhodla tlmiť opakovaným zvýšením kľúčovej sadzby. Naposledy ju zvyšovala minulý týždeň o štvrť percentného bodu na 4,5 percenta.

Veľká Británia čelí rovnakým problémom ako USA. Príliš rýchly, vlani dokonca 15-percentný vzostup cien nehnuteľností robí britskej centrálnej banke vrásky na čele aj v tomto roku.

Po prvom štvrťroku stáli nehnuteľnosti medziročne ešte o jeden percentný bod viac. Napriek tomu, že britská centrálna banka zvyšovala sadzby od novembra už po tretíkrát, očakávaný efekt ochladenia rastu cien nehnuteľností sa zatiaľ neprejavil.

Nemožno preto vylúčiť, že sa pre ďalšie zvýšenie sadzieb rozhodne v auguste, čo jej uľahčuje silný ekonomický rast a pomerne nízka miera nezamestnanosti.

V USA sa však k ničomu podobnému neschyľuje. Dopyt po domoch nevyhnal nahor len ceny nehnuteľností. Dlhodobo bujnie aj výstavba, ktorá prispieva čoraz priaznivejším údajom o hospodárskom raste v USA.

Minulý rok sa začalo stavať najviac domov za uplynulých 25 rokov. Dlhodobým trendom je výstavba zmiešaných projektov, ktoré v sebe kombinujú administratívne priestory, maloobchod i zábavu.

Výstavbu by mohlo ešte viac vzpružiť zvažované uvoľnenie dovozného zaťaženia na kanadské stavebné drevo či mexický cement. Práve zlepšujúca sa situácia v hospodárstve spochybňuje názory, že súčasné ceny nehnuteľností sú nafúknuté a realitnej bubline hrozí prasknutie.

Nevýznamné poklesy cien sa vyskytli iba na lokálnej úrovni. Celoštátny prepad cien väčšina analytikov nepripúšťa. Investovať do nehnuteľností by sa malo oplatiť aj naďalej.

Dôchodcovia a prisťahovalci

Konzervatívnejšie odhady plošného rastu cien domov a bytov na nasledujúce roky hovoria o piatich percentách ročne. Dôvodov je viac, medzi najvýznamnejšie patrí vek „baby-boom“ generácie.

Vysoká pôrodnosť je fenoménom rokov 1946 až 1964, keď sa v USA narodilo 78 miliónov detí. Najstarší z nich prichádzajú do dôchodkového veku a majú to byť práve oni, ktorí by mali podporiť aktivitu realitného trhu.

Veľká časť nastupujúcich dôchodcov totiž pomýšľa na kúpu druhého domu, s ktorým by spojili novú etapu svojho života bez práce a detí. Pôvodné sídla nechávajú svojím potomkom, a ak bývajú v centre miest, odchádzajú na pokojnejšie predmestia.

Svoju úlohu zohráva aj čoraz lepšia zdravotná starostlivosť a zvyšujúca sa životná úroveň. Obe sa totiž podpisujú pod predlžovanie priemerného veku – a teda aj dôchodkového obdobia. A vyhliadky na dlhšie obdobie odpočinku stimulujú nákupy domov.

Podľa National Association of Realtors združujúcej amerických obchodníkov s realitami je dôvodom rastu cien aj predaj takzvaných druhých domov, teda letných sídiel a domov určených na rekreáciu. Počet predaných druhých domov za uplynulý rok dosiahol štyristotisíc oproti v priemere tristo tisíckam za každý rok predchádzajúcej dekády.

Mení sa aj vzťah k vlastníctvu domov. V USA, známych širokým trhom prenajímaných obytných nehnuteľností, ktorých je zhruba tretina z celkového počtu domov a bytov, začína vzrastať dopyt po vlastných domoch.

Práve pre rast populácie, ktorá je zárukou budúceho dopytu po nehnuteľnostiach, je pokles cien nepravdepodobný. Neočakáva sa ani v prípade, že by k zmene úrokovej politiky Fedu a následnému zdraženiu hypotekárnych úverov predsa len došlo.

S rozbiehajúcim sa hospodárskym rastom tak výraznejšiu zmenu v nastavenom cenovom trende, ktorú by privítali predovšetkým kupci, očakávať nemožno.

