Zo Slovenska sa už stáva aj realitný tiger

Čoraz väčší záujem spoza hraníc. To momentálne azda najviac definuje slovenský trh s nehnuteľnosťami. Cudzokrajní investori všetkých úrovní objavujú Slovensko a zďaleka sa už nezastavujú iba v hlavnom meste.

Viaceré segmenty realitného trhu prenikajú aj do doteraz neveľmi atraktívnych regiónov. Dynamika slovenskej ekonomiky sa prejavuje aj na rozmachu investícií do projektov nehnuteľností, ktoré poskytujú prácu aj slovenským stavbárom mimo „zaručených“ oblastí.

Pravda, Prešovský či Košický samosprávny kraj zrejme tempo stavebného boomu západnej časti krajiny budú dobiehať ešte veľmi dlho. Najmä výstavba bytov a kancelárií ostane nejaký čas marginálnou časťou práce stavebných firiem v týchto regiónoch.

No priemyselné parky, logistické centrá, sklady a predovšetkým obchodno-zábavné strediská utešene pribúdajú. Spolu s dobudúvaním dopravnej infraštruktúry budú pribúdať aj v blízkej budúcnosti.

Dominantná metropola

To však nijako neohrozuje pozíciu Bratislavy ako kráľovnej domáceho realitného biznisu. Sem totiž prúdi investícií do nehnuteľností najviac. A meniť sa to nebude. Malá, ale dynamicky sa rozvíjajúca stredoeurópska metropola totiž na rozdiel od svojich väčších a známejších vyšehradských náprotivkov ponúka – priestor.

Kým Praha či Varšava sú obmedzené nedostatkom pozemkov na väčšie a ambicióznejšie projekty, v hlavnom meste Slovenska sa, hoci s problémami, ešte nejaký nájde. Nový územný plán Bratislavy, ktorého schválenie sa očakáva do konca tohto roka, by mohol pozíciu investorom ešte uľahčiť.

V Bratislave sa v súčasnosti pripravuje výstavba niekoľkých projektov, ktoré objemovo znesú aj európske kritériá. Írska firma Ballymore Properties investuje do projektu Eurovea na nábreží Dunaja desať miliárd eur. Na toku tej istej rieky sa domáca J&T Global, a.s., Bratislava chystá do niekoľkých projektov naliať bezmála tri štvrtiny tohto objemu.

Na okraji mestského centra vyrastá kancelársky komplex City Business Center pod taktovkou lokálneho developera HB Reavis Group, a.s., Bratislava. No a širšie centrum Bratislavy ohraničia mamutie rezidenčné projekty izraelskej B.S.R. či BZ Group s rakúskym pozadím. Nehovoriac už o desiatkach projektov stredného či menšieho rozsahu.

Hľadaná kvalita

Unesie vôbec Bratislava masívnu výstavbu? Bez obáv, ubezpečujú developeri. O kvalitné priestory záujem je, znie častý argument. A trh im dáva za pravdu.

Napríklad obsadenosť kancelárií v hlavnom meste klesla na dvojtretinovú úroveň. Nové biznis centrá sú však zaplnené takmer na sto percent. Zníženie obsadenosti sa dotklo predovšetkým starších kancelárií kategórie B, ktoré nevyhovujú počtom parkovacích miest, pohodlím či efektivitou priestoru.

Nové kancelárie sa navyše stavajú čoraz efektívnejšie, takže aj ich cena je v porovnaní s existujúcimi priestormi zaujímavá. V súčasnosti sa prenájom áčkových kancelárií začína obchodovať pod desiatimi eurami za štvorcový meter mesačne. To je za dva roky prepad takmer o polovicu. Cenu si držia iba exkluzívne kancelárie v centre mesta, kde pod 16 eur za „štvorec“ mesačne príliš neklesá.

