Slepá realitná ulička

23.12.2009 / milanll / Reagovať

Pan Kremsky, ak by sa banky pustili do financovania bytov v dnesnych cenovych relaciach, bola by to najrychlejsia cesta do ich vlastneho hrobu.

V roku 2002, ked priemerna cena za m2 bola v BA 800 euro, uz vtedy si novostavbu mohla dovolit kupit iba malopocetna stredna, alebo vysia stredna trieda.
Postupne, ako vysoko rastli ceny bytov, v nepriamej umere s cenami platov, kupyschopna skupina ludi, ktora chcela nehnutelnost na ucely byvania, sa zmensovala na uplne minimum, ked v roku 2006 sme dospeli k nenormalnemu stavu, ked dvaja nadpriemerne zarabajuci ludia si mohli dovolit kupit maximalne 1 az 2 izbovy byt v masovom projekte, ktory s normalnym dostojnym ubytovanim nema nic spolocne.

Uz v tomto roku(2006) bol dopyt prevazne hnany spekulativnym kapitalom, ktory ovladol takmer cely trh v roku 2007.
Vtedy uz pocet kupyschopnych ludi, ktori si mohli dovolit kupit byt na vlastnu potrebu klesol takmer na 0.

Od roku 2002 do roku 2008 stupli ceny nehnutelnosti o vyse 250%, od vtedy klesli ceny novostavieb maximalne o 15-30%.
Ta dnesna momentalna cena je nielenze este stale znacne vysoko nad moznostami kupyschopnosti Slovaka, ona je este stale vysoko nad zaujmom aj spekulativneho kapitalu.
Ceny bytov su este stale 3 az 4X drahsie a menej dostupne, ako vo vyspelej Europe.
Ktora normalna banka by mala zacat financovat projekty pri tychto cenach???


A druha otazka na Vas:

Pri dnesnej dlhodobej stagnacii ekonomiky, alebo len velmi mierneho rastu, odkial by, podla Vas, mal prist dopyt, ktory by znova zdvihol ceny nehnutelnosti?

Za odpoved vopred dakujem.

23.12.2009 / tomas.e / Reagovať

Pridavam sa k tejto reakcii. Ak si myslite, ze sa realitny trh v Bratislave rozbehne pri dnesnych cenach, pripadne pri nejakom 5% znizeni tak zijete asi niekde inde, ako ja. Naozaj netusim, odkial moze niekto brat ten optimizmus.

Otazka je velmi komplikovana

23.12.2009 / grgo / Reagovať

Vobec nezavidim bankam ich poziciu. V podstate musia kalkulovat s tromi premennymi:

1. Zmena urokovych sadzieb: ak sa urokove sadzby centralnej banky mozu pohybovat +- 4% rocne, tak to znamena ohromne riziko pre potnecialnych klientov na hypoteky. Napriklad z tohto www.nahb.org clanku vyplyva, ze zvysenie urokov o 0,25% vytesni v USA az 1,2 miliona domacnosti (z cca 40 milionov), co je takmer 3% z trhu. Pri predaji produktu na 30 rokov je potrebne toto brat do uvahy.

2. Zmena cien nehnutelnosti. Opat z vyssie uvedeneho clanku vyplyva, ze zvysenie ceny nehnutelnosti o 0,23% vytesni 3% trhu. A toto je podla mna jeden z hlavnych problemov sucasnosti. Banky nevedia ake su realne ceny nehnutelnosti. Predavajuci odmietaju znizovat ceny, kupujuci nekupuju. Caka sa kym sa trh vrati do rovnovahy, ktora by odrazala potrebu ludi byvat, a nie nejaky snovy svet. Zatial jedinym spolahlivym indikatorom moze byt cena najomneho.

3. Zmena zivotnej urovne obyvatelstva: toto je kalkulacia s tym, ze Slovensko bude v zivotnej urovni dobiehat zvysne krajiny EU. Opat je to vsak vestenie z kristalovej gule - mozeme dopadnut ako Grecko, ktore je dlhodobo neduzive alebo ako take Irsko ktore je na tom relativne lepsie s podobnou az horsou startovacou poziciou.


Ale absolutne suhlasim ze viac ako formalne parametre (obsadenost, vlastny kapital atd.) by sa malo prihliadat na ine parametre - skusenost developera, spokojnost zakaznikov doterajsich projektov s ich kvalitou atd.

