Reality a doprava sú spojené nádoby

Dopravná dostupnosť je téma aj pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti, bytu, domu alebo stavebného pozemku. V Bratislave tento fenomén vidieť zo slovenských miest najviac. Ľudia rozmýšľajú, ako rýchlo sa z potenciálneho nového bydliska dostanú do práce – väčšinou do širšieho centra metropoly. Pri rastúcom „presídľovaní“ mimo Bratislavy sa pritom zvyšuje intenzita individuálnej dopravy, ktorá sa odráža na zápchach počas ranných špičiek.

Zápchy na vjazde do Bratislavy trápia viac-menej všetky cestné ťahy. No ani to nebráni developerom, aby aj na preťažených smeroch plánovali výstavbu nových kolónií stoviek rodinných domov. Hoci, ako tvrdia, pri príprave projektov začínajú dopravné problémy zohľadňovať.

NEPREHLIADNITE:

• Ako odštupľovať Bratislavu
• Bratislavská doprava: Nultý okruh tak skoro nebude
• Dopravný systém v Košiciach zhltne tri miliardy korún

Tam aj späť

Názory realitnej brandže na vplyv dopravných problémov na atraktivitu lokalít sa líšia. Napríklad konzultant realitnej agentúry Lexxus Filip Žoldák pripúšťa, že dopravná dostupnosť úlohu pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti zohráva. No podľa neho je pre záujemcov stále najdôležitejšie, či ich osloví lokalita ako taká. V Bratislave sú zatiaľ len dve oblasti, kde sú zákazníci Lexxusu pre prehustenú dopravu a pravidelné zápchy opatrnejší – sídliská Karlova Ves a Dlhé diely.

Paradoxne, podľa F. Žoldáka popri sťahovaní mimo hlavného mesta badať aj opačný trend: „Ak sa však ľudia vracajú, je to skôr z dôvodu nedostatočného vybavenia obchodmi a službami.“ Riaditeľ Sekyra Groupu Peter Klíma takisto pripúšťa, že klienti, ktorí zamýšľajú predať dom na vidieku a kúpou bytu sa vrátiť do Bratislavy, sa občas objavia. Pridlhými rannými cestovaniami do práce zo Záhoria alebo Žitného ostrova dôvodia najmä staršie manželské páry s odrastenými deťmi.

Dopyt po nehnuteľnostiach v okolí Bratislavy však neustáva. Tlačia ho najmä mladé rodiny zo sídliskových bytov. Do dvadsať kilometrov od hlavného mesta sú takíto záujemcovia za nový dom ochotní zaplatiť od päť miliónov korún.

Diaľničný privádzač

Pre developerov je dopravná situácia lokality jedným z rozhodujúcich faktorov pri rozhodnutí, či kúpiť pozemok a rozbehnúť ten-ktorý projekt. „Zaoberáme sa ňou ako jedným z kľúčových parametrov pri posudzovaní projektov,“ konštatuje šéf developmentu spoločnosti Iuris Ľuboš Čema. Aj preto, lebo tento faktor si všíma banka pri rozhodovaní o financovaní. A, samozrejme, neskôr aj kupujúci. Na zlepšení dopravnej situácie má developer, logicky, záujem. Zle vyriešený prístup môže komplikovať úspešný predaj a návratnosť projektu, vysvetľuje Ľ. Čerma.

Manažér skupiny Cresco pre development Milín Kaňuščák hovorí, že doprava sa pri príprave územia rieši vždy. Pri veľkom projekte novej petržalskej časti South City, ktorej výstavbu Cresco chystá, sa prepočítavajú súčasné dopravné koridory vo väčšom okruhu. Zisťuje sa, či budú stačiť, keď pribudnú tisíce domácností, kancelárií a obchodov. „Plánujeme napríklad postaviť nový diaľničný privádzač do zóny za pol miliardy korún. Ak by zónu rozvíjali viacerí menší developeri, nikto z nich by to nerobil,“ myslí si M. Kaňuščák.

Podľa Ľ. Čemu by developer nemal suplovať úlohy štátu a mesta, hoci často zo stavebného konania vyplynú vynútené investície do kruhového objazdu, križovatky či opravy cesty. Jeho spoločnosť chystá výstavbu veľkého obytného súboru Triangel v Čiernej Vode, kde za posledné roky pribudli stovky domov. Doprava cez Vajnory do Bratislavy sa preto výrazne zahusťuje. Vajnorského starostu Jána Mrvu to viedlo k snahe o napojenie Čiernej Vody na diaľnicu ešte pred jeho mestskou časťou.

Brána

Ukážkou spolupráce samosprávy a developera sa môže stať Lamačská brána (oficiálne The Port), obrovský projekt pripravovaný realitnou odnožou finančnej skupiny Penta. Novú polyfunkčnú štvrť s celkovou uvažovanou rozlohou 240 hektárov chce postaviť medzi bratislavským Lamačom a Devínskou Novou Vsou, vedľa diaľnice do Malaciek. Na štvrtine plochy má vyrásť nákupno-zábavná zóna s hypermarketmi, kinami a so športoviskami. V ďalšej etape pribudnú tisícky štvorcových metrov kancelárií a bytov.

Doprava je jeden z kľúčových aspektov developerského projektu. „Nechceme, aby sa o desať rokov komplex nedal dopravne obslúžiť,“ vysvetľuje riaditeľ odboru real estate Penty Investments Juraj Šaštinský. A tak firma rokuje s mestom o dotiahnutí električkovej trasy, v súčasnosti končiacej v Dúbravke, do novej lokality. Mesto podľa námestníka primátora Branislava Cíleka priestor na spoluprácu formou verejno-súkromného partnerstva (PPP) vidí: „Zatiaľ s developerom projektu rokujeme, za akých podmienok.“ Mestu by vstup súkromného partnera pomohol – plánuje totiž túto trasu predĺžiť až do Devínskej Novej Vsi.

Súčasťou novej zóny má byť terminál mestskej a prímestskej dopravy. V blízkosti chcú takisto zriadiť železničnú zastávku. „Ak by sme stavali len nákupné centrum, nepotrebovali by sme takéto investície. Chceme však do Portu pritiahnuť ľudí,“ uzatvára J. Šaštinský.

Ilustračné foto - Vlado Benko, vizualizácia - Penta

© 2007 TREND Holding, spol. s r.o.