Východ alebo Západ, pýtalo sa Cannes

Počasie nesklamalo ani tento rok. Hoci v pondelok ešte husto pršalo a kabát nebol len na ozdobu, v deň oficiálneho otvorenia najväčšieho svetového veľtrhu nehnuteľností vo francúzskom Cannes privítala zhruba 28-tisíc biznismenov azúrová obloha a teploty blížiace sa k dvadsiatke. Luxusné letovisko na brehu Stredozemného mora, realitný svet po 19. raz.


No je to len príjemné marcové počasie, také odlišné od britských pľuští, stredoeurópskeho chladu alebo ruského studeného vetra, čo významných hráčov každoročne pritiahne na Azúrové pobrežie? Kvôli čomu sú ochotní platiť predražené izby v dávno dopredu vypredaných luxusných hoteloch, tlačiť sa v plných lietadlách a tráviť hodiny svojho draho plateného času v každodenných zápchach medzi Cannes, Nice a Antibes?


Pohoda pri mori. Možnosť prediskutovať najnovší vývoj na trhu či ukázať sa ohromujúcim projektom na slnečnej terase nad morským zálivom je určite silná motivácia. No Cannes nie je miesto, kde sa realitný biznis prakticky robí, nie je to miesto na nákupy a predaje a podpisy zmlúv. Skôr ide o možnosť byť videný, stretnúť sa s dôležitými ľuďmi v biznise, zachytiť nové trendy. A ochutnať, v akých objemoch sa realitný trh pohybuje. 


Obrovské projekty ruských, arabských, indických alebo čínskych developerov poskytujú Stredoeurópanovi rýchly návrat do reality, ak by sa príliš nadchol veľkosťou plánov vo svojom regióne. Lídri globálneho realitného trhu nestavajú budovy ani štvrte. Budujú celé mestá, regióny pre stovky tisícov obyvateľov, ktoré by sa v strednej Európe okamžite po dostavaní zaradili do prvej desiatky podľa veľkosti.


Najdôležitejšie je zaujať – či už výškou budovy, rozsahom investície alebo aspoň nápaditou reklamou. Ako napríklad ruská skupina Mirax stavajúca najvyššiu európsku budovu nazvanú Veža federácie v Moskve. Na projekt upozorňovala skupinami hostesiek s kočíkmi, ktorým sa navyše pod krátkymi šatami zreteľne črtalo tehotenské bruško. V kočíkoch namiesto bábätiek sedeli makety výškovej budovy. Na realitnom veľtrhu nečakané stretnutie a účinná reklama. 


Vedúci odboru komunikácie bratislavského magistrátu Milan Vajda potvrdzuje, že o priamom uzatváraní obchodov veľtrh v Cannes nie je. Ide podľa neho o prvé informačné kontakty s investormi, vytváranie imidžu mestu a krajine, ktorý sa zúročí v budúcnosti. „Tento rok sa tu viac objavujú všelijakí oneskorenci, ktorí Bratislavu teraz objavili a prichádzajú s plánmi na stavbu podzemných garáží v centre a podobnými projektmi,“ usmieva sa.


Veľtrh potvrdil aj pokračovanie súboja medzi konzervatívnym vnímaním realitného investovania vo vyspelých krajinách a dynamickými projektmi v Rusku, Ázii, Turecku a inde. U západných investorov vidieť výrazný posun vo vnímaní. Podľa hodnotenia Urban Land Institute a PricewaterhouseCoo­pers sa v rebríčku najzaujímavejších realitných trhov sveta vlani dostali do popredia Istanbul a Moskva, ktoré ešte rok predtým figurovali v druhej desiatke. Tradiční lídri Londýn a Paríž klesli na ich miesto. 


East or West? „Západ alebo Východ?“ bola jedna z otázok, ktoré tento rok v Cannes doslova viseli vo vzduchu. Hypotekárna kríza v USA priniesla spochybnenie istoty vyspelých trhov, hoci v Európe sa zatiaľ dotkla najmä Britských ostrovov. Nemecko či Francúzsko jej odolávajú, no najlepšie sa s ňou dokázali vyrovnať práve reformné krajiny. Tradičné investičné a developerské spoločnosti, hrdé na svoje sústredenie na Londýn, Paríž a Brusel, očakávali, že práve nové ekonomiky dostanú od finančných trhov ranu v podobe pádu dopytu po realitných aktívach. 


Nestalo sa tak. „Výnosovosť vo východnej, ale najmä v strednej Európe nie je nelogická,“ myslí si šéf britskej realitnej skupiny Invesco Paul Kennedy. „Ekonomický rast týchto krajín je výrazne vyšší ako v západnej Európe.“ Poukazuje na zaostávanie životnej úrovne obyvateľov bývalého socialistického bloku, ktoré sa prejavuje prudkým rastom domáceho dopytu.


P. Kennedy je presvedčený, že okrem priemyselných nehnuteľností v okolí Budapešti budú ostatné typy realitných aktív v strednej Európe aj naďalej zaujímavé, aspoň v porovnaní so západnou Európou. Pre bratislavské kancelárske a obchodné nehnuteľnosti má Invesco odhad ročných výnosov z nájomného a rastu hodnoty na úrovni osem percent a viac. „Stredná Európa sa stále vyvíja zo záhumienka západoeurópskeho realitného trhu na skutočné centrum Európy. Jadrom starého kontinentu bude raz aj tamojší realitný trh,“ je presvedčený britský manažér.


