Biznis

Slovenskí developeri riskujú s rozumom

11.03.2004 / Miro Sedlák, Martina Kláseková

Na trhu s administratívnymi priestormi v stredoeurópskom regióne vládne recesia. Klesá obsadenosť kancelárií i cena, za ktorú sa prenajímajú. Hoci ani Slovensku sa tento trend nevyhýba, v Bratislave vyrastá jeden administratívny komplex za druhým. Domáci developeri sa krízy neboja. „Trh do roku 1998 prakticky neexistoval. Normálne vlastne začína fungovať až teraz,“ myslí si finančný riaditeľ spoločnosti HB Reavis Group, a.s., Banská Bystrica Ivan Valent. „Či je naozaj nasýtený, ukáže až budúcnosť,“ dodáva.

Podľa neho sa už kancelárie na Slovensku nestavajú iba na objednávku trhu, ale konečne sa začalo riskovať. „Osobne si myslím, že je najvyšší čas,“ vraví. Nie však bezhlavo. To by totiž developerom nedovolili bankové domy, ktoré ich projekty kofinancujú. Písané aj nepísané pravidlá medzi bankami a developerskými spoločnosťami riziko významne znižujú.

Biznis iba v metropole

Trh s administratívnymi priestormi na Slovensku funguje zatiaľ iba v jeho hlavnom meste. Mimo neho tento biznis spí hlbokým spánkom. „Po kanceláriách nie je apetít,“ tvrdí vedúca odboru financovania nehnuteľností z divízie firemného bankovníctva Slovenskej sporiteľne Zuzana Hempfingerová. Investičné akcie mimo Bratislavy smerujú najmä do rekonštrukcií starších historických budov, ktoré obsadzujú banky, poisťovne či notári.

Špecifikom regiónov je tiež financovanie projektov, kde sa väčšie riziko pretavuje do menej výhodného úverovania. Kým pri bratislavských projektoch tvrdia muziku veľkí hráči, vidiecke kancelárie stavajú firmy regionálneho významu. Veľkí developeri financujú výstavbu z vlastných zdrojov, banka ju dofinancuje s mesačným odstupom. Keďže menší podnikatelia takéto podmienky nezvládajú, zdroje na výstavbu dostávajú vopred. Okrem tradičného zabezpečenia si však s bankami dohodujú aj iné garancie. S preukázaním návratnosti projektu však majú dosť práce.

Významnejším hráčom pomáha meno, skúsenosti a referencie. „Je iné, keď príde žiadať o financovanie malého projektu neznáma firma a keď príde veľký developer, ktorý sa má čím prezentovať,“ upozorňuje riaditeľ pre obchod a správu spoločnosti J&T Global, a.s., Bratislava Róbert Hančák. Úspech predchádzajúcich projektov napovie bankám veľa. Potenciálnemu klientovi sa vydarený biznis zúročí v lepších podmienkach na financovanie nového projektu.

Záruk nikdy nie je dosť

Aj tak je však záruk, ktoré musí banke predložiť, viac ako dosť. Dôležitá je najmä miera vlastných zdrojov realizátora projektu. Tá predstavuje zväčša tridsať percent celkových nákladov, pod pätinu však neklesá. Z týchto peňazí developer financuje kúpu pozemku, projektové práce, niekedy aj prvú časť stavebných nákladov. Ostatné stavebné výdavky potom hradí z bankového úveru.

Ich úroková sadzba sa pohybuje spravidla okolo 1,5 až 2,5 % nad referenčnou sadzbou BRIBOR (krátkodobé medzibankové korunové pôžičky), v súčasnosti teda niekde v pásme od 6,8 do 8,3 % p.a. Devízové úvery sa zvyknú viazať na EURIBOR (medzibankové pôžičky v eurách). Riziková prirážka banky sa môže počas úverovania meniť. „Keď developer začne inkasovať prvé nájomné z projektu, banka ju zvykne znížiť,“ hovorí Z. Hempfingerová. Odvodzuje ju aj od cash-flow (tokov hotovosti) dlžníka.

Priemerná splatnosť úverov na výstavbu administratívnych priestorov sa stále zvyšuje. Pred štyrmi-piatimi rokmi sa pohybovala od piatich do siedmich rokov. V súčasnosti už podľa vedúceho oddelenia projektového financovania a financovania nehnuteľností Všeobecnej úverovej banky, a.s., Bratislava Romana Krajčíra nie sú ojedinelé ani úvery na pätnásť rokov. „Návratnosť investície do takýchto budov býva obvykle od desať do pätnásť rokov,“ dodáva.

