Realitná krv prestala prúdiť

Bankové financovanie je krvou každého biznisu, nielen toho realitného. A pumpou, ktorá ju poháňa, sú dostupné úvery. Developeri pred dvoma rokmi potrebovali na spustenie výstavby projektu len minimum vlastných peňazí, podobne ako záujemcovia o kúpu bytu. Nebola to normálna situácia. Prasknutie realitnej bubliny zároveň s ekonomickou recesiou odhalili jej neudržateľnosť. Teraz banky tak sprísnili podmienky, že stavať za požičané je veľmi problematické. Znovu nenormálna situácia, no logický výsledok predchádzajúceho rozhadzovania.

Čas silných

Pred rokom sa prístup bánk stal opatrnejší, ale stále bolo možné s nimi diskutovať. „Koniec minulého roka bol zvláštny, ja osobne som to v tomto biznise ešte nezažil. Všetky banky otvorene povedali, že najbližšie obdobie v nezmenenej situácii nebudú poskytovať úvery ani diskutovať o tom. Že sa sústredia len na rozpracované projekty,“ opisoval postupnú zmenu šéf spoločnosti HB Reavis Group Ivan Valent na minulotýždňovej realitnej konferencii TRENDU.

Dnešná situácia je podľa neho v niečom lepšia, v niečom horšia. Lepšia v tom, že banky už vedia, s čím môžu rátať, ich vnútorné podmienky úverovania sa tomuto obdobiu prispôsobili. Na druhej strane v mnohých bankách svieti v súčasnosti jasná červená, niektorí majú na semafore oranžovú a niektoré semafory nesvietia vôbec. „Tam dúfame, že zelená žiarovka je vybitá,“ nádeja sa.

Okrem klasických kritérií zahŕňajúcich minimálne hranice predpredaja či prenajatosti a vlastného kapitálu zmenili banky prístup aj pri štúdiách realizovateľnosti a analýze projektov. Opustili štandardný a schematický postupu podľa dlho zabehnutých pravidiel. I. Valent spomína, že vlani na jeseň sa síce s bankármi bavili o zmenách marží či dĺžke úverovania, no pohľad na riziko ešte nebol radikálne iný. Ten sa zmenil v súčasnosti. Banky požadujú viac informácií, robia si hlbšie analýzy. Keďže dnes nie sú jasné parametre, s ktorými môžu rátať, ťažšie a dlhšie analyzujú jednotlivé projekty. Celý proces schvaľovania sa natiahol na dvoj- až trojnásobok. Bežne dostali ponuku na financovanie v priebehu dvoch až štyroch týždňov, dnes to trvá dva až tri mesiace. Trh bankového financovania sa zúžil na tých najväčších, ktorí majú dlhý zoznam projektov. Dôležitejšie sú tiež skúsenosti a finančná sila.

Vitajte v ťažkých časoch

Ak pred dvoma, tromi rokmi banky naháňali objemy poskytnutých úverov, dnes to otočili. Vidieť to aj na novoposkytnutých úveroch na projekty, ktoré vlani klesli podľa údajov TREND Analyses medziročne o zhruba štvrtinu (o 600 miliónov eur). No keďže posun od poskytnutia k čerpaniu úverov je v tomto biznise dlhý, objem čerpaných úverov pod vplyvom expanzie z predchádzajúceho roka ďalej rástol. Celkový objem poskytnutých úverov sa blíži k piatim miliardám eur, vyčerpaných je menej ako 3,5 miliardy eur. Napriek tomu, že banky sú extrémne opatrné a čísla nových komitovaných úverov sú veľmi nízke, neznamená to, že aktivita v biznise nebude napredovať, skôr sa zameria na už schválené projekty.

A žiadny veľký rozbeh sa neočakáva ani v najbližších dvoch rokoch. Podľa hlavného analytika TREND Analyses Jána Kovalčíka väčšina faktorov, ktoré v predchádzajúcich rokoch hnali dopyt po nehnuteľnostiach nahor, bude v najbližších dvoch-troch rokoch dopyt naopak tlmiť. Výrazný rast zamestnanosti, samozrejmé zvyšovanie miezd i mimoriadne prudký rast príjmov z podnikania sú preč. V najbližších rokoch časť ľudí príde o zamestnanie, mnoho ľudí postihne stagnácia či dokonca pokles nominálnych miezd. Aj zisky podnikateľov väčšinou klesnú, myslí si.

Ešte prudšie sa oslabil špekulatívny dopyt. Investovanie úspor do nehnuteľností, obľúbené v rokoch strmého rastu ich cien, strieda poznanie, že aj na realitách možno prerobiť. „Odporučili by ste dobrému priateľovi alebo niekomu z rodiny dnes investovať do nehnuteľnosti pri súčasných cenách, hoci aj po zľavách, ktoré sa ponúkajú? Ja skôr nie,“ hovorí.

Na zahraničný dopyt po slovenských bytoch treba zabudnúť, domáci je otázny a závisí najmä od zreálnenia cien. Mnohí ľudia z biznisu vravia, že neexistuje trh. Ale neexistuje aj preto, že ponúkané ceny sú vzdialené cenám, o ktorých je väčšina zákazníkov ochotná uvažovať, zdôrazňuje.

Doteraz neuspokojený dopyt prevažne mladej generácie po reálnom bývaní zostáva prísľubom pre rezidenčný trh. Jedným z mála pozitívnych faktorov na strane dopytu by mali ostať aj úvery na bývanie. Banky potrebujú investovať a zarábať, ale nových úverov bude aj v tomto segmente menej, ako bývalo.

