Zlatokopi ustupujú z realít

Výrazné spomalenie, oddychový čas, ubratie plynu. Prehodnocovanie projektov, aktivít, financovania, pre niektorých úplný odchod z odvetvia výstavby a správy nehnuteľností. Rok 2009 nalial čistého vína najmä developerom, ale aj bankárom, ktorí ich projekty pomáhajú financovať. Pre tretieho v ringu – zákazníka – znamená oddychový čas výhodu. Z najslabšieho článku v reťazci realitného biznisu sa stal zrazu pán situácie – na jeho peniaze čakajú developeri, banky i stavbári. Peniaze, ktoré často ani nemá, iba sa spolieha, že by raz mohol mať.

Rok 2010 je tak plný nádejí. Makroekonomické výsledky prvého štvrťroka sú veľmi sľubné, vysoký rast HDP, priemyselnej výroby a exportu sľubuje, že peňazí a odvahy na investície bude tento rok výrazne viac ako vlani. Problém je, že v realitnom biznise sa to prejaví oneskorene, až keď sa dobré tržby a zisky firiem odzrkadlia v ročných správach, zamestnanosti, platoch, odmenách a podieloch na zisku. Potom porastie dopyt po bývaní, kancelárskych priestoroch či nových obchodoch a skladoch.

Realitných developerov a najmä stavbárov tak čaká ťažký rok s nádejnou perspektívou. Príkazom dňa je vydržať. Do oživenia dopytu si treba pripraviť projekty tak, aby mohli uspokojiť smäd trhu o dva-tri roky, keď sa terajšie zásoby vypredajú a nových produktov bude málo. A také sa objavujú. Najmä v prípade nákupných parkov či logistiky, ktoré na oživenie zareagujú najskôr. Hovorí sa však aj o bytových projektoch, ktoré prebijú súčasné ležiaky nielen kvalitou a lepšími dispozíciami, ale zvlášť cenou na úrovni starších bytov. Kým v regiónoch nie sú nové byty okolo 1 200 eur/m2 s daňou ničím neobvyklým, na túto úroveň si bude postupne musieť zvyknúť aj hlavné mesto, ak chce zabezpečiť udržateľný dopyt pre novú výstavbu.

Odchod zlatokopov

Pokles cien na trhu však prináša so sebou aj ústup konkurencie. Medzi developermi. Množstvo zlatokopov, ktorí sa do odvetvia vtlačili v rokoch 2005 až 2008, už z neho rovnako rýchlo cúvajú, aby si zachránili už ani nie zisky, ale aspoň vložené prostriedky. Rodení developeri, ktorí už v krajine niečo postavili, zasa redukujú svoje plány i zásoby pozemkov. Konkurencia zo zahraničia sa do rizikovej a v súčasnosti málo výnosnej krajiny netlačí.

Zobudí sa zrejme až po prvom roku prudkého rastu ekonomiky, ktorý zaregistrujú aj zahraničné analytické agentúry. Konsolidácia odvetvia tak bude ešte minimálne tento rok pokračovať a vytriedi tých, ktorí sa chcú nehnuteľnostiam naozaj venovať, od takých, čo len hľadajú investora, ktorému by svoje nie celkom realizovateľné sny predali. V každom prípade, na miesto na slnku už majú nárok iba developeri, ktorí sú do projektu schopní vložiť poriadny kus vlastných prostriedkov, a nie iba čakať na peniaze banky a zákazníkov. Biznis sa tak vracia k základom – investor investuje, stavebná spoločnosť stavia a ak si obaja vykonajú svoju prácu dobre, zákazník kúpi. Žiadne mačky vo vreci, žiadne lacné sľubotechny s drahými faktúrami.

