Preteky v raste kancelárskych nájmov

Ermanno Boeris

O blogu

Nehnuteľnosti sú hlavnou náplňou mojej práce zatiaľ len niečo viac ako rok. Na post riaditeľa slovenskej pobočky medzinárodnej realitnej konzultačnej spoločnosti Colliers International som prišiel zo spoločnosti Enel – Slovenské elektrárne. Tam som pôsobil na viacerých pozíciách v divízii obstarávania a služieb. Mimo Talianska žijem od roku 1998. Na Slovensko som prvýkrát zavítal v rámci zahraničnej stáže počas vysokoškolského štúdia a už som tu zostal. V slovenskej pobočke Colliers International som zodpovedný za strategickú reštrukturalizáciu vnútri firmy a vyhľadávanie nových možnosti pre jej pôsobenie na trhu.

Všetky články autora

Rokovania s klientmi, ktorí hľadajú nové kancelárske, priestory alebo sú ochotní renegociovať podmienky ich súčasnej nájomnej zmluvy, nás s kolegami privádzajú k záveru, že nájomné v Bratislave nestúpa. To aj napriek nižšej obsadenosti a vyrovnanejšiemu pomeru dopytu k ponuke.

V užšom centre Bratislavy sa za typickú transakciu považuje 500 m2 kancelárskych priestorov, 10 a viac parkovacích miest s čo možno najkratšou nájomnou lehotou. Vo väčšine prípadov ide o 2 až 3 roky pri predĺžení nájmu a o 5 rokov pri nových kancelárskych priestoroch.

Majitelia kancelárskych priestorov v štandarde A pri prvých rokovaniach zvyčajne začínajú s nasledovnou požiadavkou: 12,50 a viac eur/m2 za mesiac, v niektorých prípadoch 1 mesiac nájmu zadarmo (pridáva sa k celkovému obdobiu prenájmu).

Po niekoľkých rokovaniach sme si však celkom istí, že klient môže dosiahnuť nájomné, ktoré zahŕňa viac mesiacov nájomných prázdnin, príspevok na rekonštrukciu, ako aj zníženie pýtaného nájomného. Len na okraj, minulý týždeň sme uzavreli prenájom pre klienta v budove v štandarde B s nájomným pod hranicou 8,5 eur/m2 za mesiac.

Na základe vyššie uvedeného možno vidieť, že prenajímateľovo úsilie o zvýšenie nájomného pri podpise dohody poľavuje. Stále verím, že úroveň prenájmov na kancelárskom trhu v Bratislave sa pohybuje medzi 10 až 12 eur/m2 za mesiac. Jedine v prípade inovatívnych zelených administratívnych budov môžeme hovoriť o zvýšení nájmov v rozmedzí od 8 % do 10 %, avšak bez negatívneho vplyvu na celkové náklady nájomníkov. Vzhľadom na to, že toto navýšenie je kompenzované lacnejšími prevádzkovými výdavkami.

Na záver možno skonštatovať, že preteky o vyššie ceny prenájmov budú hnané menej energeticky náročnými zelenými budovami. Avšak, na to, aby sme také mali, si musíme počkať minimálne jeden alebo dva roky. Takéto budovy sú totiž v Bratislave stále vo výstavbe, alebo vo fáze návrhu.

Výhody zelených budov

Narastajúci počet štúdií neustále potvrdzuje mnoho výhod zelených budov, vrátane nasledujúcich:

vyššie nájmy (o 6% viac ako nezelené budovy)

vyššia úroveň obsadenosti – o 3,5 % viac

vyššie predajné ceny (o 16% viac ako nezelené budovy)

zdravší a produktívnejší užívatelia budovy (šetrí značné náklady pre firmy ako zamestnanecké platy a výhody, ktoré patria medzi najväčšie výdavky spoločností)

znížené náklady na energiu o 10 až 20%

bezplatný PR a marketing

pozitívny imidž spoločnosti

budúca investičná hodnota budovy: do roku 2015 bude 50 % všetkých komerčných budov navrhnutých ako „zelených“.