Bez predpredaja nie

A ako to vidia bankári? Financovanie realitných projektov rozhýbe sama ekonomika, ale s istým časovým posunom. Najprv sa musí predať to, čo sa postavilo na sklad, a banky musia vedieť, aké ceny nehnuteľností sú tie skutočné. „Potom sa môžeme začať baviť o tom, čo ľudia reálne chcú, v akom prostredí chcú bývať, aké ceny akceptujú. A aj developeri musia zvážiť, či sa tomu prispôsobia a akceptujú podstatne nižšie marže,“ nazdáva sa riaditeľka odboru projektového financovania Tatra banky Slávka Nagyová. Podľa nej to developerom ani netreba hovoriť. Záujem o financovanie realitných projektov poklesol výrazne aj z ich strany. Dnes zvažujú rozsah a ceny projektov. Nie je to len obmedzená aktivita bánk pri financovaní, reaguje na výčitky o limitujúcich bankách.

Vďaka histórii úspešne dokončených projektov vedeli banky niektorým developerským spoločnostiam financovať projekty bez predprenájmov či predpredajov. To bolo pred rokom. Dnes je už minimálnou hranicou polovičná obsadenosť.

Developeri argumentujú, že nemôžu ukázať väčšie podiely, keď sa nič nepredáva. „No potom nedáva zmysel, prečo to chce niekto robiť, keď sa to nepredáva,“ reaguje vedúci odboru financovania nehnuteľností Slovenskej sporiteľne Radoslav Jakab. Sporiteľňa v ostatnom roku zaregistrovala, že projekty v jej účtovných knihách sa predávajú a prenajímajú pomalšie a bolo by nezmyslom hrnúť sa do nových.

R. Jakab preto tvrdí, že by sa mali robiť obchody, ktoré sú ťahané dopytom. Ak nie je dostatočný, je namieste projekt odložiť a pustiť sa do neho v iných časoch. No pokiaľ sa nájde na trhu príležitosť a developer je schopný podielom vlastných prostriedkov a predpredajom splniť podmienky, sú ochotní ho zafinancovať: „Vtedy asi našiel produkt, ktorý funguje aj v týchto časoch. Nemyslím si, že teraz sa nedá nič postaviť.“

So slovami o ochote bánk financovať projekt s už nájdenými nájomcami nesúhlasí I. Valent. Podľa neho má HB Reavis výrazný problém získať na takýto projekt financovanie. Bankárom preto odkazuje, aby v budúcnosti netrestali všetkých developerov, ale aby rozlišovali medzi dobrými, priemernými a zlými projektmi. Racionálny a selektívny prístup bánk k financovaniu pomôže podľa neho celému sektoru aj ekonomike pozviechať sa z tejto krízy, ktorá „bude pravdepodobne trvať ešte niekoľko rokov“.

Viac vyberať

Finančníci odmietajú, že by v minulosti schválili každý projekt, ktorý sa im ocitol na stole. Určite sa financovali aj projekty, kde bol hlavný počet štvorcových metrov, ale vždy sme pozerali na to, či to chce reálny trh, nikdy spôsobom, že „veď to niekto z Írska kúpi“, argumentuje S. Nagyová z Tatra banky.

Nemyslí si, že selektívny prístup pri financovaní tu v minulosti nebol. Podľa bankovej štatistiky za minulý rok financovali len dvadsať percent požiadaviek, ktoré prišli na stôl. Medzi zamietnutou väčšinou sa ocitli projekty s nízkym vlastným kapitálom, neskúsení developeri či také stavby, kde banka neverila v dostatočný dopyt.

Ďalšou stránkou je neistota úspechu projektu v meste, kde sa v rovnakom čase pripravujú viaceré podobné. Banka totiž nevie s určitosťou povedať, ktorý z nich bude fungovať a ktorý nie. Ak majú v jednej oblasti vyrásť tri nákupné centrá, tak radšej nezafinancujeme ani jedno, hovorí S. Nagyová. To nie je o tom, že by banka nechcela financovať alebo by neverila, že v každom väčšom meste sa uživí slušné centrum regionálneho významu. Ale neuživia sa dve či dokonca tri.

Slovenská sporiteľňa by chcela zafinancovať ten najlepší projekt. Nie je to jednoduché určiť, nemáme expertný tím, ktorý by vedel vyhodnotiť, či budova bude o päť-desať rokov atraktívna, tvrdí za banku R. Jakab. Aj oni vraj boli pri projektoch selektívni a nie všetky, hoci spĺňali kritériá, zafinancovali. Po vyhodnotení takzvaných mäkkých faktorov ako podiel vlastného kapitálu a zazmluvnenosť nebol buď developerský tím dostatočne kvalitný, alebo lokalita nebola zvolená vhodne. Tieto veci vraj zohľadňovali stále, nejde o nový trend. Nové je to, že sa zaoberajú hlbšie analýzou najväčších nájomcov v kancelárskych projektoch, pretože riziko bude na korporátnej strane. Oni prinášajú cash-flow do budovy. Pokiaľ vypadnú, projektu nepomôže ani plnenie všetkých podmienok, pripomína.

Nedávna skúsenosť, že projekty sa predávali alebo prenajímali „z papiera“, sa bude musieť podľa bankárov vrátiť. R. Jakab to spája s obnovením dôvery ľudí. Teraz sa boja brať úver, zložiť prvú platbu za byt, nevedia, či sa projekt dokončí. Tých zložiek strachu je podľa neho viac, ale žiadny projekt sa ani v budúcnosti nepostaví bez predpredaja.

V súčasnosti sa finančné domy snažia ponúkať klientom nástroje, ktoré by tento strach aspoň čiastočne eliminovali – napríklad poskytnúť bankovú garanciu za zložené peniaze či poistenie hypotéky. No zatiaľ sa nezdá, že by to na ľudí výraznejšie účinkovalo.

Ilustračné foto - Profimedia.cz

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.