Prvé výkopy superprojektov

Pôda je horúca, priam horí pod nohami. Tak by sa dala najvýstižnejšie charakterizovať situácia na slovenskom realitnom trhu. Záujem domácich i zahraničných investorov rastie, ponuka na predaj sa však príliš nerozširuje. Ak sa objaví projekt sľubujúci slušné zhodnotenie vložených prostriedkov onedlho je preč. Treba brať, kým je čo. Pozemkov je totiž málo, dostať sa k nim je zložité. Ešte ťažšie je postaviť tak, aby sa projekt nepredražil. Ak sa teda všetko podarí, investori neváhajú a platia.

Podobne ako v roku 2005, aj vlani táto situácia viedla k tomu, že sa predalo takmer všetko, čo sa postavilo. Platí to rovnako v prípade predaja bytov v atraktívnych obytných projektoch so stovkami jednotiek ako Koloseo či Dominant, ale aj takých, pri ktorých odborníci váhali, či budú úspešné, ako napríklad 200-bytová Rustica v Dúbravke developerskej firmy Area RK či bytové domy tejto firmy v Senci. Ešte výstižnejšie to platí v prípade nákupov administratívnych a obchodných priestorov zo strany finančných či realitných investorov. Nehovoriac o logistických priestoroch.

Čas štartov

Pokiaľ ide o množstvo projektov a rozlohy, ktoré prišli na trh, vlaňajšok nepatril k najbohatším. Rok 2006 bol skôr rokom, v ktorom sa začali viaceré veľké projekty. Od papierovacej fázy sa preklopili do fázy automiešačiek a zablatených bagrov. Platí to napríklad o veľkých bratislavských viac obytných projektoch Tri veže, Residence alebo River Park, o polyfunkčnom centre Eurovea a kancelárskych Lakeside či Aupark Tower.

Začiatkom tohto roka ich nasledovali Parkville, Jégého alej, Cubicon, Slovany alebo administratívne Apollo Business Center II. Začínajú sa aj práce na najväčšom realitnom projekte krajiny, polyfunkčnom Twin City okolo autobusovej stanice.

NEPREHLIADNITE:

• Biznis na zjedenie (Komentár)

Znamená to, že v najbližších rokoch budú novostavby pribúdať rýchlejšie. Obavy sú najmä z toho, čo rozšírenie ponuky urobí s cenami prenájmov kancelárií. Očakáva sa prasknutie bubliny cien bytov, hoci je sporné, či to, čo sa nafukuje, je bublina alebo bežná potreba bývania pre bohatnúcich Bratislavčanov.

Špekuluje sa, ktoré nákupné centrum začne priťahovať nájomníkov i návštevníkov diskontnými cenami. Zatiaľ sa previs ponuky príliš neprejavuje. Vyzerá to skôr tak, že rast ekonomiky predbieha rastúce rozlohy. História zatiaľ dáva za pravdu tým, ktorí majú viac odvahy ako opatrnosti.

Trh sa však zrejme dokáže regulovať sám. Žiadna kaša sa neje taká horúca, ako sa uvarí, niektoré projekty chladnú aj roky. Oneskorujú sa z dôvodu problémov pri projektovaní a vyjadrovaní, prípadne pre finančné suchoty. Mešká polyfunkčné centrum Astoria na Hodžovom námestí, o roky sa oproti pôvodným plánom oneskoria nákupné centrá Central Park na Miletičovej či Yosaria Plaza na Tomášikovej. Nehýbe sa prestavba Hlavnej stanice ŽSR ani Kamenného námestia.

Ďalším vážnym dôvodom je nedostatok kapacít stavebných prác a výrobcov stavebnín, čo je o to ťaživejšie, že podobná situácia vládne i v susedných krajinách. Developer projektu Tri veže za zhruba dve miliardy napríklad napokon našiel dodávateľov svojej stavby v Rakúsku a na východnom Slovensku – Alpine a michalovský Chemkostav. Vo výhode sú skúsení developeri, ktorí môžu využiť vlastný stavebný manažment, ako je napríklad HB Reavis.

Odvaha zvonka

Na Slovensku síce výnosy z nehnuteľností už nedosahujú úrovne spred piatich rokov, keď nad nimi Západniari zatajovali dych. Dnes to robia chodiť do Moskvy či Bukurešti, napriek tomu je však Slovensko zaujímavé.

Ak nemožno kúpiť dokončený alebo rozostavaný projekt, púšťajú sa aj do nákupov pozemkov a rozbehu vlastných aktivít, hoci je to strastiplná cesta. Príkladom sú najmä holandské, rakúske, izraelské a české firmy, nájdu sa však i Portugalci, Poliaci alebo Rusi.

Developerská dcéra portugalskej stavebnej jednotky Mota Engil sa napríklad chystá prestavať nákupné centrum na Mierovej ulici na rezidenčný areál, poľský GTC hodlá už toto leto rozostavať sídlisko pod Kolibou za 800 mil. Sk a v zálohe má ďalšie projekty. Pri letisku stavia administratívne centrum za 600 miliónov ruská firma ADC.

