Problém štatistiky cien nehnuteľností

Daniela Danihel Rážová

O blogu

Riaditeľka spoločnosti BOND reality a predsedníčka Asociácie realitných maklérov. Platený konzultant pri príprave veľkých rezidenčných projektov. Reality pre ňu nie sú prácou, ale hobby. Autorka knihy Všetko o realitách.

Všetky články autora

Minulý týždeň mnohé médiá zverejnili viaceré informácie a štatistiky o cenách nehnuteľností. Niektoré štatistiky boli ponúknuté internou analýzou realitnej kancelárie, oficiálne štatistiky NBS vychádzajú z priemerných inzerovaných cien realitného portálu reality.sk.

Sama NBS na svojej web stránke priznáva možnosť odchyliek v údajoch, citujem: „Vzhľadom na neexistenciu vhodnejších, resp. dostupnejších údajov za ceny domov a bytov, predstavujú publikované údaje kvalitatívny posun pri získavaní cien nehnuteľností na bývanie. V záujme skvalitňovania procesu konštrukcie indexu cien nehnuteľností na bývanie je však potrebné uvažovať aj o možnostiach využitia iných potenciálnych zdrojov údajov na tento účel.“

Problém akýchkoľvek štatistík u nás vidím v tom, že nie je možné relevantne porovnávať cenu za m2 nehnuteľnosti a ani nie je celkom správne orientovať sa len na priemernú cenu. Dnes na trhu nájdete 25 m2 veľký, ale aj 50 m2 veľký jednoizbový byt. Jeden je kompletne prerobený, druhý vôbec.

Jeden sa nachádza na super adrese, druhý síce blízko, ale na inej ulici s neprispôsobivými susedmi. V ponuke nájdete v tej istej oblasti (napríklad v Petržalke) 3-izbový byt aj za 85 000 EUR, ale aj za 110 000 EUR. Aká bude uvádzaná priemerná cena v takomto prípade?

Miešajú sa štatistiky nových a starých bytov, nezohľadňujú sa dostatočne lokality ba až presné ulice, v ktorých sa nehnuteľnosť nachádza. O stave nehnuteľnosti ani nehovorím. Je jasné, že nie je jednoduché urobiť skutočne komplexnú a relevantnú štatistiku.

Možno ide o priam nemožnú matematickú úlohu s mnohými premennými. To, na čo chcem upozorniť je, že každú štatistiku je potrebné brať s rezervou, odchýlky môžu byť smerom hore aj dole výrazné. Problém štatistík z ponukových cien je aj ten, že predávajúci si na základe toho vyrátajú cenu svojej nehnuteľnosti, ktorú dajú do ponuky a následne môžu byť veľmi sklamaní, že na ich nehnuteľnosť nikto nereaguje. Iní predávajúci si následne nastavia ceny podľa ponuky prvého predávajúceho a tak sa dostávame do začarovaného kruhu.

Najobjektívnejším zdrojom pre štatistiky cien nehnuteľností je bez debaty kataster nehnuteľností. Zatiaľ sa však získavanie informácií z katastra zdá byť nereálne. Celkom síce nechápem prečo v tom štátne úrady vidia taký problém, ale snáď sa časom pohľad na túto problematiku zmení.

Do tej doby musíme brať všetky štatistiky s rezervou a informáciu z médií, že „ceny nehnuteľností klesli o 25 000 EUR“ musíme brať skôr ako žart a veriť, že aj diváci a  čitatelia médií pochopia, že takéto informácie sú skôr vytrhnuté z  kontextu a výpovedná hodnota pre konkrétnu nehnuteľnosť je nula.