Málo čerstvého mäsa

Dôležitým článkom realitného odvetvia sú banky. Pre tie bol vlaňajšok tiež rokom vytriezvenia. Neposkytli veľa nových úverov, oproti roku 2008 podpísali často iba zlomok nových zmlúv. Na druhej strane, ešte fyzicky uvoľňovali veľa peňazí z úverov z predchádzajúcich rokov. Celkový objem zdrojov v projektovom financovaní im tak neklesol, až na výnimky stagnoval. „Poskytovanie nových úverov bola pre nás vlani iba malá časť práce. Väčšinu tvorili úpravy starých zmlúv – zmena podmienok, predlžovanie splatností,“ vysvetľuje vedúci odboru projektového financovania VÚB Pavol Hajdu.

Jeho banka bola pritom pri nových úveroch vlani lídrom, keď ich dohodla za 68,6 mil. eur. Zopakovala si tak víťazstvo v kategórii „skokan roka“ z vlaňajška a trvalo sa usadila vo vedúcej skupine. Ostatní pribrzdili viac. Za takmer 60 mil. eur úverovala Slovenská sporiteľňa, Tatra banka a UniCredit Bank len v polovičnom objeme, líder trhu z minulých rokov ČSOB podpísala za rok 2009 nové úvery iba za 8,7 mil. € v piatich projektoch. Napriek tomu sa jej objem prostriedkov v úveroch výrazne zvýšil pohltením Istrobanky, ako aj vlaňajším dočerpávaním starých úverov bratislavskými veľkoprojektmi Eurovea a River Park.

Lídrami projektového financovania tak ostali Tatra banka a Slovenská sporiteľňa, ktoré v ňom ku koncu vlaňajška majú po zhruba 800 mil. eur, druhý tandem tvoria Unicredit Bank a VÚB so zhruba 550 mil. eur. V oboch prípadoch druhý menovaný stíha prvého a v budúcom roku ho pravdepodobne v rebríčku vystrieda. Svedčí o tom práve objem tento rok podpísaných úverov. Žiaľ, okrem VÚB ani jedna z veľkých bánk nie je ochotná zverejniť objem zlyhaných pôžičiek, teda takých, ktorých splácanie mešká viac než 90 dní. Ani vytvorených opravných položiek. Pravdepodobne preto, lebo ich je dosť. Výrazne viac ako rok predtým.

Tešia kvalitné projekty

Aj preto sú v uvoľňovaní nových úverov podstatne opatrnejšie. Platí to najmä pre tých, čo úverovali nakupovanie pozemkov. Najneskôr z ročných správ bánk v budúcich rokoch bude vidieť, koľko z poskytnutých úverov na nehnuteľnosti museli oželieť. V lepšom prípade sa pozemky podarí predať na trhu za nižšiu cenu, v horšom o ne záujem nie je ani tak. Ešte ťažšie sa riešia komplikované prípady, keď banka siahne na založené nehnuteľnosti, predáva ich na dražbách alebo ich ponúka správca v reštrukturalizácii. Vtedy je jasné, že peniaze vyčíslené v bilanciách ako pohľadávky už banka ťažko niekedy uvidí. Vysokú tvorbu opravných položiek bolo už vidieť na vlaňajšej výške ziskov slovenských bánk.

Realitný development čakajú roky, keď sa bude učiť hýbať sa v štandardných mantineloch. Dlhodobé plány, rozumné zisky, kvalita a tvorivosť, ktorá presvedčí zákazníka a odlíši projekt od konkurencie. Veľkí a finančne silní developeri ako HB Reavis, J&T Real Estate, Penta Investments, Cresco alebo Iuris či hráči zo zahraničia TriGranit, Ballymore, IICG alebo Avestus, ktorí na Slovensku už niečo postavili, takýto vývoj vítajú. Banky tiež priznávajú, že hoci je pre nich príkazom dňa opatrnosť, poskytovať úvery potrebujú a kvalitné projekty preto vítajú. „To, že sa úverovanie ani v takom ťažkom roku, ako bol 2009, nezastavilo úplne, svedčí o tom, že dobrý projekt má vždy šancu,“ hovorí P. Hajdu.

Foto - Maňo Štrauch

Článok vyšiel v ročenke TOP v stavebníctve a realitách, ktorá je súčasťou aktuálneho vydania TRENDU.

© 2010 TREND Holding, spol. s r.o.