Realitný trh čaká, kedy sa to skončí

Daniel Libeskind, Zaha Hadid, Frank Gehry. K tomu málu lákadiel, ktorými sa svetový realitný veľtrh MIPIM 2009 vo francúzskom Cannes mohol pochváliť, patrili hviezdni architekti. Hoci Daniel Libeskind nakoniec nedorazil, počas star-panelu sa sála pre niekoľko stoviek ľudí konečne zaplnila. Výnimočne. Jubilejný, dvadsiaty MIPIM napriek jarnému prímorskému slnku nevrhol veľa hrejivých lúčov do odvetvia nehnuteľností.

Budovateľské nadšenie z minulých rokov vystriedalo stŕpnutie. Len za posledný rok sa toho udialo tak veľa. Prudký pokles cien, kolaps trhov s rizikovými aktívami, pád mnohých investičných bánk, útlm projektového a hypotekárneho financovania, zastavenie výstavby niektorých ikonických projektov. Nad Cannes sa počas štyroch marcových dní vznášala najmä jedna otázka, na ktorú sa málokto odváži odpovedať. Kedy sa to skončí.

Tradícia je sexi

Globálny summit realitného odvetvia pocítil tento rok útlm naozaj dôkladne. Namiesto vlaňajších takmer 30-tisíc naň tento rok prišlo 18-tisíc návštevníkov. Kým v minulosti si bolo možné izby v hoteli priamo v Cannes zarezervovať najneskôr tri mesiace pred začiatkom, tento rok to nebol problém ani v týždni konania veľtrhu. V neďalekom Nice ceny pár dní pred jeho začiatkom znižovali o štvrtinu. Aj medzi stánkami to bolo cítiť – namiesto zvyčajnej tlačenice sa cenil každý okoloidúci. Mnoho panelov, na ktoré sa bolo kedysi treba vybrať o štvrťhodinku skôr, aby sa človeku podarilo dostať do sály, teraz prilákalo dva rady návštevníkov.

NEPREHLIADNITE:

• Slováci v Cannes: Ani zadarmo

„Vlastne sa nič mimoriadne nestalo, len odišli investiční bankári,“ hodnotí situáciu na tohtoročnom MIPIM predseda predstavenstva slovenského developera HB Reavis Slovakia Ivan Valent. V minulých rokoch tvorili finanční investori veľkú časť návštevníkov, putovali od stánku k stánku a lovili trofeje do svojich portfólií. Mnohé investičné banky skrachovali, iné sa zasa kupovaniu nehnuteľností širokým oblúkom vyhýbajú. Na otázku moderátora diskusného fóra, či sa niekto chystá investovať tento rok do nových hotelov, odpovedali traja zástupcovia investičných spoločností úsečným „nie“.

I. Valent vysvetľuje, že práve títo hráči hýriaci voľným kapitálom „šoférovali realitné odvetvie“, balili projekty do balíčkov a predávali ďalej. „Boli zameraní na rýchlejší zisk, dávali tomuto podnikaniu prudší, arogantnejší náboj,“ hovorí. „Dnes sa vraciame k tehlám, poctivému developmentu.“ Čoraz viac sa tak hovorí o zákazníkoch – nájomníkoch kancelárskych budov, obchodníkoch a nakupujúcich v obchodných centrách, nádejných obyvateľoch bytových projektov. Realitné kasíno, kde si mnohí stavili na rast cien a iba niektorí zhrabli výhru, má zavreté.

No v Cannes sa predsa len objavili aj tí, čo už nádej na zisk stratili a usilujú sa minimalizovať straty. Najmä developeri z pobaltských štátov, Ukrajiny či Bulharska na veľtrhu hľadali partnerov alebo kupcov svojich veľkolepých snov. Zväčša nedokážu projekty dokončiť alebo ani rozbehnúť. O túto časť sveta záujem celkom vyprchal. Kým pred rokom sa investori nadchýnali možnosťami a perspektívami Rumunska, Bulharska alebo ďalších balkánskych a bývalých sovietskych krajín, dnes sa im obrátili chrbtom a usilujú sa z nich vycúvať.

Nespôsobil to ani tak dopyt po komerčných nehnuteľnostiach, ten sa takmer nezmenil. Čo sa zvrtlo, je nálada. Expanzia nie je v móde. Cenia sa tradičné aktíva, najlepšie na obdivuhodne stabilných a konzervatívnych trhoch v Nemecku, Škandinávii a Beneluxe. Ich ceny v minulosti takmer nestúpali a pri relatívne nízkych výnosoch boli zaujímavé len ich stálosťou. Pre krátkodobých finančných investorov bývali nezaujímavé. O to viac je vzácna trvácnosť ich cien a výnosov teraz.