Do regiónov

Bratislavský trh s kanceláriami v súčasnosti ponúka približne milión štvorcových metrov kancelárií, ku ktorým by ročne malo pribudnúť priemerne ďalších šesťdesiaťtisíc. Investori však z toho príliš vystrašení nie sú. Slovensko totiž v zhodnotení nehnuteľností ponúka výrazný stupeň zhodnotenia. Tunajší realitný trh rastie o tretinu rýchlejšie ako v starých európskych krajinách.

V nich sa prudkého rastu dočkali iba rezidencie, stredná Európa praje aj ďalším segmentom. Bytový segment na Slovensku zatiaľ ostáva doménou Bratislavy. Byty tu pribúdajú najrýchlejšie, ponuku stimuluje vysoký dopyt po rezidenčných nehnuteľnostiach a najsilnejšia kúpna sila. Práve tento rok už prichádzajú odhryznúť poriadny kus z tohto koláča aj zahraniční developeri. Konkurenciu im robia domáci hráči, ktorí poznajú trh a ovládajú vhodné pozemky.

Predovšetkým obchodný a industriálny segment sa však posunie do ostatných regiónov. V Bratislave už totiž na obchodné priestory veľmi trh nie je. Po Auparku, Polus City Center a petržalskej Danubii pribudli Avion Shopping Park a Shopping Palace Soravia. Príchod siete Max a prebudovanie ružinovského Priora definitívne zahatí cestu miliardovým projektom. Tie sa posunú do ostatných krajských miest.

Auparky majú dostať Košice, Žilina, Trenčín či Nitra, Europa Shopping Center vyrastá v Banskej Bystrici. Nitra, Košice, Martin či Žilina už stredne veľké obchodno-zábavné centrá aj majú. V Martine stavia projekt podobného typu za pol miliardy korún holandská Radoma Group, takmer dvojnásobok sa investuje v Spišskej Novej Vsi do komplexu Madaras.

Do regiónov zamieria aj priemyselné a logistické centrá. Tie sú spravidla robené na mieru pre konkrétnych vlastníkov, špekulatívne sa stavajú len výnimočne.

Skladmi obrastajú najmä okraje slovenských ciest a diaľnic, s rozvojom dopravnej siete bude ich počet pribúdať. Fabriky na zelenej lúke zase kopírujú príchod zahraničných investorov.

Na rozdiel od kancelárií, ktoré zvyčajne spolufinancuje projektovo banka, sa pri týchto typoch nehnuteľností ako forma financovania používa aj lízing. Regióny, predovšetkým tie s potenciálom rozvoja cestovného ruchu, sú aj cieľom novo sa tvoriaceho segmentu na Slovensku – hotelov.

Spoza hraníc

Rast slovenského trhu s nehnuteľnosťami nenecháva chladných aktérov spoza hraníc. Okrem malých investorov nakupujúcich na Slovensku predovšetkým luxusné rezidencie, ktorých cena veľmi nekolíše, prichádzajú aj naozajstní globálni hráči.

Predovšetkým finančné inštitúcie, realitné fondy a špecializovaní realitní investori. Tí poslední majú na svedomí aj doteraz najväčšie transakcie na domácom trhu s nehnuteľnosťami. Trojicu biznis centier na Plynárenskej ulici v Bratislave kúpil americký Heitman od izraelskej B.S.R. Group za 90 miliónov eur. Dvojkou bol zas predaj Radisson SAS Carlton Hotela, ktorý bol o tretinu nižší.

Dvojicu obchodných centier – košickú Cassoviu a žilinský Dubeň zaradil minulý rok do svojho portfólia fond rakúskej Meinl Bank. Investičný fond so silou pol miliardy eur sa sústreďuje na obchodné prevádzkarne v Česku a na Slovensku. Dvojicu najstarších biznis centier na Plynárenskej ulici v Bratislave vlastní už dlhšie realitný fond patriaci do skupiny HVB.

A nitrianske Centro Nitra spolufinancuje fond, ktorý kontroluje Deutsche Bank. Bratislavské Galvaniho Business Centrum má takisto za majiteľa realitný fond. Ide o rakúsky Sparkassen Immobilien patriaci do Erste Group.