Iní sa z vykúpenej Bratislavy postupne presúvajú do regiónov. Štyristobytový projekt v centre Banskej Bystrice plánuje rozbehnúť španielska Antea, izraelskí investori cítia biznis v Žiline, ktorá ekonomicky bujnie vďaka kórejskému dopingu. Prvé nákupné centrum v krajine postaví v Prešove holandský Multi Development, vo väčších mestách zasa budujú rakúsky BigBox a Family center či slovenská skupina Euromax. Jej obchodné centrá však už patria realitnej divízii amerického koncernu General Electric.

Prudko rastú obytné zóny okolo Bratislavy, okrem domácich tu zacítili šancu najmä developeri s izraelským pozadím. Davidson Holding chystá výstavbu v Senci, Denisra sa podieľa na Monarskej aleji na Čiernej Vode, SL Group postaví veľký bytový projekt Meander v Seredi. V Slovenskom Grobe vyrastie zhruba tisícbytový projekt americkej skupiny Meridian, investíciu podobného charakteru plánuje pri Bratislave aj španielska Antea.

Podobné je to pri Trnave, kde už majú Zavar, rastie obrovské sídlisko Parnas, pripravuje sa Opoj a Kočišské s takmer dvetisíc bytmi. Obrovské investície tečú do logistických centier okolo Bratislavy, Žiliny, Trnavy a Košíc.

Ľahšie kúpiť

Získať pozemky bez úzkych kontaktov s mestskými samosprávami je však na Slovensku stále zložité. Developeri sa o tom presvedčili v prípade predaja pozemku za bratislavským Starým mostom. Po dvoch zrušených verejných súťažiach ich magistrát napokon čiastočne vymenil a zvyšok predal za podmienok, ktoré vyvolávajú otázniky.

Netransparentnosť je pre predaj pozemkov a rozhodovanie o ich využití typická najmä v hlavnom meste. Prispieva k tomu aj neexistencia jasných pravidiel výstavby v podobe územného plánu. Jeho schválenie sa odkladá roky. Kde nie sú pravidlá, má miesto korupcia a svojvôľa developerov i úradníkov. V takýchto vodách radi plávajú skôr tí s menej čistými úmyslami.

Tým ostatným tak ostáva kupovať až vtedy, keď je dokončené, a platiť vysokú cenu za čierne obchody i čiernu robotu. Nezdá sa však, že by to európskych rea-litných lídrov príliš trápilo. Do nákupov na Slovensku sa pustili viacerí. Rakúsky Immoeast, ktorý v spolupráci s maďarským TriGránitom vložil peniaze do zóny okolo Vajnorskej ulice s nákupným centrom Polus, dvoma stojacimi a jednou plánovanou kancelárskou vežou a rozsiahlym administratívnym centrom Lakeside. Rakúšania však podľa vlastných údajov vlastnia aj podiely na Bratislava Business Centrách III až V na Prievozskej či obchodných centrách BigBox. V širšom centre hlavného mesta plánujú veľký obytný súbor.

Významný nákup sa začiatkom tohto roka podaril realitnej divízii finančnej skupiny ING, keď kúpila banskobystrické nákupné centrum Europa za necelé tri miliardy korún. Očakáva sa, že spolupráca s developerskou skupinou VAV Invest bude pokračovať aj v prípade logistického centra a shoppingu vo Zvolene, administratívnej budovy v Bystrici či ďalších projektov. Ďalej nakupuje aj GE Real Estate, Sekyra či Parkridge a Redevco.

Na predaj sa však toho v tomto roku naskytne viac. Uvidíme, kto siahne po čerstvo dostavaných budovách bratislavského City Business Centra či veže Auparku od HB Reavisu, záujemcovia sa čakajú o košický areál Cassovaru a Madaras v Spišskej Novej Vsi. Nového majiteľa by vďaka tlaku Doprastavu mohlo konečne dostať aj nákupné centrum Yosaria Plaza v bratislavskom Ružinove.

Developeri Slovensko ani v najbližších rokoch obchádzať nebudú. Spozorneli však pri administratívnych projektoch, kde sa najskôr zo všetkého schyľuje ku konkurenčnému boju. V prípade, že ponuka prerastie dopyt, zaujmú investorov iba špičkové projekty. V tej chvíli bude citeľný tlak na efektivitu, kvalitných nájomcov, prvotriedne lokality, svoju úlohu bude viac zohrávať aj dopravná dostupnosť či možnosti parkovania. Tlak na kvalitu silnie a blížia sa časy, keď bude rozhodujúca. Verme, že prinesie so sebou aj transparentnosť.

Ilustračné foto - Maňo Štrauch

© 2007 TREND Holding, spol. s r.o.