Slovensko je u nás v prvej trojke

Martin Sabelko je riaditeľom spoločnosti ING Real Estate Investment Management (REIM) pre región strednej Európy od roku 2006. Skončil štúdium práva na Viedenskej univerzite. Počas svojej kariéry sa venoval vyše 20 rokov realitnému biznisu, v poslednom čase napríklad pracoval pre fond Meinl European Land, poradenskú spoločnosť DTZ Austria a založil a viedol vlastnú poradenskú agentúru Sabcon. 

ING REIM CE má sídlo v Prahe a pôvodne sa zameriavala na investície v Českej republike, Poľsku a Maďarsku, a to do nákupných centier a kancelárskych budov. Od roku 2006 rozšírila svoje pôsobenie aj na Slovensko, Rakúsko a Rumunsko. Spravuje peniaze penzijných fondov zo západnej a severnej Európy, ktoré investuje s dlhodobou perspektívou. 80 percent prostriedkov vkladá do nákupných centier najmä v hlavných mestách, čiastočne aj vo väčších mestách. Neskôr Martin Sabelko dostal zodpovednosť aj za aktivity spoločnosti v Turecku, Rusku, na Ukrajine a v Nemecku.

Ako taký správca konzervatívnych fondov ako ste vy funguje počas finančnej a realitnej krízy?

Nehnuteľnosti sú dlhodobá investícia. My sme nikdy neboli tí, ktorí svoje správanie rýchlo otočili, máme minimálne obdobie držania investície 10 rokov, čo je v prípade realít rozumné. Čo bude potom uvidíme, naše prvé fondy v tomto regióne ukončia viazanosť vložených prostriedkov v roku 2016 a dúfame, že dovtedy sa trh zotaví. Naši investori sú iba inštitucionálni, penzijné fondy. A tí to vidia pomerne uvoľnene. Hovoria, že trh je v súčasnosti proti nám, ale pri 10-ročnej perspektíve to nie je podstatné. Kto je starší, už zažil aspoň dve krízy, mladšia generácia jednu. Takže je nám jasné, že to nie je koniec sveta.

Rok 2016... No nehýrite práve optimizmom...

Neposkytujeme už prognózy ani výhľady, iba trendy vývoja, pretože čo dnes poviem, zajtra už nie je pravda. Je to neistý výsledok ako veštenie z kávy. Osobne dúfam, že na konci roka 2011 sa na obzore objaví svetlo, takže banky začnú investorom opäť dôverovať. Nemyslím si, že je to už za nami, my určite nebudeme nakupovať pred koncom roka 2011, a to je ešte optimistický pohľad na vec.

Od roku 2006 ste začali investovať aj na Slovensku, kúpili ste nákupné centrum Europa v Banskej Bystrici, ako vidíte vývoj v našej krajine?

Slovensko patrí medzi najlepšie tri krajiny popri Poľsku a Česku, na tie sa zameriavame. Maďarsko má slabú ekonomiku a menu, v Rumunsku neexpandujeme. Slovensko je u nás na radare, krajina sa pekne rozvinula. Chceme v nej investovať, tento rok zrejme ešte nie, ale určite budúci rok. Platí to tak pre nákupné centrum, ako aj pre kancelárie v Bratislave. Ak by sme našli dobrú ponuku, radi by sme kúpili. Časový horizont je koniec budúceho roka, ak by skôr prišiel veľmi dobrý projekt, tak aj skôr. Nikdy som nerozumel tomu, prečo sa Československo rozdelilo. Ale že sa tá ekonomicky slabšia časť tak rýchlo postavila na nohy, v tom Slovákov obdivujem. Určite je to zaujímavá krajina. Je to pol hodiny autom od Viedne a je to Nová Európa.

Ako ste spokojní s Europou v Banskej Bystrici?

Veľmi, tešíme sa z toho. Chceli by sme kúpiť ešte jednu Europu, ale na rade je aj Bratislava. To mesto je veľmi zaujímavé, ale je prehriate nákupnými centrami. Páči sa mi Aupark, hoci nie je v centre, má príliš veľa poschodí, ale funguje. Je veľa nápadov, ako prevziať existujúce nákupné centrá, ktoré dobre nefungujú ako napríklad Palace a pomôcť im na správnu cestu. Každý dobrý projekt trhu pomôže. Existujú tiež nápady a plány, ako postaviť v Bratislave nové nákupné centrá.

Po Bratislave sa rozpráva, že na predaj je aj Polus, ktorého majiteľ Immoeast sa borí s finančnými problémami...

Nie som si istý, že Polus je na predaj. Hovoríme s nimi, ale cena by musela byť aspoň trochu rozumná. Sme pripravení zaplatiť rozumné ceny za rozumné projekty. Vynútené predaje sa zatiaľ neobjavujú. Poškodí to potom totiž bilanciu a úroveň výnosov na trhu, to je tiež jeden z dôvodov, prečo teraz ani my nepredávame. Ale prečo by som ja mal dať za Polus napríklad 100, keď napozajtre ho ocenia na 90? To by som naozaj nemohol potom nikomu vysvetliť. Kým tu nebude opäť vyváženosť cien, nebudú veľkí investori vôbec nič kupovať.

