Prísne banky čistia trh

Ešte pred dvoma rokmi perspektívne odvetvie dnes trpí strachom. Výstavba nehnuteľností primrzla, mnohí investori si dali pri dokončovaní projektov pauzu. Nové stavby sa rozbiehajú iba zriedka. Na trhu zavládol prebytok priestorov a nedostatok klientov. Ceny klesajú, zisky sa často blížia k nule. Banky prešli z navonok bezstarostného do mimoriadne opatrného režimu. Úvery majú iba pre overených klientov, ktorí vedia dokázať záujem o projekt ešte pred štartom výstavby.

No kto by kupoval byty na papieri, keď iba v Bratislave je v ponuke zhruba 1 500 nových dokončených jednotiek, ktoré hľadajú nového pána. Aj za cenu zliav a bonusov. Počet dokončených bytov sa navyše bude minimálne do leta každý mesiac zvyšovať. Podobne je to s kanceláriami, nájomníci si môžu vyberať z dokončených priestorov v každej časti Bratislavy. Okamžite aktuálna ponuka sa zvyšuje aj v ďalších veľkých mestách.

Nové projekty sa preto nerozbiehajú, bojovať s „plnými skladmi“ štvorcových metrov sa nikomu nechce. A ak sa taká výnimka objaví, nedostane sa k bankovému financovaniu. Trh sa tak pre zamrznutú výstavbu môže o dva-tri roky preklopiť do opačného extrému – nedostatku priestorov, ktorý prinesie rast cien. Prispieť k tomu môže aj očakávané zvýšenie dopytu v budúcom roku. Situácia z rokov 2006 až 2008 sa môže zopakovať a realitná bublina sa môže nafúknuť ešte raz.

Nová bublina

Danny Bercovich, generálny riaditeľ izraelskej skupiny SL Group, sa necíti pod tlakom klesajúcich cien na trhu: „Nebojíme sa, že by sme byty nepredali. Keď nepôjdu teraz, dopyt príde neskôr. Ešte budeme zvyšovať ceny.“ Jeho firma buduje spolu s ďalšími troma investormi polyfunkčný komplex Pod vŕškami v bratislavskej Záhorskej Bystrici za takmer tristo miliónov eur. Celkovo v ňom má vyrásť zhruba tisíc bytov. Správy o množstve voľných bytov v Bratislave prijíma s flegmatickým pokojom.

„Zažili sme to okolo roku 2002 vo Varšave. Dlho sa nepredávalo nič, dopyt bol na dne. Ale vydržali sme a zasa sa to rozbehlo,“ rozpráva. Dopyt hnaný hospodárskym rastom vtedy pohltil celú zásobu na trhu a priniesol niekoľkoročný prudký rast cien, najrýchlejší v histórii. D. Bercovich je presvedčený, že sa to bude opakovať v celej strednej Európe. A Slovensko nebude výnimkou: „Pozrite sa teraz po Bratislave. Nič sa nezačína stavať. O pár rokov nebudú mať zákazníci čo kupovať. Ceny budú stúpať a kto bude mať rozbehnutý projekt, bude z toho ťažiť,“ presviedča.

Riziko novej bubliny spomínajú viacerí analytici. Developeri sa na ňu skôr tešia, pre zákazníkov je strašiakom. Za príčinu zastavenia štartu nových projektov označujú developeri najmä banky, ktoré váhajú aj s financovaním životaschopných nápadov. V prípade rastu dopytu na trhu sa potom nové projekty nerozbehnú dosť rýchlo na to, aby ho zasýtili. „Príprava trvá dlhšie ako sama výstavba,“ vysvetľuje riaditeľ slovenskej pobočky spoločnosti TriGranit Gábor Zászlos.

Banky síce úvery novým projektom ponúkajú, no podmienky podstatne sprísnili. Kým pred dvoma rokmi stačilo mať desatinu celkových nákladov z vlastných prostriedkov a doložiť záujem o 20 až 30 percent bytov, v súčasnosti sa investori sťažujú, že banky žiadajú až polovicu vlastného kapitálu a 50 percent zazmluvnených bytov pred štartom výstavby. „Za takých podmienok banku nepotrebujem. Ak by som mal polovicu peňazí na výstavbu a polovicu bytov predaných, načo mi je banka? Postavím projekt za svoje,“ hovorí D. Bercovich a dodáva, že ak banka ponúkne takéto podmienky, je to znak, že sa na projekte zdráha spolupracovať.

