V centre Európy pribúdajú bytové kolosy

Z roka na rok plnšie peňaženky ľudí ochotných zadlžiť sa na veľkú časť života. Rastúce ceny nielen nových bytov. Rekordne stúpajúce čísla začatých, rozostavaných a dokončených bytov. Neustále sa zvyšujúci objem stavebnej produkcie. Prílev obyvateľov z vidieka. Pribúdajúce nové sídliská, na papieroch pripravované akési mestečká v meste. To je jednoduchá charakteristika trhu s bývaním nielen na Slovensku, ale i vo väčšine ostatných postkomunistických krajín.

Je Bratislava v porovnaní s okolitými metropolami strednej Európy ďalej vo výstavbe rezidenčných superprojektov? Pri porovnaní najväčších dokončených projektov je v absolútnych číslach najvyššie Budapešť. Marina Part s 3 800 bytmi je suverénne najrozsiahlejší bytový komplex v okolí. Len približne z polovice sa mu približuje pražská Neo riviéra s dvoma tisíckami bytov a varšavská Marina Mokotów s takmer dvoma tisíckami. Bratislavské Koloseo s vyše sedemstovkou bytových jednotiek pôsobí popri týchto dielach skôr ako chudobný príbuzný.

No ak sa vezmú do úvahy parametre miest, v rámci ktorých sa rezidenčný trh rozvíja – počet dokončených bytov ročne, počet obyvateľov či veľkosť bytového fondu – slovenská metropola susedom úspešne konkuruje. Podiel počtu bytov v najväčšom projekte na dokončených bytoch v roku 2006 predstavuje v Bratislave pätinu.

Pri Prahe je tento podiel takmer tretinový, Budapešť má vysoké percento (41 %) aj vďaka klesajúcemu počtu dokončených bytov za minulý rok. Varšava je v tomto ukazovateli na chvoste s 11-percentným podielom. No tu celkové počty dokončovaných bytov výrazne prevyšujú susedov.

Pri pohľade na plánované projekty, ktoré sú zatiaľ len v podobe nákresov a makiet, Bratislava sa tiež nemusí hanbiť. Varšavskému mestečku Wilanów pre približne 25-tisíc ľudí môže smelo konkurovať petržalské South City (Južné mesto). Tu by malo podľa zámeru developera Cresco Group vyrásť takmer desaťtisíc bytov.

Južné mesto

V hlavnom meste Slovenska sa v minulom roku dokončilo zhruba tri a pol tisíca bytov. To pri celkovom počte 14 444 skolaudovaných bytov v krajine znamená zhruba štvrtinový podiel. Neutíchajúci dopyt láka ďalších developerov. Zahraničných, ale aj tých, ktorí sa doteraz venovali komerčným nehnuteľnostiam a byty považovali za nie príliš ziskovú aktivitu.

K novým hráčom patrí skupina Orco, ktorá pod bratislavskou Kolibou začala stavať stovku luxusných bytov a vzápätí ohlásila kúpu pivovaru Stein v širšom centre. Plánuje ho prestavať na byty a hotel. Česká Sekyra chce v Mlynskej doline postaviť komplex Cubicon. Ponúkne na stále nenasýtený trh takmer štyristo bytov. Ďalšou českou firmou je Finep – jeho Jégého alej prispeje takmer pol tisíckou bytov.

Developerská skupina HB Reavis sa doteraz orientovala iba na administratívu a retail. Vo svojom najväčšom projekte – polyfunkčnom Twin City na Mlynských nivách – sa však už chystá zabŕdnuť aj do bývania a vybudovať 320 bytov vyššieho štandardu. Izraelský B.R.K. spolu s Ditecom v prípade Bergamonu v Prievoze počíta dokonca s 1 200 bytmi. K tomu treba pripočítať stovky bytov, ktoré plánujú stavať J&T, Atlas Real, Lipa Invest, Ballymore, ZIPP, MEI, GTC či ďalší menší developeri.

Južné mesto bude nepochybne najrozsiahlejší projekt. Dvojica developerských hráčov Cresco Group a Private Quinlan Golub už má skúsenosti s terajším druhým najväčším obytným areálom vo výstavbe – Troma vežami na Bajkalskej ulici.

Južné mesto majú začať kopať budúci rok. Ako prvé pribudnú byty na ploche zhruba 160-tisíc štvorcových metrov, nasledovať budú obchodné priestory a kancelárie. Po dokončení polyfunkčného areálu v niekoľkých etapách by tu malo nájsť bývanie zhruba 20-tisíc ľudí.