Nie je pre nich zaujímavé kupovať, keď sú ceny nízke?

Práveže ešte nie sú nízke, nie sú tam, kde si všetci myslia. Kde je to už lacné, to je oblasť predaja pozemkov. Pre developerov je to už výhodné, pretože tie bláznivé ceny v centre Bukurešti, to sa už nedalo ani počítať. Tí čo tam napriek tomu kúpili, majú teraz poriadny hlavy bôľ. Takže pri pozemkoch to už začalo, ale taký projekt ako nákupné centrum Europa môže byť teraz len o štvrť až pol percentného bodu, najviac o 75 bázických bodov lacnejší (ročný výnos z kúpnej ceny). To povie oceňovacia agentúra, ale vlastník vám ho za toľko nebude chcieť predať. Je to stále to isté. Dobré polohy si udržia svoju cenu, hoci teraz je tam určitý diskont. Som veľmi hrdý na nášho šéfa akvizícií, že sme veľa projektov jednoducho nekúpili, pretože sme si neboli istí, či je to dobrá lokalita. Tých nie je veľa.

Takže nie sme na dne, ako mnohí analytici tvrdia?

Ešte to príde, nie som prílišný optimista. Musíme ešte zvládnuť tú najťažšiu fázu, ktorou bude tohtoročný 3. a 4. štvrťrok. Ešte sme sa neodrazili od dna, myslím že nie a tešil by som sa, ak by som sa mýlil. V roku 2007 sme urobili 13 transakcií za 12 mesiacov, teraz som rád, že prišlo upokojenie. Odišli tí „Funny Money“ investori, aj nadbytočné peniaze z bánk. Často sa tie dvere otvárali aj bez dopytu a dovnútra leteli kufre plné peňazí, bol tu celkom nesprávny odhad rizika.

Boli úvery pre developerov prilacné?

Banskú Bystricu sme ešte veľmi pekne financovali s rakúskymi bankami. Ešte som sa čudoval, že také podmienky by som v Rakúsku nedostal ani pre rakúsky projekt. Marže rakúskych bánk v strednej Európe boli nižšie, ako pri domácej investícii. Sám prichádzam z bankového prostredia, takže som sa čudoval, že banky v Rakúsku pri nízkom riziku mohli požadovať také vysoké marže. Pritom o 300 kilometrov na východ a na sever sme dostali úver podstatne lacnejšie.

Dôvod?

Kúpna sila a potreba dobiehania vyspelých krajín. Je tam taký veľký potenciál ako napríklad v Poľsku, kde žije 40 miliónov ľudí a je tam veľa miest nad 50-tisíc obyvateľov. Predpovede hospodárskeho rastu boli stále medzi 4 a 6 percent, teraz to bude prinajhoršom okolo nuly a ak 1-2 %, budeme sa tešiť. V strednej Európe vieme, kam ten vlak ide. Ale v Nemecku nie, niektoré fondy radšej idú s nami do strednej Európy, ako by investovali vo vlastnej krajine. Niektorí sem idú práve teraz po prvý raz. Hovoria, že teraz by na Východe malo byť lacnejšie ako predtým, preto sú tam ochotní ísť. Som zvedavý, lebo sú to veľké peniaze a čakajú na rozumné transakcie.

Aké to sú?

O pol až jedno percento lacnejšie ako predtým. Také sa uskutočnia, namiesto 5,5 to bude 6,5 % ročného výnosu z hodnoty (yield). Z toho sa dokáže nemecký fond veľmi tešiť, keď nakúpi o percento lacnejšie. A má pravdu. V strednej Európe sa výnosy pohybujú od 5,5 do 7 percent. Kúpili sme aj lacnejšie, za 8,5 %. V Rakúsku sú aj projekty pod 5 percent, napríklad SCS. To je bláznivé, to sme už nemohli, ani sme nechceli. V Nemecku je hmla ešte hustá, ťažko povedať, kam to pôjde. Ja som Rakúšan a my hovoríme: „Don´t see, don´t ski!“ (Kam nevidíš, tam sa nelyžuj).

A čo Rusko alebo Ukrajina?

Sme veľmi šťastní, že sme tam neinvestovali. Nádherné krajiny, obrovské množstvo príležitostí, ale aj obrovské riziko. Uvedomte si, že čo spravujeme, sú peniaze penzijných fondov, sú to ich penzie. Veľmi dobre by mi padlo, ak by sme niečo našli v Turecku, ale Rusko a Ukrajina pre nás na ďalších 5-7 rokov vôbec nie sú zaujímavé. Keď sa do nejakej krajiny pustíme, tak máme na zozname Chorvátsko a potom Turecko.

