Ako sa dovolať záruky na nový byt

       Otázka: Kupujem byt v novostavbe, každým dňom by som mal podpísať ostrú kúpnu zmluvu – momentálne mám len zmluvu o budúcej zmluve. V nej developer prehlasuje, že dodávateľ mu dáva na stavbu záruku 2 roky a takú záruku teda dáva na nehnuteľnosť aj on. Neoficiálnou cestou som sa však nedávno dozvedel, že dodávateľ dáva záruku 5 rokov – ak by to bola pravda, developer podviedol všetkých kupujúcich. Existuje nejaký spôsob, akým by som mohol developera alebo dodávateľa „prinútiť" sprístupniť znenie ich vzájomnej zmluvy?

Záručná doba na byt bola v zmluve o budúcej kúpnej zmluve stanovená na základe prehlásenia developera, že dodávateľ mu poskytuje dvojročnú záručnú dobu, a teda dĺžka dohodnutej záručnej doby, ktorú poskytuje developer, Vám ako budúcemu kupujúcemu bola stanovená v závislosti od tejto záručnej doby.

V prípade, že dodávateľom poskytovaná záručná doba developerovi je odlišná než developerom uvedená v zmluve o budúcej zmluve, táto skutočnosť môže spôsobovať relatívnu neplatnosť zmluvy o budúcej zmluve podľa ustanovení Občianskeho zákonníka v platnom znení, podľa ktorého je právny úkon neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť. Právny úkon je takisto neplatný, ak omyl táto osoba vyvolala úmyselne.

V prípade, že zmluva medzi dodávateľom developera a developerom stanovuje odlišnú záručnú dobu, než akú developer proklamoval v zmluve o budúcej zmluve, takéto konanie developera môže byť vyhodnotené ako úmyselné vyvolanie omylu, a teda v tomto prípade by bola zmluva o budúcej zmluve relatívne neplatná, bez ohľadu na to, či sa omyl viaže na skutočnosť, ktorá bola rozhodujúca na uskutočnenie právneho úkonu, teda uzatvorenie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.

Keďže by v tomto prípade išlo o relatívnu neplatnosť zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, v zmysle Občianskeho zákonníka v platnom znení by táto bola platná, pokiaľ sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá.

Relatívnej neplatnosti zmluvy o budúcej zmluve by ste sa teda museli dovolať u developera ako druhej zmluvnej strany. Právo dovolať sa relatívnej neplatnosti zmluvy o budúcej zmluve sa premlčuje vo všeobecnej trojročnej premlčacej lehote, a teda po jej uplynutí už nie je možné sa jej úspešne dovolať.

Bez dovolania sa relatívnej neplatnosti je právny úkon platný a súd bez tohto jednostranného právneho úkonu nemôže z úradnej povinnosti prihliadnuť na relatívnu neplatnosť zmluvy o budúcej zmluve, keďže do úvahy prichádza aj uplatnenie dovolania sa relatívnej neplatnosti súdnou cestou.

V rámci zmluvných vzťahov by ste tak mohli od developera požadovať preukázanie skutočnosti, že mu dodávateľ poskytol dvojročnú záručnú dobu, pričom svoju žiadosť o sprístupnenie požadovanej informácie by ste mohli podmieniť dovolaním sa relatívnej neplatnosti zmluvy o budúcej zmluve.

Autorka pracuje v advokátskej kancelárii CLServices, s.r.o.