V realitách sa brieždi

Realitný trh začína nesmelo a s opatrnou nádejou hľadieť do budúcnosti. A s nevídanou pokorou spomínať chyby z obdobia spred a počas krízy. Želá si, aby sa už nezopakovali a neviedli ku krachom ďalších developerov, stavebných firiem či menších dodávateľov stavieb.

Hráči, ktorí na realitnom trhu pôsobili aj v čase najväčšieho boomu, dnes hovoria o návrate k základom – záujmu o klienta, dlhodobým zámerom, spoľahlivosti. Krívajúcemu sektoru má pomôcť kvalita, zhodli sa diskutujúci na minulotýždňovej TREND konferencii Reality a development 2010. No v debate sem-tam bolo cítiť i bezradnosť. Najmä vtedy, keď sa hľadala odpoveď na otázku, čo so zásobami nepredaných bytov a neprenajatých kancelárií.

Po všetkom

„Staré dobré časy sú už preč,“ pripomenul na úvod Menno Verhoeff, riaditeľ globálneho realitného fondu ING REIM pre strednú Európu. O akých časoch hovorí, ilustruje na dátach spred ôsmich rokov. Vtedy prišiel výrazný nárast záujmu o tento región, pokiaľ ide o investície do nehnuteľností. Kým v roku 2002 do centra kontinentu smerovala zhruba miliarda eur, o štyri roky neskôr to bol viac než osemnásobok. Vlani sa región s objemom 1,7 miliardy nainvestovaných eur dostal späť na čísla zo začiatku zberu údajov.

Menno Verhoeff

Aj vďaka poklesu cien nehnuteľností i prenájmov záujem opäť ožíva. Od začiatku tohto roka hovoria viacerí developeri i realitné kancelárie o náraste predaja, hoci to platí najmä pre rezidenčný sektor. Komerčné nehnuteľnosti v podobe kancelárií a obchodov sú stále pred rozbrieždením. Napriek všetkému v Bratislave len nedávno otvorili nábrežný komplex Eurovea, kde sú obchodné priestory prenajaté na takmer sto percent. Podobnou úspešnosťou sa mnohí pochváliť nemôžu, najmä nie developeri kancelárskych priestorov. Napríklad v spomínanej Eurovei sa tomuto segmentu darí oveľa menej, z kancelárií je prenajatá ani nie tretina.

Vďaka rozhýbaniu záujmu v sektore bývania či po oživení nálady vo svetovej ekonomike pribúda optimistov aj medzi developermi a stavbármi. „Sme pripravení na nové zákazky,“ hovorí Oto Hornáček, spolumajiteľ stavebnej firmy Hornex. Napriek tomu, že si tiež myslí, že dobre už bolo. Developerov vyzýva, aby sa pustili do novej výstavby. V tomto roku však výraznejšie oživenie stavebného trhu neočakáva. Dávajú mu za pravdu i čísla o vývoji stavebnej produkcie z prvých mesiacov. Vo februári medziročne poklesla zhruba o pätinu. Pritom už východiskový vlaňajší február zaznamenal prepad.

Hlavný analytik TREND Analyses Ján Kovalčík si tiež nemyslí, že už „je po všetkom“. Výdavky domácností a ich spotreba na Slovensku síce v minulom roku výraznejšie neklesali, typicky sa však oneskorujú za vývojom ekonomiky. Pokles môže priniesť práve tento rok a budúcnosť tiež nie je ružová. „Výrazný rast neočakávame o rok a ani o dva,“ tlmí optimizmus zástupcov realitného biznisu. Podľa neho bude výsledkom, že prežijú úspešné a dobre nastavené projekty. Kým pred krízou zarábali všetci, teraz budú len tí najlepší.

A predsa sa stavia

S vidinou, že tí najlepší sú práve oni, sa developeri púšťajú do nových projektov aj v ťažkých časoch. A nie do malých. Do predaja napríklad vstupuje rezidenčný projekt Slnečnice na okraji Petržalky. Cresco ho realizuje ako prvý výkop megaprojektu Južné mesto. Ten počíta s tisíckami bytov, rodinnými domami, obchodmi i kanceláriami. Na druhom konci Bratislavy zasa Penta plánuje rozostavať podobne veľkú štvrť Bory. Začína sa s obchodným centrom od slávneho architekta Massimiliana Fuksasa.

Na otázku, či je vhodný čas púšťať sa do takého veľkého projektu, šéf realitného odboru Penty Juraj Šaštinský hovorí, že boli rozhodnutí začať aj bez klienta: „Lebo ak výstavbu nerozbehneme, klient nepríde. Navyše, o dva roky môže trh vyzerať úplne inak.“ Praktickým výsledkom je, že v zatiaľ imaginárnom obchodnom centre sú už predbežne zazmluvnení viacerí nájomníci. Samostatne stojaci obchodný dom si už objednalo Metro, dohadujú sa ďalší, ako Kika, Hornbach alebo Nay. Podobne uvažuje aj HB Reavis s veľkolepým projektom Twin City za takmer 600 miliónov eur neďaleko centra metropoly. Ak by mal developer už zajtra všetky potrebné povolenia, začína kopať.

