Nehnuteľnosti sú aktíva, do ktorých sa oplatí investovať. To si myslia banky, investičné fondy, veľké realitné spoločnosti, ale i menší klienti vyhľadávajúci príležitosti na zhodnotenie svojich úspor v správcovských spoločnostiach.
Investičný kapitál sa presúva cez kontinenty a nehnuteľnosti sa stávajú globálnym typom aktív. Ich popularita vzrastá. Len minulý rok investori „naliali“ do realít po celom svete takmer 700 miliárd dolárov. Oproti predchádzajúcemu roku to predstavuje nárast o 35 percent.
Globalizácia a megaobchod
Na náraste sa významným dielom podieľali veľkí investiční aj tzv. private equity hráči, ktorí zacítili zvyšujúcu sa atraktivitu tohto sektora. Rastúce toky do nehnuteľností zapríčinili vznik, respektíve rozšírenie dvoch fenoménov.
|
Aupark je prvou aktivitou holandského Rodamca na Slovensku. |
Prvým je stúpajúci počet „megaobchodov“ a druhým pokračujúca globalizácia aktív. Vyhľadávaným artiklom sú samozrejme aj európske nehnuteľnosti. Konkurencia na starom kontinente sa priostruje. Prichádzajú nabudení investori z Blízkeho východu, Ruska, Ázie, Ameriky aj Austrálie.
Tejto situácii sú nútení sa prispôsobovať aj domáci európski hráči. A to aj takí, ktorí patria vo svojej triede medzi lídrov na trhu. Zatiaľ čo pred niekoľkými rokmi len málokto pôsobil po celom kontinente, dnes je to jedna z mála ciest, ako môže podnik v prostredí zostrujúcej sa konkurencie fungovať. Preto nedávno ohlásené zlúčenie holandského Rodamca s francúzskym Unibailom až tak neprekvapuje.
Ambície svetovej dvojky
Obe spoločnosti predstavujú európsku špičku vo svojom segmente. Rodamco je najväčší vlastník obchodných centier v Európe a Unibail najväčší francúzsky realitný investičný fond. Výška transakcie, teda kúpa Rodamca Unibailom, sa vyšplhala na 11,2 miliardy eur (374 miliárd korún). A to je porovnateľná hodnota, ktorú dosahujú fúzie gigantov na americkom kontinente, kde je spájanie takmer na dennom poriadku.
Fúziou tak vznikne najväčšia realitná spoločnosť na starom kontinente s majetkom za 22 miliárd eur (725 miliárd korún) a druhá najväčšia realitná spoločnosť na svete, pokiaľ ide o výšku trhovej hodnoty. Prvenstvo patrí austrálskej skupine Westfield Group s hodnotou 32 miliárd dolárov. Zlúčená spoločnosť bude podľa jej vyhlásenia o 40 percent väčšia ako britská realitná skupina Land Securities Group. Tá je v súčasnosti najväčším realitným hráčom v Európe.
Na význame nového dravca v európskom realitnom rybníku pridáva aj fakt, že tri štvrtiny jeho majetku tvoria dôležité obchodné centrá. Tie sú už tretí rok po sebe najatraktívnejším investičným artiklom v Európe. Zhruba pätinový podiel predstavujú parížske kancelárie, ktoré patria k najdrahším so stabilnou stúpajúcou krivkou nájomného.
Hoci kúpna transakcia by mala byť oficiálne dovŕšená v priebehu júna, predstavitelia zlúčenej spoločnosti sa už zhodli na strategickom cieli. V záujme rozloženia rizika nechcú vlastniť viac ako polovicu aktív v ktorejkoľvek krajine. Vo Francúzsku, domovine Unibailu, sa ich však nachádza zhruba 60 percent. Preto mienia tento majetok predávať alebo nakupovať viac v iných krajinách.
Túto stratégiu začal Unibail uplatňovať ešte pred oficiálnym ohlásením fúzie. Spolu so skupinou Goldman Sachs sa zbavili najväčšieho súboru kancelárskych budov v Európe, nachádzajúceho sa v najlukratívnejšej parížskej štvrti La Defense. Za predaj Coer Defense so 180-tisíc štvorcami prenajímateľnej plochy zinkasovali astronomických 70 miliárd korún (2,1 mld. eur).
Časť z týchto prostriedkov môže smerovať aj do výstavby vlastných nehnuteľností. Podľa vyjadrenia spoločnosti možno v budúcnosti očakávať investície za viac ako šesť miliárd eur. To je momentálny trend, ktorého sa držia viaceré realitné investičné spoločnosti aj fondy.
Značne k tomu prispela aj zmena legislatívy vo viacerých krajinách Európy (Nemecko, Veľká Británia, Holandsko), umožňujúca aj realitným fondom vlastnú developerskú činnosť. Keďže konkurencia pri získavaní kvalitných budov sa príchodom nových hráčov stále zostruje, je istejšie postaviť si svoje obchodné centrum či kancelárie. Potom ich aktívne spravovať, zvyšovať ich hodnotu a následne speňažiť na trhu.
Rodamco a Slovensko
Investičné chúťky európskeho obra siahajú aj na Slovensko. Na konci roka 2005 odkúpilo Rodamco od domácej developerskej jednotky HB Reavis Group polovičný podiel v bratislavskom nákupnom centre Aupark. Suma 75 miliónov eur v tom čase prepisovala rebríčky transakcií. Podľa zmluvy Rodamco bude mať možnosť v dlhodobom horizonte podiel v Auparku zvýšiť. Počas prvých troch rokov má investor garantovaný výnos 7,75 percenta.
Spolupráca oboch aktérov by mala pokračovať aj pri budúcich podobných projektoch HB Reavisu v Košiciach a Žiline i v ďalších slovenských a českých mestách. „Ak sa budú nové Auparky predávať, Rodamco je najlogickejším partnerom. Zatiaľ je všetko v rovine džentlmenských dohôd,“ potvrdil vtedy pre TREND Ivan Valent, predseda predstavenstva developerskej spoločnosti.
Aj po prevzatí aktivít Rodamca Unibailom bude zrejme doterajšia investičná stratégia spoločnosti na Slovensku pokračovať.
Foto - Andrej Balco
