Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Analytici varujú: Bytov na trhu ubúda, Bratislave hrozí ďalšie zdražovanie

10.04.2018, 13:25 | Tomáš Vašuta | © 2018 News and Media Holding

Voľných bytov v novostavbách je zase o niečo menej. Už tretí kvartál po sebe sa ponuka na bratislavskom trhu redukovala. Vytvára to tlak na ceny, ktorý sa môže premietnuť do ďalšej cenotvorby. Vyplýva to z analýzy, ktorú spracovala spoločnosť Bencont Investments.

  • Tlačiť
  • 6

Prvý štvrťrok tohto roka sa opäť niesol v znamení silného dopytu po bytoch v novostavbách. Podľa analýzy sa za tri mesiace predalo v hlavnom meste 1 007 bytov. Prejavilo sa to aj v celkovej ponuke. Kým na konci minulého roka v nej bolo 3 952 voľných bytov, o tri mesiace neskôr to bolo už len 3 646.

Zmenšovanie ponuky

Na trh vstúpilo celkom osem nových projektov, spolu však priniesli len necelých 500 nových jednotiek. „Nová ponuka bytov bola nedostatočná na to, aby pri aktuálnom predaji udržala rovnakú úroveň voľných bytov a celkovo sa tak ponuka prepadla o takmer 10 percent,“ konštatujú analytici. Úbytok bytov pozoruje analýza už tretí kvartál po sebe.

Len na porovnanie, na konci druhého štvrťroka 2017 bolo k dispozícii 4 840 bytov. Ide tak o pokles na úrovni 25 percent. Za negatívnym trendom je úbytok nových projektov v okrese Bratislava III, ktorý tvoria Nové Mesto, Vajnory a Rača. Kým ku koncu roka tvorili byty v tejto lokalite 34 percent z celkovej ponuky v hlavnom meste, dnes je to necelých 16 percent.

Voľné byty v novostavbách (k 31.03. 2018)
Okres Počet Priemerná výmera (m²) Priemerná cena €/m² s DPH Priemerná celková cena s DPH (€)
BA I 561 71,06 3 312 209 580
BA II 943 68,47 2 587 181 258
BA III 573 72,52 3 047 223 698
BA IV 847 63,88 2 314 151 463
BA V 722 59,36 2 498 149 807
Celkový súčet 3 646 66,62 2 688 178 410
Zdroj: Bencont Investments

Jednotková cena voľných bytov dosiahla úroveň 2 687,93 eura za štvorcový meter, čo bolo medzikvartálne o 3,2 percenta a medziročne dokonca o 6,6 percenta viac. „Vzhľadom na nižšiu ponuku bytov klesá developerom konkurencia a môžu si tak dovoliť zvýšiť ceny bez strachu zo straty zákazníkov,“ konštatujú analytici.

To sa prejavilo aj v absolútnej cene bytov, ktorá prekročila hranicu 178-tisíc eur. Na porovnanie, v roku sa priemerná cena predávaného bytu pohybovala v rozmedzí od 160- do 170-tisíc eur. Najviac bytov (248) sa predalo v okrese Bratislava II (zahŕňa Ružinov, Podunajské Biskupice a Vrakuňu), keď sa na odbyt išli hlavne byty v projektoch Galvaniho dvory a Klingerka.

Ťahajú Slnečnice

V Novom Meste sa najlepšie predávalo Tehelné pole a Urban Residence, v okrese Bratislava IV Devínka pod lesom a v Starom Meste projekt Stein 2. Najpredávanejším projektom v Bratislave boli Slnečnice, ktoré spolu pokryli 18,5 percenta celkového predaja novostavieb.

Neprehliadnite

Priemerná cena predaných bytov dosiahla 2551,42 eura za štvorcový meter, čo oproti predchádzajúcemu kvartálu predstavuje mierny nárast o 0,7 percenta. Najväčší záujem je o dvojizbové byty, ktoré tvorili 38,6 percenta z celkového predaja.

Podľa analytikov je dopyt po novom bývaní prirodzený. „Cenová dostupnosť bývania  je momentálne na najvyššej úrovni v histórii Slovenska a bývanie si môže dovoliť stále viac ľudí. Veľmi dôležitým faktorom sú aj úrokové sadzby na hypotékach, ktoré sú v súčasnosti na priemernej úrovni približne 1,7 percenta,“ konštatuje hlavný analytik Bencont Investments Matúš Jančura.

Riziká na ceste

V ďalšom období však analytici vidia riziká, ktoré by mohli obmedziť dopyt. Najdôležitejším z nich sú nové pravidlá Národnej banky Slovenska k poskytovaniu úverov bankami. Podľa nového pravidla, ktoré nadobudne platnosť od júla 2018, bude maximálna úverová zadlženosť obyvateľa môcť dosahovať osem násobok jeho priemerného ročného čistého príjmu.

„Napríklad v prípade osoby, ktorá zarába 1 200 eur v hrubom ( 902,4 eur v čistom) predstavuje takto vypočítaný maximálny objem úveru 86 630,4 eur. Pre kúpu nehnuteľnosti vo výške 150 tisíc eur (lacnejší trojizbový byt v Bratislave) by jednotlivec musel zarábať 1 562,5 eur v čistom resp. 2155 eur v hrubom,“ uvádza príklad analýza.

Predané byty v novostavbách (1. štvrťrok 2018)
Počet izieb Počet bytov Priemerná výmera (m²) Priemerná cena €/m² s DPH Priemerná celková cena s DPH
1 163 33,98 2 397 81 287
2 389 51,78 2 520 127 892
3 298 75.87 2 474 187 279
4 79 106,25 2 788 293 885
5 20 158,3 2 891 426 797
Spolu 1007 63,07 2 551 155 654
Zdroj: Bencont Investments

Problémom môže byť aj obmedzená ponuka na trhu. „Kontinuálny pokles počtu voľných bytov a zrýchlený rast ceny v Bratislave začína pripomínať situáciu v Prahe. V Prahe nová ponuka bytov dlhodobo nestíhala za dopytom, až kým nedošlo k situácii, že byty zdraželi na toľko, že dopyt po nich značne poklesol,“ vysvetľuje M. Jančura.

Podľa jeho slov sa v roku 2017 v Prahe predalo 5 500 novostavieb, zatiaľ čo v Bratislave to bolo 5 020. Trh v Prahe je prito dvakrát väčší ako v prípade nášho hlavného mesta. „Pokiaľ sa v Bratislave neobnoví ponuka bytov v podobe nových developerských projektov, tak je možné, že sa začne ďalej podobať „pražskému scenáru“ obmedzenej konkurencie a cenového rastu,“ upozorňuje analytik.

Aj z tohto pohľadu predpokladá, že v ďalších mesiacoch dôjde k nárastu cien bývania v Bratislave. „Nepredpokladáme však zatiaľ, že by bol rast vyšší ako 1 až 1,5 percenta medzikvartálne, resp. tri až šesť percent medziročne,“ predpovedá M. Jančura.

  • Tlačiť
  • 6

Tagy Bencont Investments, ceny bytov