Slovenské reality zatiaľ kríza obchádza

Američania sú v šoku. Ich domy strácajú na hodnote, úročenie hypoték stúpa, hypotekárne banky krachujú. Realitná bublina, ktorá sa roky označovala ako dôsledok zdravého ekonomického rastu, spľasla.

O lukratívne domy vo výborných štvrtiach nie je záujem, a ak predsa, tak za diskontné ceny. Kríza zasiahla aj veľkých developerov. Kto môže, cúva od veľkých projektov, predáva pred rokom ešte drahocenné realitné skvosty. Môže sa táto vlna preliať aj na Slovensko?

NEPREHLIADNITE:

• Realitné zimomriavky (Komentár)
• Slovenské banky nekopírujú chyby amerických
• Komu zostane čierny Peter

Môže sa stať, že domy, byty či komerčné budovy budú každým mesiacom strácať hodnotu? Že banky budú žiadať doplnkové zabezpečenie úverov a zvyšovať ich úročenie?

Stredoeurópsky strach

Americká hypotekárna kríza vyústila do celkového nedostatku likvidity, obáv o investície a ich krátenia najmä v rizikových častiach sveta. Nehnuteľnosti, fondy a investičné spoločnosti, ktoré sa budovaním a správou nehnuteľností zaoberajú, patria z pohľadu veľkých investorov medzi vysoko výnosné, avšak rizikové investície – najmä tie v strednej a východnej Európe. Obavy sa rýchlo prejavili prudkým poklesom cien akcií realitných hráčov v regióne, ako sú rakúske firmy Immoeast, Meinl European Land a CA Immo či české ECM a Orco.

„Kurzové straty tieto firmy tak skoro nedobehnú,“ tvrdí akciový analytik rakúskej Erste Bank Gernot Jany. Upozorňuje, že výnosy z nehnuteľností v strednej Európe sa priblížili západoeurópskym a potenciál rastu majú iba v prípade zvyšovania nájomného. Banka neodporúča výrazné nákupy realitných akcií, hoci mnohé majú atraktívne ceny. O vážnosti situácie vo Viedni svedčí fakt, že firma Immofinanz ohlásila rozhodnutie nakúpiť na trhu päť percent akcií dcérskej spoločnosti Immoeast za tristo miliónov eur, aby zastavila pokles ich ceny.

Strednej Európy a Slovenska sa finančná kríza v spojení s opatrnosťou realitných investorov môže dotknúť dvoma spôsobmi. Prvým je obmedzenie nových investícií veľkých hráčov, napríklad rakúskych Immoeast, Meinl, CA Immo, českých Orco, ECM a Sekyra, holandského Rodamco či globálnych bankových investičných skupín ING, GE Real Estate a AXA. Tieto spoločnosti budú ťažšie a drahšie získavať nové zdroje, čo môže viesť k odsúvaniu existujúcich projektov či prehodnocovaniu nákupov. Môžu sa objaviť predaje existujúceho majetku, ak nebude spĺňať sprísnené požiadavky na výnosovosť a rast hodnoty.

Immoeast už ohlásil predaj dvoch realitných projektov v Česku a ďalšieho v Estónsku, pričom nasledovať majú ďalšie. „Z krátkodobého hľadiska nevidíme veľký potenciál zvyšovania ich hodnoty,“ dôvodí šéf firmy Karl Petrikovics. Cieľom je získať prostriedky na väčšiu expanziu v juhovýchodnej Európe, na Ukrajine a v Rusku.

Developer a prevádzkovateľ logistických parkov Pinnacle Slovakia je spoločnosť prepojená s americkou investičnou bankou Merrill Lynch. Obchodný riaditeľ Peter Bečár pripúšťa, že otrasy sa môžu čiastočne dotýkať diania na európskom finančnom trhu. Situácia spôsobila, že Pinnacle vníma citlivejšie pohyb úrokových mier. „Ak by sa vývoj odzrkadlil na ich zvýšení, môže to znamenať prehodnotenie ekonomických parametrov našich projektov. Nepredpokladám však takýto scenár,“ dodáva P. Bečár.

Počkajú

Riaditeľ developerskej firmy Convergence Capital Alan Vincent si naopak myslí, že globálne otrasy realitný trh v strednej Európe zasiahnu. Investori budú mať podľa neho sťažený prístup k financiám a prísnejšie podmienky ich získavania: „Bude to bariéra pre nové projekty, na ktoré sa budú klásť vyššie nároky čo do výnosovosti a návratnosti.“

Convergence Capital v tomto roku dokončil administratívne centrum Park One v centre Bratislavy. Budú ho – v perspektíve sťažených podmienok – nasledovať ďalšie projekty? „Zatiaľ nie. Myslíme si, že tunajší trh s kancelárskymi priestormi je tesne pred vrcholom,“ odpovedá A. Vincent. A dodáva, že počkajú do budúceho roka, ako sa prejaví súčasná globálna kríza a dokončenie nových projektov.

Na druhej strane, napríklad Meinl European Land, EuroPolis či SachsenFonds v posledných týždňoch dokončili na Slovensku významné akvizície nákupných centier a logistických parkov. Plánujú tiež rozšíriť existujúce projekty a vstúpiť do pripravovaných megastavieb.

Vplyv krízy na existujúce či nové projekty odmieta aj hovorkyňa skupiny Orco Petra Zdeňková: „Naša spoločnosť je stabilná a financovanie aktivít prebieha najmä prostredníctvom fondov, ktoré nezaznamenali žiadne otrasy.“ Turbulencie by sa teda nemali dotknúť už začatých projektov zahraničných investorov, akými sú napríklad Lakeside od Immoeastu, City Gate a Parkville od Orca alebo Vinohradis od GTC.

