Stredná Európa je vychádzajúcou hviezdou realitného trhu

Viac ako polovica všetkých investícií do realít v Európe sa realizuje na dvoch trhoch – vo Veľkej Británii a Francúzsku. Najvyšší zisk a najlepšie vyhliadky na ďalší rozvoj v Európe má však v tomto roku priniesť trh nehnuteľností v hlavnom meste Ruska, Moskve. Za ňou nasleduje Praha. Budapešť je štvrtá a Varšava šiesta.

Dobré perspektívy sa tu spájajú so zatiaľ nedostatočne rozvinutým trhom. Investične najlákavejším mestom západnej Európy je Brusel. Dopyt po kancelárskych priestoroch a bývaní tam posilní rozšírenie Európskej únie o desať nových krajín.

Vyhliadky realitného trhu majú od investičného raja ďaleko. Ziskové perspektívy sú „mierne dobré“. Dôvodom je doznievajúca recesia, ktorá západnú Európu opúšťa len veľmi pomaly.

Okrem toho nadnárodné firmy časť pracovných miest presúvajú do nových členských krajín alebo dokonca úplne mimo Európy. Účastníci prieskumu napriek tomu považujú investície do nehnuteľností za atraktívnejšie ako investovanie do dlhopisov či akcií.

Také sú závery spoločnej štúdie washingtonskej univerzity Urban Land Institute a spoločnosti PricewaterhouseCoopers pod názvom Emerging Trends in Real Estate Europe 2004, ktorú dokončili koncom januára. Ide o prvú európsku edíciu štúdie, ktorá má v USA štvrťstoročnú tradíciu. Vychádza z informácií, ktoré jej poskytlo vyše dvesto popredných hráčov v odvetví investovania do výstavby, predaja a prenájmu nehnuteľností v Európe.

Moskva, Praha, Brusel...

Moskva je okrem prívlastku najlepšia investičná príležitosť aj doteraz najmenej rozvinutým trhom v Európe, kde si investovanie pre pomerne vysoké riziko vyžaduje „odvahu“. Napriek tomu je európskou investičnou destináciou roka číslo jeden. Bezmála tri pätiny opýtaných respondentov odporúčajú nehnuteľnosti v takmer desaťmiliónovej metropole nakupovať. Len štvrtina si myslí, že prišiel čas predávať.

V minulom roku napríklad ceny bytov v Moskve poskočili takmer o dve pätiny. Hypotéky sú naďalej pomerne zriedkavé. Investorom chýba disponibilný kapitál a stabilné právne prostredie.

Moskva je napriek tomu jednotkou podľa celkovej návratnosti investícií, rastu nájomného, pomeru dopytu k ponuke aj podľa vyhliadok na ďalší rozvoj trhu. Dopyt po kvalitných kancelárskych priestoroch, bytoch aj skladoch je v Moskve vysoký a naďalej stúpa.

Nadnárodní hráči čoraz viac uvažujú aj o projektoch v regióne V4. Ich záujmu dominuje Praha, investične zaujímavé sú však aj Budapešť a Varšava.

Na Slovensku sa investičný boom tradične koncentruje na Bratislavu a jej blízke okolie. Láka kombinácia slušného hospodárskeho rastu, zvýšeného prílevu zahraničných investícií a vstupu do Európskej únie. Výsledkom je tzv. efekt dobiehania vyspelejších európskych trhov.

Jediným hlavným mestom spomedzi metropol súčasných členských krajín EÚ, kde účastníci prieskumu očakávajú v tomto roku aspoň „mierne dobré“ vyhliadky, je Brusel. Rozšírenie EÚ pre realitný trh hlavného mesta Európy znamená prílev úradníkov i diplomatov.