Realitný trh sa čoraz viac otvára aj prisťahovalcom a menšinám. Obe skupiny sa začínajú stávať zaujímavejšími hráčmi na realitnom trhu. Maklérov preto pravdepodobne čakajú zlaté časy.

„Najbližších desať rokov predpovedáme podnikaniu s domami veľmi dobrú budúcnosť,“ hovorí Paul Merski z Nezávislej spoločnosti amerických bankárov. Trhom s nehnuteľnosťami napriek niektorým predpovediam dlhodobo výraznejšie nepohli ani šoky z teroristických útokov v septembri 2001. Hoci vtedajšia dramatická situácia zo súčasného pohľadu nezanechala stopy takmer v žiadnom sektore, realitný trh sa ukázal ako zvlášť odolný.

Nie je mesto ako mesto

Dlhodobo neudržateľnými sa však stávajú ceny rezidencií v amerických štátoch Kalifornia a New York. Napriek tomu ich zreálnenie zatiaľ nik neprognózuje. V Los Angeles si hodnota nehnuteľností za štyri roky pridala dve tretiny.

Na oboch pobrežiach, západnom i východnom, rastú ceny nehnuteľností najrýchlejším tempom, oproti celoamerickému priemeru až dvojnásobne. Na realitný trh má totiž geografia významný vplyv.

Pridaná hodnota dvoch porovnateľných domov, ktorá môže ich ceny rozlíšiť až niekoľkonásobne, spočíva napríklad v ekonomickej sile regiónu, atraktivite mesta, štvrte, prípadne len ulice.

Slabosť záujemcov pre domy a byty v prímorských oblastiach však neznamená, že by sa cenový boom kontinentálnym štátom vyhýbal. Rast cien sa tam pohybuje tesne pod celkovým priemerom.

A napríklad záujemcovia o vlastné bývanie v Las Vegas, ktorí pred pár rokmi hrali na pokles cien, dostáli prívlastku metropoly hazardu. Priemerná cena obytných nehnuteľností v meste kasín totiž vzrástla v apríli medziročne takmer o tretinu na 215-tisíc dolárov (6,8 mil. Sk), čo je vysoko nad národným priemerom.

A zlé karty sa záujemcom na strane dopytu budú rozdávať i naďalej. Hodnota realít v Las Vegas neustále rastie a akcelerácia objemov predaja veľkú nádej na jej pokles nedáva. Potvrdzuje to aj historicky krátky čas, za ktorý sa predávajú novostavby.

Dopyt po bývaní v Kanade stimuluje skôr výstavbu ako ceny

Začiatkom júna začali väčšie kanadské banky zvyšovať úrokové sadzby hypotekárnych úverov s päť- až desaťročnou splatnosťou o štvrť až pol percentného bodu. Urobili tak v očakávaní zvyšovania kľúčových sadzieb Bank of Canada, čoho hlavným dôvodom je zrýchľovanie inflácie. Zdraženie hypotekárnych úverov sa preto zrejme pretaví do útlmu pomerne silného dopytu po nehnuteľnostiach.

Aj vďaka nemu vzrástli v apríli ceny nehnuteľností na bývanie medziročne o šesť percent. Realitné kancelárie však vplyv dopytu na rast cien nepreceňujú. Podľa nich sa pod ich stúpanie podpísala skôr drahšia práca a stavebný materiál. Najrýchlejšie rástli ceny v mestách Viktória, Regina a Montreal.

Dopyt po nehnuteľnostiach sa odrazil na počte novovystavaných domov a bytov. V apríli sa počet vydaných stavebných povolení zvýšil o päť percent. Za uplynulých 15 rokov sa tak začne výstavba najväčšieho počtu obytných budov.

Presne možno vyčísliť počet ukončených obytných stavieb. Za ostatný rok dosiahol štvrť milióna. Jednou z najvýraznejšie sa vzmáhajúcich lokalít je oblasť hlavného mesta Ottawy. Nárast výstavby oproti minulému roku predstavuje až jednu tretinu.

Foto – Miro Nôta, archív

© 2004 TREND Holding, spol. s r.o.