Hypotekárne trampoty pre lenivé banky

Daniela Danihel Rážová

O blogu

Riaditeľka spoločnosti BOND reality a predsedníčka Asociácie realitných maklérov. Platený konzultant pri príprave veľkých rezidenčných projektov. Reality pre ňu nie sú prácou, ale hobby. Autorka knihy Všetko o realitách.

Všetky články autora

Úvodom chcem všetkým čitateľom aj realitným maklérom popriať pekné dovolenkové obdobie plné slnka a pohody. Dnešný blog chcem venovať téme problému s vydávaním potvrdení o výmaze záložného práva zo strany bánk.

Dnes je už takmer bežnou praxou, že predávaná nehnuteľnosť  je zaťažená záložným právom prospech nejakej hypotekárnej banky. To samé o sebe nie je problém. Oproti minulosti sa už dá dokonca úver vyplatiť úverom.

Stretla som sa dokonca s prípadom, kedy vyplácaný úver bol vyšší ako samotná predajná cena nehnuteľnosti, predávajúci teda ešte musel kupujúcemu pri predaji svojej nehnuteľnosti doložiť vlastné zdroje. Väčšinou nejde o malé čiastky, zvyčajne ide o väčšiu časť z kúpnej ceny.

To čo s kolegami vnímame ako problém je nepružnosť bánk pri vystavovaní potvrdenia o výmaze záložného práva. Úver za predávajúceho vypláca vo väčšine prípadov zo svojich zdrojov kupujúci (svojich vlastných alebo z jeho hypotekárneho úveru) ako súčasť kúpnej ceny.

Stále sú to však jeho vlastné zdroje kupujúceho. Banka vždy stanoví presný dátum, kedy má/môže byť úver splatený, t.j. kedy najneskôr musia byť peniaze na účte predávajúceho, z ktorého sa úver spláca.

Problémom číslo jeden je, že ide stále o účet predávajúceho, z ktorým zvyčajne môže disponovať. Predajné transakcie sa preto vždy presne vyrátavajú na dni tak, aby peniaze neboli na účte predávajúceho príliš skoro, ale hlavne ani nie neskoro. Toto môže byť problém, keď kupujúci čerpá úver a náhodou v jeho banke niekto „zazmätkuje“ s čerpaním jeho úveru.

Keď už všetko zbehne ako má a kupujúci túto veľkú časť kúpnej ceny uhradí v prospech účtu predávajúceho (zatiaľ bez akejkoľvek garancie na jeho stranu, aj keď na základe kúpnej zmluvy), banka si v určený deň stiahne peniaze na splatenie hypotekárneho úveru. Na potvrdenie o výmaze záložného práva však čaká klient vo väčšine prípadov od 10 do 30 dní.

V praxi to znamená, že kupujúci čaká s vkladom kúpnych zmlúv do katastra celú túto dobu. (pokiaľ chce spojiť lehotu výmazu s lehotou o vklade jeho kúpnych zmlúv, laicky povedané, pokiaľ chce mať čistý list vlastníctva na svoje meno a bez ťarchy predchádzajúceho majiteľa napríklad do 15 dní, musí čakať na potvrdenie z banky a až potom podávať dokumenty do príslušného katastra).

Zároveň tým riskuje napríklad vstup exekútora do konania o nehnuteľnosti a to napriek tomu, že kupujúci kúpnu cenu uhradil. Dôležité je konanie na katastri.

Ďalšou možnosťou je, že klienti podajú kúpne zmluvy do katastra ešte pred vydaním „kvitancie“ banky. Kým banka vydá potvrdenie o výmaze záložného práva, klient, ktorý si urýchlil vklad už má v rukách list vlastníctva na svoje meno, ale s ťarchou predchádzajúceho majiteľa voči banke.

Keď banka vydá predávajúcemu potvrdenie, že úver bol splatený, kupujúci alebo predávajúci ho podajú do katastra a čakajú zákonných 60 dní na výmaz ťarchy. Celú túto dobu má kupujúci zaplombovaný list vlastníctva.

V obidvoch prípadoch to znamená riziko a nepríjemnosti pre kupujúcich, ktorí sú ochotní poskytnúť svoje zdroje (napríklad namiesto ich bezpečného zloženia do notárskeho depozitu, kde by za štandardných podmienok boli až do predloženia listu vlastníctva bez tiarch).

Takisto predávajúci, pokiaľ majú časť kúpnej ceny zloženú u notára s podmienkou predloženia čistého listu vlastníctva znejúceho na meno kupujúcich majú problém, pretože musia čakať na celé konanie, pričom konanie o výmaze záložného práva sa nedá zákonne urýchliť.

Dôvody, ktoré banky uvádzajú pre túto nepružnosť sú, že ich oddelenia, ktoré vydávajú tieto potvrdenia sú často krát v iných mestách (napríklad Prešov a podobne) a nikto z ústredia vraj nie je schopný urýchliť vydanie kvitancie a jej zaslanie napríklad do Bratislavy, kde sa najviac takýchto transakcií realizuje.

Preto sa pýtam, či banky (napriek tomu, že chápem, že v ich prioritách nie je vyjsť v ústrety klientovi, ktorý vyplatil ich úver), naozaj nie sú schopné vydať takéto potvrdenie napríklad do 3 dní od uhradenia.

To, že klient peniaze poslal a banka si ich stiahla predsa vidieť z hociktorej pobočky. Veď klient uhradil, často krát zaplatil aj nemalé sankcie za predčasné splatenie úveru. Od banky sa teda prirodzene očakáva, že bude schopná skontrolovať na počkanie, či peniaze boli splatené a že bude schopná vydať  potvrdenie, na ktoré má klient nárok v reálnom čase.

Stále častejšie sa totižto deje, že kupujúci odmietnu kúpiť zaťažené nehnuteľnosti, s tým, že im ich právni zástupcovia (za stávajúcich podmienok veľmi logicky poradili), aby takúto transakciu neriskovali.