Pri výstavbe komerčných nehnuteľností sú požiadavky bánk ešte smelšie. Laurie Farmer zo spoločnosti Spiller Farmer tvrdí, že na úver na nové nákupné centrum treba 30 až 40 percent vlastných peňazí, navyše však aj 70 až 80 percent zazmluvnených predajných plôch. To je v súčasnosti v podstate nemožné. Práve požiadavky na predaj bytov či nájomné zmluvy na kancelárie a obchody ešte pred naštartovaním bagrov sú najťažším kameňom úrazu. Ťažko bude niekto znovu kupovať neisté byty na papieri, ak si môže vyberať z tisícov voľných. Ani firmy sa v neistých časoch nie sú ochotné zaväzovať na roky dopredu, keď je voľných kancelárskych budov dostatok.

Pomaly s peniazmi

Bankári sa na to pozerajú po svojom. Riaditeľ odboru projektového financovania a financovania nehnuteľností VÚB Pavol Hajdu je presvedčený, že „sme sa možno dostali do bodu, keď treba najprv vypredať aspoň časť toho, čo je postavené, a potom rozbiehať nové projekty“. Keď sa zásoba minie, zákazníci budú podľa neho opäť ochotní platiť za byty ešte pred výstavbou. VÚB žiada ako podmienku poskytnutia projektového úveru 40 percent vlastného kapitálu a zmluvy o budúcej zmluve so zaplateným 20-percentným preddavkom aspoň na 30 percent bytov v chystanom projekte.

Stratégia banky je jasná a podľa P. Hajdu je aj pomocou pre projekt. Kým developer minie 40 percent nákladov na výstavbu z vlastného vrecka, hrubá stavba je takmer hotová. Je to nielen signál pre banku, že zámery investora sú vážne. Aj záujemcovia o byty sa môžu lepšie rozhodovať a uistiť, že stavbu dokončia, keď sa do nej už toľko investovalo.

„Aj tento rok sme podpisovali úvery na rezidenčné projekty, pretože napĺňajú podmienky predpredaja,“ vysvetľuje zástupca VÚB. Pôvodný projekt bol síce dvakrát väčší, ale rozfázovali ho, a tak sa zmestili do bankových pravidiel. Dôležité je podľa neho splniť podmienky dostatku vlastného kapitálu, čo firmy riešia rôznymi cestami. Buď odpredajom iných projektov, pozemkov, prípadne pribratím finančného spoluinvestora či fondu. Dostatočný predpredaj potom dosiahnu počas výstavby. Prednosť pri financovaní majú menšie projekty v dobrej lokalite a s rozumnou cenou, o ktoré je aj teraz na trhu záujem.

Šéf odboru projektového financovania Slovenskej sporiteľne Radoslav Jakab uznáva, že nové podmienky bánk sú pre väčšie projekty takmer nesplniteľné. „Už 30-percentný predpredaj je zabijak. Ak má developer 40 percent vlastného kapitálu a 40 percent predpredaja, už vlastne nepotrebuje žiadne financovanie,“ potvrdzuje. Brzdenie rozbehu nových projektov je podľa neho aj mentálny problém bánk, pretože majú v účtovných knihách určitý objem starých úverov a chcú najprv dopredať rozostavané projekty, zbaviť sa pohľadávok. Boja sa, že novou výstavbou ohrozia predaj starej. Najmä keď súčasná výstavba sa môže tešiť z nižších cien pozemkov i lacnejších stavebných nákladov.

Rozumnou hranicou je podľa R. Jakaba pomer vlastného kapitálu a predpredaja 30/30. Vytriedi životaschopné nové projekty, obmedzí ich veľkosť, povedie k rozbehu tých, ktoré sú administratívne pripravené. „Veľké projekty nemajú šancu,“ myslí si a P. Hajdu mu dáva za pravdu: tisícbytové kolosy sa nerozbehnú, bankové financovanie nezískajú a z vlastných zdrojov to nikto stavať nebude.