Projektové financovanie

Pri pokračovaní neistoty na svetových hypotekárnych trhoch sa však môže stať, že slovenské banky – keďže sú väčšinou dcérami zahraničných finančných ústavov – sprísnia podmienky financovania nových realitných projektov. To by pribrzdilo rast realitného trhu. No na druhej strane zúžilo ponuku a zabránilo pádu dopytu a trhových cien. Zvýšenie opatrnosti zahraničných matiek pri nových projektoch priznali pre TREND viacerí zástupcovia slovenských bánk.

Podľa hovorkyne Tatra banky Terézie Coplákovej je súvis medzi projektovým financovaním bytovej výstavby a hypotekárnym financovaním zrejmý. Zdrojom splácania úverov poskytnutých na nové projekty je práve predaj bytov. „Vzhľadom na situáciu na trhu však nepovažujeme za nutné sprísňovať podmienky pre developerov,“ hovorí. Nevylučuje, že banka pritvrdí v prípade nepriaznivej situácie v konkrétnej lokalite.

Ceny bytov neklesnú

Okrem investičných spoločností vkladajú svoje peniaze do slovenských bytových domov aj individuálni investori z Veľkej Británie, Írska, Španielska, Česka či Rakúska. Patrí im veľký podiel bytov napríklad v bratislavskom Koloseu a Troch vežiach či banskobystrickom Medokýši. Práve títo investori sú citliví na zvyšovanie úrokových sadzieb v domovských krajinách. Vyššie splátky ich môžu prinútiť predávať zahraničné aktíva. Prispieť môže slabo rozvinutý trh prenájmov a ich stagnujúce ceny.

Analytik UniCredit Bank Viliam Pätoprstý si myslí, že spľasnutie realitnej bubliny vo svete sa krátkodobo môže dotknúť slovenského trhu. Napriek tomu očakáva rast cien nehnuteľností na bývanie aj v najbližších dvoch-troch rokoch. Najmä preto, že dopyt bude stále prevyšovať ponuku: „Dokonca môže nastať mierne zrýchlenie dynamiky v súvislosti so zavedením eura.“ Po ňom bude zrejme nasledovať korekcia, ako pri vstupe Slovenska do EÚ v roku 2004.

Hypotéky hypoteticky

Druhotným dôsledkom krízy likvidity a dôvery na svetových trhoch môže byť obmedzenie a sprísnenie poskytovania hypoték v slovenských bankách.

Po prvé, môže klesnúť záujem o hypotekárne záložné listy – cenné papiere, ktorými banky získavajú prostriedky na hypotéky. Záujem o ne na kapitálovom trhu zatiaľ neklesá, čo TRENDU potvrdili viaceré banky. Zníženie likvidity medzibankového peňažného trhu priznala iba Tatra banka. A aj v jej prípade hovorkyňa T. Copláková zdôrazňuje, že zatiaľ nemajú problémy pokryť poskytované hypotéky emisiami cenných papierov.

Banky by tiež mohli obmedzovať výšku podielu z ceny kupovanej nehnuteľnosti, do ktorého poskytnú úver. Chránili by sa tak v prípade, že jej hodnota nebude ďalej rásť, prípadne by mohla klesnúť. Platí to najmä pre konkrétne regióny, kde ceny v posledných rokoch prudko rástli a okrem toho tam pribúda množstvo nových bytových projektov – Žilina, Trnava alebo Banská Bystrica.

Eventuálne prísnejšie posudzovanie bonity klientov zníži dopyt po starých i nových bytoch, pretože veľkú časť nákupov živia práve hypotéky. To môže spomaliť rast cien a nastrašiť majiteľov nehnuteľností, ktorí ich držia iba preto, že cena doteraz stúpala.

Následné zvýšenie ponuky na trhu môže spustiť panickú vlnu predajov. Ak by sa ceny prepadli a trhová hodnota založených nehnuteľností sa zníži, banky by od mnohých dlžníkov museli žiadať doplnenie ručenia či zvýšenie úročenia hypotekárneho úveru, čo by pri časti dlžníkov mohlo vyústiť do neschopnosti splácať dlhy.

Korekcia

Americká hypotekárna kríza sa síce na Slovensko zatiaľ nepreniesla, no dosah na klientov bánk predsa len má. „Pozitívny sentiment k slovenskému realitnému trhu sa môže dočasne vytratiť alebo sa jeho časť natrvalo stratí,“ konštatuje V. Pätoprstý. Slovenské banky môžu podľa vzoru materských bánk zvýšiť rizikové marže na úvery.

Hypotekárnu krízu pocítil i slovenský investor do podielových fondov. Korekcia na akciových trhoch znížila hodnoty podielov vo väčšine akciových fondov. Najvýraznejšie tých, ktoré majú v portfóliu akcie bankového sektora. I keď iba dočasne. „Straty spôsobené korekciou sú už čiastočne vymazané,“ tvrdí výkonný riaditeľ Asociácie správcovských spoločností Ivan Znášik. Mnohí investori naopak využili príležitosť a kupovali podiely akciových fondov na nízkych hodnotách.

Dlhopisové fondy predávané na Slovensku majú v portfóliách cenné papiere finančných inštitúcií, výraznejšie zasiahnutých hypotekárnou krízou. No ich podiel je marginálny. Vážnejší vplyv na celkovú hodnotu fondu preto podľa I. Znášika nemali. Hypotekárna kríza neovplyvní ani investície slovenských bánk. Do rizikového hypotekárneho trhu v USA neinvestujú. Zväčša sú pri investovaní prebytočnej likvidity konzervatívne a investujú do vládnych dlhopisov.

Ilustračné foto - Profimedia, Maňo Štrauch

© 2007 TREND Holding, spol. s r.o.