K zahraničným realitným fondom by už od budúceho roka mali pribudnúť aj domáce. Novela zákona o kolektívnom investovaní má zaviesť špeciálne podielové fondy nehnuteľností – otvorené i uzavreté. Budú môcť priamo nakupovať nehnuteľnosti aj podiely vo firmách podnikajúcich v realitnom biznise. Budú môcť vykonávať aj investorskú a developerskú činnosť.

Od klasických podielových fondov sa budú fondy nehnuteľností líšiť dlhšími lehotami, limitmi a inými špecifikami, ktoré sú podľa rezortu financií potrebné pre podnikanie na trhu s nehnuteľnosťami. Či sa v konkurencii globálnych fondov dostanú medzi elitu, je však viac než otázne. Svojou veľkosťou im totiž nebudú môcť konkurovať a ani vhodných objektov na kúpu im už príliš veľa neostane.

Prídu a poradia

Väčší podiel si však trúfajú na slovenskom ihrisku získať globálne poradenské agentúry. Tie na ňom doteraz veľmi aktívne neboli. V zahraničí pritom väčšia časť obchodov s nehnuteľnosťami prebieha práve v ich v réžii, u nás sa doteraz vo väčšine prípadov zaobišli aj bez ich služieb. Rastúci slovenský trh s nehnuteľnosťami je však lákavý a pre poradenské spoločnosti je to motivácia súčasný stav zmeniť.

Tento rok svoje kancelárie v hlavnom meste Slovenska otvorili dve zo šiestich najväčších poradenských spoločností z realitnej brandže. Ich zvýšená aktivita však domácich hráčov, ktorí majú pod palcom veľké realitné objemy, neznepokojuje. Niekoľkoročný náskok si trúfajú udržať.

Najmenej sa im to bude dariť v rezidenčnom segmente, kde po príchode veľkých zahraničných developerov stratí tradícia „urob si sám“ význam. Skúsený marketér totiž dokáže rozhodujúcou mierou ovplyvniť úspech projektu, čo bude s pribúdajúcou konkurenciou čoraz dôležitejšie.

Trh s administratívnymi a obchodnými priestormi, kde sa hrá o najväčšie objemy, je však pre sprostredkovateľov v podstate uzavretý. Domáci developeri služby takýchto firiem využívajú skôr výnimočne, rovnako sa správajú aj klienti pochádzajúci zo Slovenska. V prípade, že majú záujem o nové kancelárie, je ich výber limitovaný niekoľkými projektmi ročne. A tak majú pocit, že sa v spleti ponúk dokážu orientovať aj sami a ešte aj ušetriť.

Zahraničné firmy sprostredkovateľov využívajú – jednak z tradície, jednak sa na tunajšom trhu nemusia orientovať, najmä ak iba prichádzajú. Developerov kancelárskych priestorov je však na Slovensku aktívnych len zopár a na trhu sa pohybujú už dlho. A keďže doteraz globálni hráči Slovensko obchádzali, vybudovali si vlastné maklérske kapacity. Okrem toho chcú mať pri obchodovaní svojho projektu väčší pocit kontroly, ktorý by externým poradcom stratili.

Konzultačné firmy však začínajú sledovať slovenský trh inou optikou ako doteraz. Začínajú mu prikladať väčšiu vážnosť. A veria, že sa presadia. „Slovenský trh naberá čoraz väčší význam spomedzi trhov strednej a východnej Európy,“ dôvodí analytik novej slovenskej pobočky Colliers International Pétér Györffy. Realitný priestor sa rozrastá a riadiť biznis z okolitých štátov už nie je dostatočne efektívne.

Preto Colliers otvoril koncom apríla kanceláriu v Bratislave, o tri mesiace neskôr ho nasledoval aj CB Richard Ellis. Veľkú realitnú poradenskú šestku ešte dopĺňajú Cushman & Wakefield/Healey & Baker, DTZ, Jones Lang LaSalle a King Sturge.