Šéf analytikov francúzskej realitnej spoločnosti Atisreal z koncernu BNP Paribas Christophe Pineau má na to iný názor. Podľa neho je realitný trh v strednej Európe veľmi malý, možností investovania nie je veľa. „Miera neobsadenosti kancelárií v jednotlivých mestách veľmi kolíše, takéto malé trhy sa väčšou výstavbou rýchlo zahltia,“ upozorňuje. Očakáva rast nájomného v Budapešti a Prahe, kým vo Varšave sú podľa neho ceny už vysoké a stratili potenciál rastu. 


Ako zhrnutie ponúka názor, že v strednej a východnej Európe sa investovať neoplatí. Kým výnosovosť je oproti Západu iba o málo vyššia, západoeurópsky trh ponúka podstatne viac nehnuteľností na výber, výrazne vyššiu transparentnosť a dostatok informácií o jeho vývoji. 


P. Kennedy upozorňuje, že v tejto časti Európy sa už tiež skončili „zlaté časy, keď sa prenajalo alebo predalo všetko, čo sa postavilo“. Developeri si podľa neho budú musieť zvyknúť, že je dôležitá správna voľba produktu, starostlivosť oň a práca so zákazníkmi. 


Aj my chceme byť veľkí. Stredná Európa nepochybne ponúkne aj v budúcich rokoch čoraz väčšie projekty. Varšavská primátorka Hanna Gronkiewicz-Waltz v Cannes ohlásila, že mesto počas najbližších piatich rokov investuje do infraštruktúry 5,4 miliardy dolárov (vyše 100 mld. Sk). Pôjde najmä o dva mosty cez Vislu, novú linku metra a ďalšie stavby. Súvisí to s  Majstrovstvami Európy vo futbale v roku 2012, ktoré Poľsko usporiada spoločne s Ukrajinou. 


Bratislava sa tiež blysla dvoma veľkými projektmi, ktoré znesú porovnanie s ruskými či arabskými zámermi. Prvým je nová štvrť Centrop medzi Lamačom, Devínskou Novou Vsou a Záhorskou Bystricou skupiny Opera Reform, ktorá má nadväzovať na Port finančnej skupiny Penta. Celkovo sa má pozdĺž diaľnice do Malaciek v najbližších 20 – 30 rokoch zastavať tisíchektárové územie. Nápadný stánok investora s ohromujúcimi vizualizáciami, ako aj kvalitná prezentácia Guya Perryho z poradenskej firmy Invi mohli vytvoriť dojem, že výstavba je už v plnom prúde. No po poli zatiaľ behajú zajace, aj keď investor má už značnú časť pozemkov na výstavbu. 


Ešte ďalej od reálneho kopania do zeme má projekt bratislavského magistrátu, ktorý počíta s výstavbou kanála od Devína po Čunovo, ktorý by viedol okolo Petržalky. Okrem protipovodňového významu by priniesol aj prudký rozvoj územia okolo slovensko-rakúsko-maďarských hraníc. „Je to priestor, do ktorého sa Bratislava v minulosti nemohla rozrastať, a my by sme to radi zmenili,“ načrtáva plány primátor hlavného mesta Andrej Ďurkovský. 


Rozdiel je v tom, že na Slovensku prejdú do dokončenia takýchto megazámerov desiatky rokov, kým vo veľkých krajinách to trvá oveľa kratšie. Napokon, stredná Európa stále neprenikla do rebríčkov najväčších realitných transakcií ani v rámci starého kontinentu. Aby sa vlani dostala aspoň do prvej dvadsaťpäťky, museli by transakcie prevýšiť aspoň hranicu 800 miliónov eur (27 mld. Sk). 


Na prasknutie. Napriek všetkému šarmu prímorského centra sa zdá, že veľtrh Mipim z Cannes postupne vyrastá. Hoci sa darí pridávať k pavilónom na morskom piesku nové stany a prenajímať ďalšie lode, výstavisko je čoraz tesnejšie. Ešte horšia je situácia s dopravou či ubytovaním. A keď sa ku všetkému pripočíta francúzska dezorganizácia, návštevníka stoja chaosy veľa hodín drahocenného času.


V kuloároch sa preto hovorí o presťahovaní výstaviska do lokality s väčšími priestorovými možnosťami, napríklad do blízkeho technologického parku Sophia Antipolis. Aj keď je ťažké predstaviť si, že by špičkoví manažéri vymenili drahé hotely na pobreží za skromnejšie ubytovanie a posedenia pod palmami na dohľad od morského príboja za strohé veľtrhové haly o desať kilometrov ďalej do vnútrozemia. 


V Cannes sa preto určite ešte niekoľko rokov bude hovoriť o realitných bublinách, krachoch pôžičkových systémov a perspektívach obchodu s betónovými aktívami. Realitná brandža si nedá zájsť chuť na ochutnávku leta, ktoré príde v chladnejšej časti Európy až o pár týždňov.©