Ako dokážete odhadnúť riziko na diaľku?

Ideme vždy do investície s partnermi, nerobíme to tak, že prídeme na hranicu a veríme, že tej krajine rozumieme. Ja som jediný cudzinec medzi akvizičnými manažérmi, ostatní sú miestni, mám riaditeľov iba z krajín, do ktorých investujeme., Tí poznajú nuansy, lokality, bolo by arogantné myslieť si, že sa vyznám v Ogrodoch alebo v Banskej Bystrici. Náš človek na Slovensku vyrástol v okolí Bystrice, on vie ako to mesto funguje. Ja som o ňom v živote nepočul, až keď mi ho ukázali na mape. A teraz je v prvej päťke najlepších centier, ktoré máme. Je to pekné mesto ľudia tam radi chodia, nie je to ako Ostrava alebo Bialsko-Biala, kde je iba veľa automobilového priemyslu.

Budú sa v strednej Európe aj zatvárať nákupné centrá?

Samozrejme. Niektoré zatvoria. Každé mesto nad 50-tisíc obyvateľov malo prinajmenšom tri projekty. To je priveľa. V Liberci ich chceli mať napríklad päť. V meste s 80-tisíc obyvateľmi. Tu platí len to, že vyhráva najrýchlejší. My sme prví otvorili, ECE sa stále trápi, Multi otvorilo v centre a je slabé, takže nás netrápi, Plaza je poloprázdna a Globus je na predaj. Tak. To vykresľuje reálny obraz, že je choré ísť do takéhoto mesta s 5 projektmi. Odkiaľ sa tam majú vziať peniaze? Naše centrum Nisa je najväčšie v severných Čechách. Je to polovica viedenského Shopping City Süd. Pokiaľ je to však projekt v dobre lokalite, treba len vydržať a prebojovať to. S výnimkou zlých projektov niekde na rohu, tam platí radšej zavrieť, odpísať, ísť ďalej.   

Možno práve neúspechy jedných sú šancou na nákupy iných...

Aj my máme nový produkt Retail Recovery Fonds. Práve pre také prípady slabo fungujúcich nákupných centier. Vtáčik ešte nemôže byť celkom mŕtvy. Musí vedieť chodiť a snažiť sa lietať. Ak je celkom mŕtvy, netreba sa ho už chytať. Mnohé nákupné centrá nefungujú, pretože sa o ne nikto nestará. Majú len nejakú správu, ktorá posiela faktúry – zaplatíš nájomné, dobre, keď nezaplatíš, aj tak dobre. Nikto ich neriadi. Na to je tento fond, aby sme kúpili projekty na šikmej ploche. Za výhodnú cenu, pretože poloprázdne nákupné centrum je hodné iba polovičnej ceny alebo menej. Máme tri a bude to tak 5-6 takýchto centier.

Takým projektom je v Bratislave Palace?

Za tým centrom je veľká finančná sila Soravia a Bank Austria. Ten projekt bol dobre vymyslený, ale zle zrealizovaný. Teraz chce majiteľ vniesť nový impulz jeho rozšírením a budem sa tešiť, ak sa im to podarí. Prečo by nemohol fungovať Palace, keď funguje Aupark na 4 poschodiach? Ale mysleli si, že treba nájsť nájomníkov, otvoriť a pôjde to samo od seba. A účet teraz musia zaplatiť. Nie je tam správny mix, Soravia sú dobrí stavebníci, ale o prevádzke nákupných centier veľa nevedia.

Hovorili sme s nimi o jeho odkúpení v dobrých časoch, ale za tú cenu by sme si mohli kúpiť nové centrum, tak prečo kupovať Palace s hlavybôľom? Teraz sa časy zmenili, Palace by pasoval do nášho Recovery fondu, ak by nestavali druhú fázu. Nepozeral som sa na to už potom, ak by ma pozvali, rád by som si to pozrel.

Ako riešite problémy nájomníkov?

Máme zmluvy so sieťami pre viacero centier, takže naša pozícia je iná a inak nás vnímajú. Ale lokálni nájomníci ako pekárne a kaviarne, tí to majú ťažké. Tak sa im snažíme vyjsť v ústrety, znížiť dočasne nájomné, ktoré nám doplatia neskôr. Ale aj tak niektorých stratíme, možno aj tretinu. Horšie je to v segmente kancelárií, cítime to. Ale vychádzame v ústrety nájomníkom, ideme za nimi skôr ako prídu oni. To je kľúč k úspechu v krízových časoch – komunikácia. Ideme za zákazníkmi aj za bankami skôr, ako prídu oni za nami. A je to veľmi personálne náročné. Preto ja nemôžem nijako zoštíhliť firmu. Ak niekto tvrdí, že na krízu reagujú zoštíhlením, ide úplne falošným smerom. Výsledkom môžu byť iba nižšie výnosy.

Foto - Melzer PR Group

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.