Stagnácia bytov

23.12.2009 / Filip Glasa / Reagovať

Prečo by podľa Vás, pán Mistrík, mali ceny bytov stagnovať ( alebo mierne klesnúť/mierne stúpnuť)? Veď podľa prepočtu Lexxusu by malo byť v BA v budúcom roku o tuším 3500 viac ako dnes. Teda spolu cez 5000 - a to len v BA a len novostavby. Veď dopyt by nemal byť vyšší pri vyššej nezamestnanosti, horšom úverovaní, horších makroukazovateľoch atď.

IMHO to bude trochu inak

23.12.2009 / historik / Reagovať

Realitný trh sa v Ba už stabilizoval. Ale nie trh novostavieb, ale trh starších väčších bytov (nad 80-100 m2). Dôvodom je pomerne značný pokles ich cien (mnohokrát i o viac ako 30%), ich dobrá poloha a záujem solventnejšej klientely (30, 40+, ktorá definitívne rieši svoje bývanie). Žiadna novostavba v Ba dnes nemôže dobre situovanému staršiemu bytu konkurovať - väčšinou nemá zďaleka tak dobrú polohu, a ak áno, cena za m2 je mnohokrát viac ako 2-násobná. Novostavby majú svoju agóniu pred sebou - a nebude to pekný pohľad - byty v v objektoch ako Obydick, Retro, Perla Ružinova, JA... tam by som nebýval, ani keby ich ceny dnes okamžite spadli na polovicu. Navyše sa značne démonizujú paneláky. Prepáčte, ale 3-izbový byt v 5-poschodovej bytovke do 20 bytov v zrekonštruovanom a zateplenom panelovom dome dnes s prehľadom strčí do vrecka väčšinu novostavieb, nehovoriac o tom, že taký byt je k dispozícii za cenu hlboko pod 100 000€, mnohokrát i s kompletnou rekonštrukciou. Pri predstave, že za túto cenu kúpim 2-izbový holobyt bez garáže v 500-bytovom kolose... nie, ďakujem.

24.12.2009 / dzony69 / Reagovať

Realitny trh starsich bytov sa v BA stabilizoval? Dost pochybujem, vzhladom na pomer prijmu obyvatelstva (hlavne neistotu prijmu v buducnosti) a ceny nehnutelnosti. To, ze sa preda zopar nehnutelnosti po vyraznej zlave by som nepovazoval za stabilizaciu. A dovolim si nesuhlasit aj s dalsim nazorom, ze solventnejsia klientela 30+ ma zaujem o tieto byty. Podla mna tato klientela uz ma bytovu otazku davno vyriesenu. Skor to vidim na kategoriu 30+, ktora je nutena riesit byvanie, zvacsa ide o mlade pary, ktorych spolocny prijem len tak tak staci na splatku uveru.

24.12.2009 / historik / Reagovať

Ten trh je malý, pretože takých bytov je v Ba na predaj málo - ponuka a dopyt sa tu už pomaly vyrovnali. Nehovorím o novodobých králikárňach, ktoré ponúkajú naši "developeri" strednej vrstve.

Ceny SK bytov caka tvrda korekcia

25.12.2009 / mba / Reagovať

smerom nadol, pretoze:
- tie dnesne nezodpovedaju kupnej sile SK,
- cierne peniaze sa cez byty uz preprali (otazkou zostava, aku cenu budu za prepratie tychto penazi ochotni zaplatit ti, co peniaze prali a kupovali byty aj za peniaze v igelitkach),
- pre zahranicnych investorov je Bratislava nezaujimava a dlho nebude, lebo uz nema byt preco zaujimava (nezarobia na kurze, nezarobia na raste, je to male mestecko, pre EU bezvyznamne),
- bude stupat nezamestnanost a na trhu zostal uz iba realny dopyt v podobe mladych ludi, zakladajucich si rodiny.

Jedine, co moze hovorit proti tomuto hroziacemu trendu, je hrozba inflacie a ak vlastnici nehnutelnosti nie su pod ekonomickym tlakom (napr. tym, ze byt zdedili a mozu ho prenajimat, alebo maju na nom ako novostavbe velmi vysoku marzu a projekt je de facto zaplateny z prvej 1/3 predanych bytov), dobry byt jednoducho nepredaju.

Rozhybaniu realitneho trhu na SK mozu vyrazne pomoct aj hroziace vyssie miestne dane.