Medzi bratislavské giganty najbližšej budúcnosti možno zaradiť aj Port – Lamačská brána od Penty. Územie s rozlohou 230 hektárov poskytne širokú škálu možného využitia v závislosti od situácie na trhu. Podľa zámeru investora by mali dominovať obchodno-zábavné a voľnočasové priestory, doplnené o administratívu a byty. Areál budú stavať postupne, možno aj desať rokov.

Pražská riviéra

Hlavné faktory, ktoré vplývajú na rast dopytu a bytovej výstavby v Prahe, sú podľa spoločnosti Cushman and Wakefield ľahko dostupné hypotekárne úvery, podpora mladomanželom či hroziaca zmena sadzby DPH. Podľa Ivy Nesmerakovej z tejto spoločnosti jeden z návrhov hovorí, že by 5- percentná sadzba mala platiť pre byty do 120 štvorcových metrov, pri väčších by to bolo už 19 percent.

V Prahe je momentálne v štádiu výstavby alebo na predaj približne osemtisíc bytov vo viac ako 70 developerských projektoch. Luxusné byty v najexkluzívnejších lokalitách dosahujú cenu 4 500 eur za štvorcový meter, dobre položené byty vyššej triedy sa pohybujú od 1 500 do 2 500 eur. Pri panelákoch sa cena dostáva pod tisíc eur.

Najväčším pražským projektom je Neo riviéra. Developer Neo City Group, za ktorým stojí najväčšia izraelská banka Hapoalim, ponúkne takmer dve tisícky bytov. Neďaleko Sazka Areny zasa dokončujú druhú etapu projektu Nová Harfa. Spoločnosti Finep tu spolu pribudne 1 419 bytov. Slunečný vršek od Orco Group pridá viac ako tisícku.

Varšavské „mestečko“

Podobne ako okolité trhy, aj varšavský rapídne rastie vďaka zvyšujúcemu sa dopytu. Je taký silný, že niektoré projekty sú vypredané ešte pred získaním stavebného povolenia. Ceny nových bytov sa líšia v závislosti do polohy. V okrajovej časti Wesola zaplatia kupujúci približne necelých 800 eur za štvorcový meter, v lukratívnej centrálnej štvrti Mokotów sa cena môže vyšplhať na vyše desaťnásobok.

Na varšavskom rezidenčnom trhu prevládajú domáci developerskí hráči, ako sú napríklad Dom Development, JW Construction, Exbud, GTC či Pekao Development. K týmto spoločnostiam sa pripájajú zahraniční Bouygues Immobilier, Viterra (Orco), Ghelamco, Maripol a Robyg.

Najväčším rezidenčným projektom v poľskej metropole je nedávno ukončený Marina Mokotów. Zahŕňa rôznorodú ponuku bývania pre zhruba šesťtisíc ľudí.

Poliaci pritom uvažujú ešte vo väčších číslach. Varšava získa stredoeurópske prvenstvo v čase ukončenia novo vytváranej štvrte Miasteczko Wilanów, teda pravdepodobne v roku 2010. Vo viac ako desaťtisíc bytových jednotkách bude bývať približne 25-tisíc ľudí. Mestečko vybudujú viaceré developerské spoločnosti, za ktorými stoja väčšinou veľkí zahraniční realitní hráči, napríklad španielska Fadesa či izraelský BSR Europe.

Maďarské nábrežie

Priemerná cena za štvorcový meter bytu v lepších štvrtiach Budapešti dosahuje zhruba 1 800 eur, na top adresách môže vyskočiť aj na 4 700 eur. V okrajových častiach klesá na tisíc eur. Najväčšími developermi v Budapešti sú Cordia Magyarország, GB Európa, Autóker, Olimpia Group a Pesti Házak.

Určite top projektom v Budapešti a jedným z najväčších v celej strednej Európe je Marina Part (part v maďarčine znamená nábrežie). Lokalita dunajského nábrežia je len šesť minút od priameho centra Budapešti. Za týmto dielom, ktorého všetky fázy boli vypredané pár týždňov od zverejnenia ponuky (najmä investorom z Británie), stojí najväčší budapeštiansky developer s izraelskými koreňmi, spoločnosť Autóker.

Podobne na nábreží Dunaja je umiestnený ďalší veľký projekt s názvom Duna City. V južnej Pešti, v časti Ferencváros, má v nasledujúcom období vyrásť nové polyfunkčné centrum. Kancelárske budovy a luxusné apartmány sa budú rozprestierať na 32-hektárovom pozemku so zastavanou plochou pol milióna štvorcových metrov.

Ilustračné foto - Maňo Štrauch, vizualizácia - Cresco

© 2007 TREND Holding, spol. s r.o.