Slepá realitná ulička

Rok 2009 mal byť rokom pravdy. Bol. Reality sa na Slovensku otočili z hlavy na nohy, pánom na trhu sa namiesto predavača stal zákazník. Rok 2010 prinesie ďalší krok k znormálneniu trhu. No môže to byť aj cesta do slepej uličky.


Problém slovenského realitného trhu sa volá – peniaze. Banky pred rokom radodajne schvaľovali aj najodvážnejší developerský plán. Nepozerali sa príliš na vlastný kapitál, ktorý ini­ciátor do výstavby vkladá. Veď ceny nehnuteľností idú stále hore. Navyše, v prípade bytov aj tak výstavbu zaplatia klienti preddavkami, takže aké riziko.

V roku 2009 sa situácia zmenila. Najprv sa zasekli ceny, potom úverovanie. Keď cena projektu na trhu klesá, neradno naň dávať peniaze. Úverovanie sa uvoľnilo iba veľmi váhavo. Za prísnych podmienok – pri bytoch 50 percent vlastného kapitálu, 50-percentný predpredaj pred výstavbou. Pri kanceláriách a obchodoch sú podmienky ešte neľútostnejšie.


Percento hore-dolu, veľa to nezmení na tom, že také vysoké latky bánk nemôže splniť žiadny projekt. Načo by ľudia platili preddavky na byty, ktoré možno obdivovať iba na papieri, keď sú ich len v Bratislave dostavaných a prázdnych stovky? Načo čakať roky na neistý osud, keď sa sklady prehýbajú pod zásobami a stačí si vyzdvihnúť kľúče? Niekedy dokonca aj prenajať na skúšku a zaplatiť, keď na to budem mať? Podobný je prípad kancelárií – ktorý nájomník dopredu podpíše zmluvu o prenájme v budove, ktorá sa ani nezačala stavať, keď si môže vyberať kancelárie v hotových vežiakoch?

Prístup bánk je na jednej strane správny, požičiavať peniaze na rozvojové projekty treba na presýtenom trhu opatrne. Na druhej strane ich nesplniteľné požiadavky môžu zastaviť krv v žilách celého systému. Slovenský realitný trh, ktorý sa postupne začína vybaľovať z plienok, to môže vrátiť do inkubátora. Vo vyspelom svete sa nestavia iba na objednávku, zákazník si zväčša vyberá z ponuky, ktorá je hotová alebo krátko pred dokončením.

Realitný trh sa môže v roku 2010 vybrať dvoma cestami. Jednou je zastavenie úverovania a tým aj takmer všetkej novej výstavby dovtedy, kým sa zásoba voľných nehnuteľností nevyčerpá. Potom zákazníci z núdze začnú opäť kupovať byty na papieri, prenajímať si kancelárie a sklady dva roky pred dokončením. Výsledok bude nedostatok na trhu a rast cien. Je to slepá ulička a na jej konci nová cenová bublina s tentoraz oveľa hlučnejším prasknutím.

Druhá cesta je civilizovaná a mohla by svedčiť o ekonomickej vyspelosti krajiny a jej bánk. Na nej budú žiadať od developerov splnenie tvrdých kritérií vrátane hodnej porcie vlastného kapitálu. To, či sa projekt bude na trhu predávať a za aké ceny, však bankári zvážia nie na základe predpredaja, ale vlastných analýz. Ak budú správne, zarobia na úveroch. Ak sa pomýlia, budú sa trápiť s vymáhaním pôžičiek a predajom založených nehnuteľností, prípadne dokončovaním projektov, z ktorých developeri utečú. Na trhu sa presadia znalosti, skúsenosti, odhad a kvalita architektúry či stavebných prác.

Cesta, ktorou slovenský trh pôjde, závisí najmä od prístupu bánk. Je v ich vlastnom záujme, aby sa vydali tou múdrou. Tú by mala lemovať stagnácia alebo malý pokles cien bytov v prvom polroku a malý rast v druhej polovici. Počet voľných kancelárií by mal v roku 2010 rásť, zastaví sa po naštartovaní ekonomického rastu. Obchody čaká otvorenie veľkých kapacít najmä v Bratislave, inde sa projekty spomalia a nových bude málo. Na čas zamrzne aj výstavba skladov, hotelov či zábavných parkov. Rásť bude iba to, čoho bude málo. A toho veľa nebude.

Ilustračné foto - Maňo Štrauch

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.