Úver sa zabezpečuje záložným právom banky k pozemkom, rozostavaným budovám, ale aj pohľadávkami z budúcich zmlúv či potenciálnym poistným plnením. Štandardom býva tiež spísanie notárskej zápisnice, ktorá predstavuje exekučný titul. Vybavenie úveru trvá spravidla dva mesiace, no nie sú zriedkavé ani dlhšie lehoty. Najviac času zaberie vybavovanie na úradoch a kompletizácia úverovej dokumentácie. „Len stavebný expert [banky] strávi na veľkej stavbe štyri týždne. Pri menších budovách to môže stihnúť do dvoch týždňov,“ dokresľuje Z. Hempfingerová.

Obsadenosť treba preukázať

Podmienky, ktoré nakoniec developer od banky na financovanie administratívnych priestorov získa, závisia najmä od kvality projektu a lokality, v ktorej ho postaví. Banky nenechajú nič na náhodu. Prípadné nedostatky sa odrazia nielen na vyššej požadovanej obsadenosti budovy, ale aj na maximálnej výške úveru a jeho cene.

Hlavnou zásadou každého projektu je, že si na seba musí zarobiť. Z budúceho nájomného musí developer splatiť celý úver. Aj bankám záleží na tom, aby priestory neostali dlhodobo prázdne. Kancelárie teda musia byť naplnené skôr, ako sa položia základy. Investori musia bankám budúcu vyťaženosť priestorov doložiť. „Ide skôr o nepísané pravidlo, na ktoré sú najmä zahraniční developeri zvyknutí,“ vysvetľuje Z. Hempfingerová.

Zvykom je pred prvým čerpaním ukázať, že aspoň tridsať percent metráže má budúceho nájomníka. Podľa R. Hančáka ide o štandard bežný všade vo svete. Zazmluvnené nájomné by malo kryť aspoň úrokové náklady. „Niektorým bankám na tom záleží menej, iným viac,“ spresňuje I. Valent z HB Reavis Group.

Miera požadovanej obsadenosti sa môže líšiť a závisí od viacerých faktorov. Ústupkom sú naklonené napríklad banky, ktoré sa v tomto segmente ešte len chcú presadiť. Rozhodujúcu časť trhového koláča kontroluje trojica HVB Bank, Tatra banka a Slovenská sporiteľňa. Na päty im v ostatnom čase šliape VÚB. Z väčšej diaľky na peletón hľadí Istrobanka. Zvyšok bankových domov zatiaľ táto oblasť finančných služieb nezaujala.

Slabé a silné stránky

„Ľudí z brandže nie je veľa, preto sa všetci poznajú,“ hovorí I. Valent. Developeri teda vedia, od koho si môžu peniaze požičať. Počet projektov je obmedzený a banky sa v podmienkach prebíjajú. Financovanie veľkých zámerov zatiaľ ostáva v réžii jednotlivých bankových skupín. Domáca banka financuje výstavbu spolu s materskou či sesterskou bankou. „Predpokladám, že práve toto sa zmení. Slovenské banky budú veľké úvery syndikovať. Je to jednoduchšie,“ nazdáva sa Z. Hempfingerová.

Aj prístup zahraničných developerov k slovenským bankám sa oproti minulým rokom zmenil. Kým ešte pred dvoma rokmi oslovovali zahraničné matky, v súčasnosti už komunikujú priamo s ich slovenskými dcérami. Na každý nový projekt sa zakladá nová akcio-

vá spoločnosť, ktorá vystupuje ako nový developer, za ktorým stojí jeho materská firma. Zjednodušuje to prípadný predaj nehnuteľností. Predať akcie firmy je totiž menej zložité ako prevádzať nehnuteľnosti, zdôvodňuje projektový manažér a.s. TriGránit office Bratislava Andrej Sokol. Odpadá aj povinnosť zaplatiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľnosti.

Po predložení investičného zámeru banky skúmajú slabé i silné stránky projektu, jeho riziká aj návratnosť. Rozhodujúca je lokalita, vybavenosť priestorov, dopravný prístup a parkovanie. Napríklad v centre mesta sa skôr rekonštruujú budovy menšieho rozsahu, kde sídli jedna firma. V širšom centre môže ísť aj o výstavbu väčších budov s mnohými nájomníkmi.