Tí potrebujú viac kancelárií, bytov a rezidencií. Svoje pozície tu posilňujú aj médiá, regióny a veľké firmy z pristupujúcich krajín. Mestá ako Miláno, Barcelona či Paríž skončili uprostred rebríčka investičnej atraktívnosti, kým Berlín, Frankfurt alebo Amsterdam až na jeho chvoste.

Roztrieštený trh

Transparentnosť európskeho trhu nehnuteľností sa zvyšuje. Tradične neprehľadné trhy si tak dokázali zabezpečiť širšiu investičnú bázu. Typickým príkladom je Slovensko, rovnako ako celá stredná a východná Európa.

Zahraničné mená prestávajú byť medzi konkurentmi na lokálnych trhoch exotickou raritou. Vzhľadom na neexistujúci celoeurópsky trh však veľa nadnárodných firiem pri prieniku na nové trhy stále využíva lokálneho partnera. Vo východnej polovici kontinentu sa množia akvizície zaujímavých lokálnych firiem s dobrým postavením na domácom trhu.

Vybrané realitné trhy v Európe (%, podiel)

PRAMEŇ: Emerging Trends In Real Estate Europe 2004 Survey

Najväčšou prekážkou pre investorov sú dokonca aj v EÚ veľmi rozdielne daňové a právne štruktúry regulujúce tento typ podnikania, lízingové pravidlá, obchodná kultúra a jazyková bariéra. Na americkom trhu obdobné problémy chýbajú. Jediným pozitívnym posunom smerom k harmonizácii pravidiel hry v tomto sektore v EÚ zostáva zavedenie eura, ktoré nahradilo národné meny v dvanástich štátoch únie.

Mimo eurozóny však zostáva Veľká Británia. Londýn je pritom najväčším európskym finančným centrom a zároveň jedným z kľúčových trhov pre investovanie do realít. Rozdielne meny zvyšujú transakčné náklady, prinášajú kurzové riziko a znižujú vypovedaciu schopnosť cien.

Retail a byty

Investíciám v Európe naďalej dominuje tradičný sektor kancelárskych budov. V tomto roku bude však spolu so skladovými kapacitami a výrobnými parkami najslabším segmentom trhu. Najlepšie by sa mali naopak oplatiť investície do maloobchodnej infraštruktúry a bývania.

Trh kancelárskych priestorov sa v západnej Európe ešte celý tento rok bude boriť s nízkou obsadenosťou a klesajúcimi cenami prenájmu. Rastúcim trendom je aj presun rôznych call centier a podporných služieb do strednej a východnej Európy alebo dokonca až do Indie.

Spolu s odchodom spoločností klesá plocha potrebných kancelárií v Európe. Podľa analýzy nie je delokalizácia v Európe zatiaľ natoľko akútna ako v USA, avšak ide o rastúci trend. Lepšie by na tom mali byť investície do maloobchodu, keďže spotrebitelia míňajú dosť a s postupným oživovaním ekonomiky budú míňať ešte viac.

V prípade bývania musia investori správne zareagovať na súčasné trendy. Patrí medzi ne napríklad rast počtu malých domácností, v ktorých žije jeden človek, prípadne slobodný pár, alebo starnutie obyvateľstva. Očakáva sa preto rast dopytu po malých bytoch, ale aj domovoch dôchodcov a ďalších objektoch sociálnej starostlivosti.

Stúpajúci počet áut, rastúce dopravné zápchy pri presune z okrajových častí a klesajúci počet členov rodiny vedie k opätovnému zvyšovaniu záujmu o bývanie v centre miest. Zástavba centier by mala preto nabrať výrazný kombinovaný charakter.

Centrum by nemali okupovať len cez víkend opustené kancelárie, ale aj obytné budovy a zodpovedajúca infraštruktúra maloobchodu a služieb. Typickým príkladom kancelárskeho geta je bruselská európska štvrť. Po večeroch a cez víkendy, keď ju opustia tisíce eurokratov, zíva prázdnotou a kazí Bruselu imidž.

Foto – Roman Schönwiesner