I. Valent sa aj v preriedenom Cannes snaží hľadať pozitíva. „Celý veľtrh je pokojnejší, pracovnejší, čo je pre nás lepšie,“ podotýka. Podľa jeho slov sa investori o nehnuteľnosti stále zaujímajú, no sú to tí s dlhodobými peniazmi, ktorí ich vyhľadávali aj pred realitným boomom. Ide o penzijné fondy, realitné fondy s pevným výnosom, ale i súkromné osoby. Investičné spoločnosti lákajú krátkodobé výnosy. „Je ťažko investovať do nehnuteľností, keď na trhu vidíme veľa bezpečných finančných produktov, ktoré ponúkajú 12-percentný ročný výnos na tri roky do splatnosti,“ vysvetľuje šéf realitnej divízie americkej private equity spoločnosti Blackstone Martin Kandráč.

Architekti bojujú

Ak aj investiční bankári tento rok chýbali, architektov bolo vidieť viac. V posledných rokoch museli developeri prenasledovať ich, tentoraz sa karta obrátila. „Zastavuje sa ich tu veľa, ponúkajú svoje služby, zaujímajú sa o projekty,“ hovorí člen predstavenstva developerskej spoločnosti Grunt Roman Feranec. „Pred rokom na nás nemali čas, museli sme za nimi chodiť, teraz nás vyhľadávajú sami,“ potvrdzuje I. Valent.

Práve prepad dopytu po práci tvorcov budov mohol stáť za príchodom spomínaných hviezd neba architektúry. Tie sa síce o prácu zrejme báť nemusia, no nižší záujem investorov sa zrejme prejaví aj na ich honorároch.

Zadarmo kožu predať nechcú. „Počas posledných 10 až 20 rokov sme v architektúre nazbierali veľa hodnotného a nemôžeme to stratiť iba pre túto krízu,“ varuje Zaha Hadid, ktorá patrí medzi štyroch najviac cenených architektov sveta. Prezident amerického štúdia Morphosis Thom Mayne zasa varuje, že túto disciplínu „nemôže poháňať a ovládať trh“. Podľa neho ide o „druh umenia, kde sa pracuje podľa večných hodnôt“.

Pochvaľuje si, že s nástupom nového amerického prezidenta Baracka Obamu prišiel nový náboj, odvaha robiť veci inak. U zákazníkov sa to prejavuje odvahou púšťať sa do inovatívnych projektov. Nepoddať sa tlaku krízy, ktorá velí šetriť na architektúre, a vrátiť sa ku konzervatívnym hodnotám vyzýva aj Rakúšan Wolf Prix, šéf ateliéru Coop Himmelb(l)au. Klienti pchajú obrovské peniaze do ohurujúcich projektov hviezdnych architektov. No to sú nadčasové kultúrne hodnoty. Na druhej strane je veľa zlých lacných projektov, napríklad v Číne.

Obrovské projektovacie kapacity po celom svete kríza bezpochyby zredukuje, pričom najviac trpieť budú práve tí najmenej flexibilní a tvoriví. Realitné vytriezvenie preto prinesie viac možností pre developerov dostať dobrú architektúru za menej peňazí, väčšia konkurencia povedie k zlepšeniu kvality na trhu. Je koniec praktikám, keď architekti pripravili podobné alebo celkom identické projekty pre viacero klientov v rôznych častiach sveta bez ohľadu na ich reálne potreby.

Drahé jednohubky

Kedy sa to teda skončí? Prirodzene, ani Cannes neprinieslo jasnú odpoveď. Realitná brandža je presvedčená, že rok 2009 je z hľadiska rastu cien a výnosov stratený. Nádeje vkladá do roku 2010. Mal by priniesť prvé náznaky oživenia. Aj keď na veľtrhu to nemusí byť viditeľné. Mnoho stánkov postavili tento rok len preto, že boli objednané a zaplatené už v júli minulého roka, keď takémuto rozmeru krízy neverili ani veľkí pesimisti. Ďalšie objednávky budú výrazne opatrnejšie, najmä zo strany ruských a balkánskych developerov či investičných spoločností.

Za všetko hovoril neveselý obraz pavilónu ruského mesta Soči, kde sa v roku 2014 majú konať zimné olympijské hry. V obrovskej expozícii s maketou areálu športovísk veľkosti benzínovej pumpy prebiehala prezentácia. Záujemcovia o ňu by sa zmestili do väčšieho taxíka. Dokonca ani tradičný boj o jednohubky a vodku zadarmo nemal zmysel – tácky ležali v stánkoch nedotknuté a fľaše nedopité.

Ilustračné foto - Bloomberg a Peter Kremský

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.