Ruská realitná lekcia

Minulý rok pocítil ruský realitný trh silnejší a rušivejší prepad ako mnohé západné trhy. Predajné ceny ani nájomné v Londýne alebo New Yorku nekleslo tak rýchlo a podstatne v priebehu dvoch rokov ako v Moskve len za štyri mesiace.

Ako píše David Godchaux, šéf konzultačnej spoločnosti NAI Becar na stránkach denníka The Moscow Times, jedným z dôvodov bola odtrhnutosť tamojšieho trhu od zvyšku sveta v období rokov 2007 a 2008.

Vtedy sa vytvoril potenciál pre veľmi bolestivý a náhly pokles pri začatí prispôsobovania začiatkom vlaňajška. „Finančná kríza bola spúšťačom realitnej krízy v Rusku, nie jej príčina. Nájomné a ceny boli príliš vysoko, výnosy príliš nízko v porovnaní s inými rozvíjajúcimi sa trhmi, ale aj rozvinutými ekonomikami. Aj bez globálnej krízy by skôr či neskôr nastala korekcia,“ tvrdí D. Godchaux.

Ruský trh ostal v dobrej kondícii do septembra 2008 z dôvodu dobrých makroekonomických fundamentov a relatívnej izolovanosti ruských bánk bez nejakých toxických aktív v ich účtoch.

No trh bol v tomto čase až extrémne drahý. Ceny aj nájomné v absolútnom vyjadrení patrili medzi najvyššie na svete, yieldové výnosy medzi najnižšie. Po vypuknutí finančnej krízy stlačili vyššie výnosy a nižšie nájomné ceny na 10-ročné minimum. 

Investičná časť trhu, kde sa nič nedialo vyše pol roka, sa v júni 2009 začala pomaly zdvíhať z dôvodu zvýšeného záujmu miestnych investorov. Zatiaľ čo títo sa uspokojili s počiatočným yieldovým výnosom na úrovni 11 až 13 %, zahraniční hráči sa ani len neobzreli po ruskej nehnuteľnosti, ak ponúkala menší výnos ako 15 až 16 percent. Koncom roka začalo rásť aj nájomné.  

No v prípade opätovného rýchleho rastu v najbližších rokoch môže trh čeliť veľmi nebezpečnej situácii. Lepšia dostupnosť financovania a stúpajúci apetít investorov, doplnená rýchlejším rastom nájomného ako v Európe alebo USA, bude znova spôsobovať nárast cien.

„Rok 2009 nás naučil, ako rýchlo a hlboko môže ruský realitný trh, odtrhnutý od zvyšku sveta padnúť z dôvodu kombinácie vonkajších makroekonomických faktorov. Najbližšie tri roky nám ukážu, či sme sa z tejto lekcie poučili,“ dodáva D. Godchaux.

Ilustračné foto - Flickr

© 2010 TREND Holding, spol. s r.o.