V prípade kvalitného projektu sa požiadavka na predpredaj môže podľa zástupcu Slovenskej sporiteľne výnimočne znížiť k 20 percentám, hoci ani to mnohí developeri nedokážu dosiahnuť. Spomína na nedávny projekt v Bratislave s výbornou cenou takmer na úrovni starých bytov, no developer nedokázal vypredať dopredu ani desať percent bytov. „Dlho sme to zvažovali, nakoniec sme úver neposkytli. Úverovanie bez predpredaja by krivilo trh,“ myslí si.

Na otázku, či by banky nemali posudzovať životaschopnosť projektov skôr na základe vlastných analýz trhu, ako sa spoliehať iba na predpredaj, ktorý je v súčasnosti takmer nereálny, P. Hajdu odpovedá, že podrobne analyzujú hlavné mesto i regióny, demografické krivky i cenové predstavy. Developerovi však nemôžu prikázať, čo má stavať a za koľko. Nanajvýš poradiť zamyslieť sa nad konceptom a cenou a naznačiť, že v predloženej podobe nie je projekt zo strany banky prijateľný. Požiadavka na predpredaj je skúšobným testom. Ak developer tvrdí, že sa to za vyššie ceny predá, nech to skúsi. Ak nedokáže na trhu byty predávať, v niečom je chyba. „Buď je chybný produkt, alebo cena, prípadne marketing. Alebo chýba trh. Ale potom nemá zmysel stavať,“ analyzuje manažér z VÚB.

Genocída investorov

Hráči na trhu priznávajú, že teória je drsná, no v praxi banky z požiadaviek výrazne zľavia – ak ide o skúseného úspešného developera, s ktorým majú dlhoročnú spoluprácu. Vtedy idú hranice dolu. Bariéry sú určené skôr pre nováčikov v odvetví a príležitostných developerov, ktorí ešte donedávna prevádzkovali iba čerpacie stanice alebo hracie automaty.

„Dostávame výhodnejšie podmienky, ako je 50/50,“ prezrádza Danny Bercovich z SL Group. Veď banka je tiež partner, ktorý do projektu vstupuje podobne ako developer a má záujem na ňom zarobiť.

Selekcia developerských firiem ako ovocie sprísnených podmienok môže byť pre realitný trh prínosom. Konzervatívny postoj bánk môže odvetviu prospieť. P. Hajdu očakáva, že zisky developerov sa znížia na normálne úrovne približne 10 až 15 percent ročne. To spôsobí, že ihrisko opustí časť investorov, ktorí sa do realít pustili iba preto, že boli výnosnejšie ako iné odvetvia. „Ostanú tu silní hráči, pre ktorých budú nehnuteľnosti corebiznis a budú podnikať so ziskom štandardným vo svete,“ tvrdí P. Hajdu.

Tí si budú vedieť poradiť aj s nečakanými dodatočnými nákladmi. A namiesto troch-štyroch sa sústredia na jeden projekt, ktorý sa budú usilovať rýchlo a kvalitne dokončiť, aby sa čo najskôr vypredal. Banky tak novými podmienkami zvýšili prinízke bariéry vstupu na developerský trh. „Ani v energetike nemôže prísť investor do banky s tým, že má pol milióna eur, a pýtať úver na stavbu paroplynovej elektrárne za sto miliónov,“ ilustruje manažér z VÚB.

Jedno je isté. Realitné investovanie takmer bez peňazí s predávaním pekných obrázkov bytov na papieri sa na Slovensku skončilo. Aj keď príliš reštriktívny prístup bánk by mohol takýto scenár opäť privodiť. „Po určitom čase sa z hláv ľudí vytratí, že ceny prudko klesli. O tri roky už tí, čo budú potrebovať byt, nebudú mať so súčasnou situáciou priamu skúsenosť,“ hovorí R. Jakab. Príde hospodársky rast, väčší dopyt, tlak na rast ceny a znova sa bude kupovať na začiatku výstavby. Dovtedy sa však trh podľa neho vyčistí. Poučenie z krízy si nemusí zapamätať klient, uložiť si ho musia banky aj developeri.

Ilustračné foto - Milan David

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.