Ako odkúpiť predzáhradku

        Otázka: Existuje nejaká možnosť odkúpiť predzáhradku do osobného vlastníctva? Situácia je taká, že aktuálne prebieha odkúpenie pozemkov pod bytovým domom a v súvislosti s tým sa realizuje aj odkúpenie plochy všetkých predzáhradiek v bezprostredne susediacich s bytovým domom do užívania všetkým majiteľom bytov v bytovom dome. To znamená, že každý majiteľ bytu má podiel na pozemku pod bytovým domom a na každej predzáhradke v okolí bytového domu. Ja ako majiteľ bytu, z ktorého sa dá priamo z loggie dostať do predzáhradky, si chcem uvedenú predzáhradku odkúpiť do osobného vlastníctva. Podľa informácií ale jediný spôsob, ako sa to dá urobiť, spočíval v získaní súhlasu od každého majiteľa bytu v uvedenom bytovom dome, čo je podľa všetkého nereálne. Moje otázky: 1. Existuje nejaká možnosť, ako získať predzáhradku do osobného vlastníctva aj teraz, keď každý majiteľ bytu v bytovom dome bude vlastniť časť predzáhradky? 2. Ako stanoviť kúpnu cenu za takúto časť pozemku? 3. Ako kúpiť podiel na predzáhradke od tých majiteľov bytov, ktorí odmietli odkúpenie pozemku pod bytovým domom a teda nevlastnia ani časť predzáhradky, keďže podľa zákona nikto iný ich podiel na pozemku a predzáhradke nemôže kúpiť? 4. Existuje možnosť odkúpenia predzáhradky napríklad cez bytové družstvo, kde by mohla stačiť povedzme nadpolovičná väčšina súhlasov?

Odpoveď na Vaše otázky závisí od okolností, ktoré nie sú z Vášho listu zrejmé. Z prípadu, ktorý popisujete tak vyvstáva niekoľko otázok. Uvádzate, že prebieha vykupovanie pozemkov pod bytovým domom a odkúpenie predzáhradiek bezprostredne susediacich s bytovým domom do užívania všetkých majiteľov bytov v bytovom dome. Takýto výkup predzáhradiek však môže prebiehať v dvoch režimoch.

Prvým z nich je prípad, keď uvedené záhradky podliehajú režimu priľahlých pozemkov v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa tohto zákona je za priľahlý pozemok považovaný pozemok patriaci k domu, na ktorom sa nachádzajú oplotené záhrady a stavby, najmä oplotenia, prístrešky a oplotené nádvoria.

Spoluvlastnícky podiel na takomto pozemku je potom spojený s vlastníctvom  bytu v bytovom dome. Jeho prevod je tak potom možný len s prevodom vlastníckeho práva k bytu. Keďže v našom právnom poriadku predstavuje spoluvlastnícky podiel ideálny podiel, nie je možné určiť, ktorá konkrétna časť danej veci patrí podielovému spoluvlastníkovi.

V tomto prípade by to teda znamenalo, že nemáte možnosť nadobudnúť konkrétnu predzáhradku do Vášho vlastníctva. Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa spoluvlastníci spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku nemôžu dožadovať zrušenia spoluvlastníctva podľa občianskeho zákonníka. Model vlastníckeho práva k predzáhradke je teda v tomto prípade rovnaký ako napríklad v prípade podielu na spoločných častiach domu atď.

V prípade druhej možnosti, ktorá prichádza do úvahy, predzáhradky nespadajú pod režim zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Keďže uvádzate, že každý vlastník bytu má podiel na každej predzáhradke, zrejme boli dané predzáhradky odkúpené do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov. V tomto prípade by to znamenalo, že spoluvlastnícky podiel na predzáhradke nie je spojený s vlastníctvom bytu.

Oproti prvému prípadu tak môže dôjsť k prevodu spoluvlastníckeho podielu k predzáhradke bez prevodu vlastníctva bytu. Ak by ste však chceli nadobudnúť predzáhradku do výlučného vlastníctva, muselo by dôjsť k dohode o zrušení spoluvlastníctva a vzájomnému vyporiadaniu (museli by súhlasiť všetci podieloví spoluvlastníci). Ak by došlo k dohode o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, cena za predzáhradku je vecou dohody medzi Vami a ostatnými spoluvlastníkmi.

Ak by k dohode nedošlo, môžete podať návrh na súd, ktorý by zrušil spoluvlastníctvo a vykonal vyporiadanie. Podľa Občianskeho zákonníka by súd pri svojom rozhodnutí musel prihliadnuť na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak  je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, súd by však nemusel priznať vlastníctvo k predzáhradke Vám.

Informácie, ktoré uvádzate, nepostačujú na odpoveď na Vašu tretiu otázku, nakoľko nie je zrejmé, od koho sú tieto pozemky nadobúdané, za akých podmienok a predovšetkým ako je riešená situácia, keď vlastník bytu odmietne takýto podiel.

S tým súvisí aj odpoveď na Vašu štvrtú otázku. Podľa Vami uvádzaných informácií nadobúdajú spoluvlastnícke podiely na predzáhradkách vlastníci bytov a nie bytové družstvo. Ak by ich nadobúdalo bytové družstvo, súhlas na prevod vlastníckeho práva ku konkrétnej predzáhradke, o ktorú máte záujem, by tak podliehala udeleniu súhlasu družstva, pričom pri určení potrebného počtu hlasov treba vychádzať zo stanov družstva.

Autorka pracuje v advokátskej kancelárii CLServices, s.r.o.