Dôležitá je aj viditeľnosť budovy. „Firmy chcú, aby mohli zreteľne vystaviť svoje logo. Ak túto výhodu nedostanú, môže sa to odraziť na nižšom nájomnom,“ upozorňuje R. Krajčír z VÚB. Významnú úlohu v hodnotení projektu zohráva dostupnosť autom, ale i mestskou hromadnou dopravou.

V neposlednom rade sa myslí na parkovacie kapacity. Podľa R. Krajčíra by na štyridsať štvorcových metrov kancelárskej plochy budovy malo pripadať aspoň jedno parkovacie miesto. V centre mesta je však dodržať nastavený limit problematické, a preto sa toleruje aj polovičná úroveň. „Ak projekt tieto požiadavky nespĺňa, stúpa riziko, že sa nenájde záujemca o prenájom,“ upozorňuje R. Krajčír. To sa potom odrazí na horších úverových podmienkach.

Do posudzovania rizík hovorí aj účelovosť stavaných priestorov. Okrem požiadaviek na ich variabilitu, ktorá umožní lepšie prispôsobenie novému nájomníkovi, je podstatné aj využitie prízemných podlaží. Najlepšie uplatnenie tu nachádzajú reštaurácie alebo obchody. Tie dokážu zvýšiť výnosnosť investície. „Kancelárie ťahajú retail, naopak to však už nefunguje,“ upozorňuje I. Valent. Aj naplnenie týchto priestorov sa posudzuje individuálne. „Ak je vedľa takejto budovy obchodné centrum, umiestňovať obchody aj pod kancelárie je nezmysel,“ hovorí Z. Hempfingerová.

Polyfunkčná budúcnosť

V zmiešaných projektoch vidí budúcnosť aj R. Hančák. „Stavať čisto kancelársky projekt je pomerne veľké riziko,“ mieni. Projekty budúcnosti musia kombinovať administratívu, zábavu, občiansku vybavenosť a v ideálnom prípade aj byty. To bude spĺňať výstavba na Pribinovej ulici v Bratislave, kde stavia írska firma Ballymore Properties, či River Park, ktorý na nábreží Dunaja postaví J&T Global (TREND 3/2004).

Aj keď R. Hančák pripúšťa, že „dobré kancelárie sa prenajmú vždy, niekedy to môže dlhšie trvať“. Výhodou Slovenska je podľa R. Krajčíra, že ponuka kancelárií doteraz takmer presne kopírovala dopyt po nich. „Je tu relatívne málo špekulatívne postavených priestorov,“ myslí si. V 90. rokoch nebola Bratislava útočiskom objemných investícií do kancelárskych budov. Trh je podľa neho aj vďaka tomu „čistejší“.

Absorpcia bratislavských kancelárií však klesá. V súčasnosti je pätina z nich prázdna. Podľa I. Valenta bude neobsadenosť ďalej stúpať až na tretinovú úroveň. „Trh sa bude vyvíjať ešte sedem až desať rokov,“ pro-

gnózuje finančný šéf HB Reavis Group, ktorý v hlavnom meste developoval niekoľko biznis centier či obchodno-zábavný komplex Aupark. Dovtedy si jeho firma na trh trúfa prísť s dvestotisíc štvorcovými metrami čistej kancelárskej plochy.

„Krízy sa neobávame. Trh sa vyčistí a ostanú na ňom len tí najsilnejší,“ verí si I. Valent. Aj keď pripúšťa, že bratislavský trh s kanceláriami sa môže vyvinúť ako vo Varšave, kde „sa to prehnalo, množstvo budov ostalo prázdnych a projekty sa zastavili“. Problém v tom nevidí: „Počká sa, výstavba sa odloží a bude sa pokračovať, keď sa trh upokojí.“

Potenciál v Bratislave existuje. „Myslím si, že ide o perspektívny trh, ktorý má ďalší rastový potenciál,“ vraví. Vstup do Európskej únie mu ešte môže pomôcť. „Nízke dane, lacní kvalifikovaní odborníci a významný prílev zahraničných investícií môžu prilákať nové firmy, ktoré budú potrebovať priestory,“ hovorí. Jeho optimizmus však krotí R. Hančák: „Dúfajme, že sa tak stane, ale spoliehať sa na to nedá.“ V súčasnosti sa totiž ceny slovenských kancelárií pohybujú na hranici návratnosti. „Klesli pod jedenásť eur za štvorcový meter a mesiac. Ak budú klesať aj ďalej, veľa projektov bude mať problémy so splácaním úverov,“ dodáva.