Predaj nehnuteľnosti po smrti matky

Chcem sa opýtať, ako mam postupovať pri predaji nehnuteľnosti (garáž). Vlastníkom je otec, spoluvlastníkom mama, ktorá zomrela. Môže predať otec garáž splnomocnením na inú osobu, lebo je po mozgovej porážke a čo je k tomu potrebné?

Vo Vašom prípade je potrebné predovšetkým skúmať samostatne dve skutočnosti, a to (i) dedičské konanie po Vašej matke a (ii) spôsobilosť Vášho otca na právne úkony.

Keďže neuvádzate, akým spôsobom došlo k vysporiadaniu dedičstva, predpokladáme, že dedičské konanie nebolo ešte ukončené. Dôležité tak je určenie okruhu dedičov, teda osôb, ktoré prichádzajú do úvahy ako dediči po Vašej matke.

Neuvádzate, či bola predmetná garáž v podielovom spoluvlastníctve Vašich rodičov alebo patrila do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. V druhom prípade by totiž muselo najskôr dôjsť k vysporiadaniu bezpodielového spoluvlastníctva manželov a následne by časť, ktorá pripadne Vašej matke, bola zaradená do dedičstva ako predmet dedenia. Nasleduje teda určenie okruhu dedičov, ktorí po Vašej matke existujú.

Ak matka nezanechala po sebe závet, nastupuje dedenie zo zákona a  dedili by ste vy ako dieťa, v prípade, že máte súrodencov, tak ostatní súrodenci a Váš otec (ak boli manželmi pred smrťou), každý rovným dielom.

V prípade ďalšieho nakladania s predmetom dedičstva sa tak vyžaduje, aby bol takýto právny úkon urobený všetkými osobami, ktoré tvoria okruh dedičov. Vyžadovalo by sa teda, aby právny úkon, t.j. uzatvorenie kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva garáže, urobil Váš otec ako jeden zo spoluvlastníkov a všetky osoby tvoriace okruh dedičov.

Ďalej je potrebné skúmať spôsobilosť Vášho otca na uzatvorenie kúpnej zmluvy, ak by ju Váš otec nemal, kúpna zmluva by bola neplatná. Nakoľko neuvádzate, v akom stave sa Váš otec nachádza (uvádzate len, že prekonal mozgovú porážku), je problematické určiť, či má spôsobilosť na právne úkony, teda spôsobilosť vlastnými právnymi úkonmi nadobúdať práva a brať na seba povinnosti. Ak mala mozgová porážka (prípadne iné choroby) vplyv len na fyzické prejavy, motoriku a pod. a duševne je zdravý, je pravdepodobné, že Váš otec spôsobilosť na právne úkony má.

Vzhľadom na to, že kúpna zmluva musí byť uzatvorená písomne (ide o prevod nehnuteľnosti), ak Váš otec nemôže čítať a písať, na uskutočnenie predaja je potrebná úradná zápisnica (notárska zápisnica).

Táto sa nevyžaduje, ak by mal Váš otec schopnosť oboznámiť sa s obsahom právneho úkonu s pomocou prístrojov alebo špeciálnych pomôcok alebo prostredníctvom inej osoby, ktorú si zvolí, a je schopný vlastnoručne zmluvu podpísať.

Hoci je možné, aby kúpnu zmluvu uzatvoril za Vášho otca splnomocnenec, aj na udelenie plnomocenstva platí, že by sa muselo uskutočniť v takejto forme, čo teda Vašu situáciu nezjednodušuje.

Posúdenie spôsobilosti na právne úkony je tak veľmi individuálne a môže byť limitované len na uskutočnenie tohto právneho úkonu. V prípade, že otec spôsobilosť na právne úkony nemá alebo ju má len obmedzenú, súd ho pozbaví spôsobilosti na právne úkony alebo túto spôsobilosť obmedzí, pričom v rozsahu, v ktorom by nebol Váš otec schopný konať sám, konal by zaňho opatrovník, ktorého ustanoví súd (je potrebné podať návrh na súd). Tento by potom mohol za Vášho otca uzavrieť aj kúpnu zmluvu.

Ako sme uviedli, kúpna zmluva o prevode vlastníctva garáže musí mať písomnú formu, podpisy predávajúcich (teda osôb uvedených vyššie) na zmluve musia byť úradne osvedčené. Následne je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, vlastníctvo by kupujúci nadobudol až povolením vkladu do katastra nehnuteľností.

Informácia obsiahnutá v tomto stanovisku má výlučne iba všeobecnú povahu, nie je poskytovaním právnych služieb a teda nezakladá zodpovednosť advokátskej kancelárie za jej obsah.

Autorka pracuje v advokátskej kancelárii CLServices, s.r.o.