Vybavenie úradných formalít a naštartovanie bagrov však ešte neznamená reálne stretnutie plánov developerov a architektov s trhom. Samostatná panelová diskusia sa venovala téme ako uloviť zákazníka a ako spoznať trh. Riaditeľ Centra bývania Tatra banky Andrej Džurňák poukazuje na zmenu myslenia oproti obdobiu, keď sa stavalo všade, rýchlo a bez jasnej stratégie. „Pred dvoma rokmi sme hovorili o tom, či tu chýba 30- alebo 50-tisíc bytov, ale nikto sa nespýtal, v akej cene. To sa ukázalo ako chyba. Dnes nemáme bežným klientom čo ponúkať,“ ťažká si.

V hlavnom meste je preto stále k dispozícii približne štyritisíc nových voľných bytov, z toho takmer polovica dokončených a zvyšok rozostavaných. Míňajú sa len ťažko. Dôvodom je netrafenie cieľovej skupiny. Navrhnúť riešenie, ako sa zbaviť takzvaných „ležiakov“, ktoré súčasnému klientovi nezodpovedajú ani výmerou, ani dispozíciou, lokalitou či cenou, si netrúfajú ani najsmelší. Napriek tomu, že ceny sa už dostávajú k úrovni panelákov, o veľkometrážne apartmány nie je veľký záujem.

Richard Churý, regionálny riaditeľ Remaxu Slovakia, vidí riešenie jednoducho: „Je to, ako keď nakúpite hocijaký tovar, ktorý sa ukáže ako nepredajný. Raz ho za nejakú cenu budete musieť predať. Nejaké peniaze sú lepšie ako žiadne.“ Podľa neho je v súčasnosti napríklad v hlavnom meste slabý až takmer žiadny dopyt po bytoch v cenovom rozpätí od 2-tisíc po 2 500 eur za štvorcový meter vrátane DPH. Príkladom môže byť projekt 3nity v biznis zóne na Plynárenskej či Brečtanka na Kolibe, kde sa zoznam voľných bytov nevyprázdňuje ani po výraznom, v mnohých prípadoch až 40-percentnom znížení cien.

Lacnejšie nedajú

Vlani dokonca prišiel stav, že zákazníci viac rezervácií a zmlúv rušili, ako uzavierali, a zásoby ležiakov sa kopili. V tomto roku sa podľa analýzy trhu, ktorú na konferencii predstavil vedúci odboru rezidenčných nehnuteľností poradenskej spoločnosti King Sturge Michal Padych, situácia v predaji dokončených bytov zlepšila a ich počet sa pomaly znižuje. No ponuka je najsilnejšia okolo úrovne 2 150 až 2 400 eur za štvorcový meter s DPH, kým najlepšie idú na odbyt byty, ktoré sú v ponuke za zhruba 2 000 eur. Riaditeľka realitky Bond Daniela D. Rážová upozorňuje, že dopyt na trhu je, veľmi ťažko sa však predávajú veľkometrážne byty s vysokými cenami v okrajových lokalitách mesta.

Prestrelené projekty by mala nahradiť nová výstavba za prijateľné ceny, ktoré umožnia nižšie ceny stavebných prác a materiálov. Vedúca oddelenia financovania nehnuteľností UniCredit Bank Gréta Slaninková však tvrdí, že hovoriť o veľkých projektoch je dnes predčasné. Ako banka majú záujem financovať skôr menšie projekty s nanajvýš 40 až 50 bytmi.

Developer si musí pripraviť viac vlastných peňazí, ktoré by mu mali vystačiť na postavenie hrubej stavby. Až potom je totiž v súčasnosti reálny predpredaj a ním podmienený úver od banky.

Navyše zdôrazňuje, že banky nemajú chuť púšťať sa do úverovania, kým sa neminú zásoby nepredaných bytov: „Nedá sa hovoriť, že ideme masívne do nových projektov. Skôr musíme vyriešiť problémy z obdobia boomu, keď sa toho postavilo viac a v nevhodnej štruktúre,“ vraví G. Slaninková. Podľa nej by sa to malo vyčistiť tento a budúci rok, pripúšťa že aj formou individuálnych zliav.

G. Slaninková je presvedčená, že pre developerov s nepredanými bytmi je prospešné, že sa nová výstavba trochu pribrzdila: „Je to regulácia trhu zo strany bánk a ich akcionárov, ktorí nám predpísali určité kritériá financovania. Je to taká samoregulácia trhu. Banky vyzerajú, že to brzdia, ale tým, kto rok váhal, bol kupujúci. A to bolo nepríjemné pre každého, kto mal v takýchto projektoch peniaze – či už vlastné prostriedky alebo úverové zdroje,“ uzatvára predstaviteľka UniCreditu.

Upokojiť vyľakaných

Nová výstavba tak ostane doménou finančne silných firiem, ktoré si veľkú časť prác dokážu prefinancovať samy a banku potrebujú skôr ako poistku. Tie nachádzajú aj liek na vyľakaný trh, ktorý v diskusii na konferencii spomenul Martin Popik z firmy ISI Group, ktorá štartuje výstavbu nového mestečka Malý raj pri Slovenskom Grobe.

Nemyslí si, že by ľudia vôbec nechceli kupovať, boja sa však, že kúpia zle. Tak radšej čakajú, či ceny ešte neklesnú. Oni sa preto rozhodli garantovať im predaj za najnižšiu ponúkanú cenu. Teda ak by neskôr znížili ceny, tie sa automaticky znížia aj skôr zazmluvneným klientom. Malo by to pomôcť znížiť obavy a neistotu na trhu.

Foto - Milan David

Prečítajte si aj, čo sa hovorilo o bývaní pre seniorov.

© 2010 TREND Holding, spol. s r.o.