Predaj podielu bez súhlasu brata

     Otázka: Sme traja súrodenci a zdedili sme rodinný dom. My dvaja so sestrou by sme radi predali svoje podiely, pretože nemáme záujem tam bývať. Brat s tým ale nesúhlasí. Môžeme naše podiely predať aj bez jeho súhlasu? Neexistuje nejaké predkupné právo, keďže aj on je spoluvlastníkom domu?

Z vašich informácii vyplýva, že rodinný dom máte v podielovom spoluvlastníctve s ostatnými súrodencami. V podielovom spoluvlastníctve môže každý spoluvlastník ľubovoľne disponovať so svojím podielom s obmedzením, ktorým je zákonné predkupné právo v prospech ostatných vlastníkov nehnuteľnosti.

V prípade, že ste sa so sestrou rozhodli svoje spoluvlastnícke podiely previesť na tretiu osobu, má váš brat v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka predkupné právo. Podľa tohto ustanovenia majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu predkupné právo. Toto predkupné právo nemajú iba v prípade, že by išlo o prevod blízkej osobe.

Podľa § 116 a 117 Občianskeho zákonníka blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel, a iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. 

Je teda potrebné, aby ste bratovi ponúkli na kúpu svoje spoluvlastnícke podiely za rovnakých podmienok ako ich máte v úmysle previesť tretej osobe. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok, a keďže ide o nehnuteľnosť, musí mať písomnú formu.

Nerešpektovanie zákonného predkupného práva spoluvlastníkov pri prevode spoluvlastníckeho podielu na iné než blízke osoby podľa § 140 Občianskeho zákonníka má za následok tzv. relatívnu neplatnosť právneho úkonu, čo znamená, že pokiaľ oprávnené osoby (váš brat) neuplatnia svoje právo domáhať sa neplatnosti právneho úkonu podľa § 40a Občianskeho zákonníka, bude sa naň pozerať ako na platný. Ak by ste bratovi neponúkli svoje podiely na kúpu, mohol by sa domáhať od nadobúdateľa (tretej osoby), aby mu tieto podiely previedol.

Autorka je obchodnou riaditeľkou realitnej spoločnosti Legacy.